Bất động sản Trung Quốc, sóng gió còn phía trước

Nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) khỏi nguy cơ sụp đổ do tác động dây chuyền từ cuộc khủng hoảng Evergrande, các nhà quản lý Trung Quốc đã giảm bớt áp lực đối với các nhà phát triển BĐS, bằng cách nới lỏng kiểm soát tín dụng và cho phép phát hành trái phiếu nhiều hơn trong những tuần gần đây.

Nhưng các nhà phân tích tin rằng sóng gió của thị trường này vẫn còn ở phía trước.

Ảnh minh họa.

Nới lỏng chính sách

Theo dữ liệu của Wind Data Service, hoạt động cho vay thế chấp tăng 1% trong tháng 10, chấm dứt 4 tháng giảm liên tiếp so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này xảy ra sau khi Zou Lan, người đứng đầu thị trường tài chính tại Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), cho biết một số ngân hàng đã hiểu sai các chính sách BĐS của Bắc Kinh. Zou lý giải mục tiêu của PBOC là hạn chế dòng vốn tín dụng vào các công ty BĐS được bảo lãnh quá mức, không ngừng phát hành các khoản vay phát triển.

“Chúng tôi đã chỉ đạo các ngân hàng lớn duy trì việc phát hành các khoản vay BĐS ổn định và có kỷ cương” – Zou Lan nói. Giám đốc điều hành tại các ngân hàng ở Bắc Kinh và Thượng Hải cũng cho biết, thời gian xem xét các đơn đăng ký thế chấp đã giảm từ 6 tháng vào tháng 9 xuống còn dưới 3 tháng. “Chúng tôi đã hành động quá thận trọng trong quá khứ. Chúng tôi hiện đang trở lại bình thường” – một nhân viên cho vay tại Ngân hàng Thương gia Trung Quốc (CMB), nói.

Việc phát hành trái phiếu của các nhà phát triển cũng đang được nối lại. Kể từ ngày 10-11, hơn 20 nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước đã công bố kế hoạch phát hành công cụ nợ có lãi suất tương đối thấp tổng trị giá 28,8 tỷ NDT (4,5 tỷ USD) trên thị trường liên ngân hàng, nơi trước đây các nhà phát triển thường khó tiếp cận.

Zhejiang China Commodities City Group Co, một nhà phát triển có trụ sở tại tỉnh Chiết Giang, miền Đông Trung Quốc, chỉ mất 5 ngày để đảm bảo được sự chấp thuận bán trái phiếu 9 tháng, giá 1 tỷ NDT trong tuần trước. “Trước đây, quá trình này có thể dễ dàng mất hơn 1 tháng” – một giám đốc điều hành công ty cho biết.

Đã quá muộn?

Tuy nhiên, việc nới lỏng chính sách đã đến quá muộn đối với các nhà phát triển khu vực tư nhân mắc nợ nhiều nhất của đất nước, chẳng hạn như Evergrande và Kaisa. Các nhà quản lý hy vọng họ sẽ có thể tái cấu trúc bằng cách bán tài sản, điều này có thể khiến các công ty trở nên nhỏ hơn nhiều. Các nhân viên cho vay nói họ không muốn giúp đỡ các nhà phát triển BĐS có thu nhập quá cao, đặc biệt sau khi số lượng giao dịch nhà ở giảm gần 1/4 trong tháng 10 so với cùng tháng năm ngoái.

Một nhân viên cho vay tại CMB chia sẻ: “Chúng tôi nghĩ các giao dịch nhà đất sẽ không phục hồi nhanh chóng, bởi người mua BĐS kỳ vọng giá sẽ tiếp tục suy yếu. Điều đó có thể làm suy yếu khả năng tạo ra dòng tiền để trả nợ của các nhà phát triển”.

Giá nhà mới giảm trong cả tháng 9 và tháng 10, và người mua cũng lo lắng về những nỗ lực gần đây của chính phủ trong việc áp dụng thuế BĐS ở một số thành phố. Người mua nhà đang chờ đợi cho đến khi biết rõ mức độ ảnh hưởng của thuế đối với họ.

Một giám đốc điều hành tại Kaisa, công ty đã bỏ lỡ nhiều khoản thanh toán trái phiếu bằng USD trong tháng 11, chia sẻ với một hội nghị kín rằng công ty đã không được hưởng lợi từ các chính sách nới lỏng gần đây: “Chúng tôi đang ở trong tình huống rất khó khăn”.

Các nhà phát triển cũng đang bị cản trở bởi sự giám sát chặt chẽ hơn của chính phủ đối với quỹ bán trước, khoản tiền trước đây họ có thể sử dụng để thu hẹp khoảng cách vốn. Trong những tháng gần đây, hơn 20 thành phố ở Trung Quốc đã công bố các quy định, theo đó việc sử dụng tiền bán trước của dự án nào chỉ được dùng cho dự án đó.

Sunshine City Group Co, một nhà phát triển có trụ sở tại tỉnh Phúc Kiến, phía Đông Nam Trung Quốc, gần đây đã phải yêu cầu gia hạn khoản thanh toán bằng trái phiếu trị giá 650 triệu USD mặc dù đã báo cáo hơn 27 tỷ NDT tiền mặt vào tháng 9.

Theo những người thân cận với công ty, phần lớn tiền mặt của họ đã bị khóa trong các tài khoản giám sát do nhà nước kiểm soát dành cho các dự án cụ thể. “Làm sao chúng tôi có thể tìm được các nguồn tài trợ thay thế khi hàng tỷ NDT tiền mặt của chúng tôi không thể được sử dụng để trả nợ” – một lãnh đạo của Sunshine City đã phàn nàn vào đầu tháng 11 trong một bức thư ngỏ trên mạng xã hội.

Tâm lý thời chiến

Một nhà phát triển BĐS lớn của Trung Quốc nói với nhân viên rằng hãy “tiết kiệm từng xu”, với tâm lý sẵn sàng cho những tình huống xấu nhất như đang “ở trong thời chiến”. Đó là China Vanke, nhà phát triển BĐS lớn thứ 3 của đất nước theo doanh số. Trong một tài liệu nội bộ tại cuộc họp vào giữa tháng 11, Vanke cho biết các nhân viên cần thay đổi tư duy vì họ không thể tiếp tục hoạt động như thể vẫn còn trong “kỷ nguyên vàng” của ngành.

Thay vào đó, công ty yêu cầu nhân viên chọn vé máy bay và khách sạn rẻ hơn khi đi du lịch và giảm thiểu chi phí hàng ngày như chỉ in tài liệu khi cần thiết. Không giống như nhà phát triển BĐS nổi tiếng China Evergrande, Vanke đã có đủ tiền mặt để trang trải tất cả khoản nợ ngắn hạn của mình, Fitch Ratings cho biết vào tháng 9. Tuy nhiên, sự sụt giảm của thị trường hiện tại đã khiến lợi nhuận của Vanke giảm 23% trong quý III so với 1 năm trước.

Theo tính toán của Reuters, giá nhà mới đã giảm 0,2% trong tháng 10 so với tháng 9 – mức giảm đầu tiên kể từ tháng 3-2015. Giá bán qua tay giảm xuống ở 90% thành phố lớn của Trung Quốc, kéo theo các công trình xây dựng mới cũng giảm mạnh 33% so với cùng kỳ vào tháng 10.

Sự sụt giảm cũng thể hiện ở các cuộc đấu giá đất, với gần 1/3 trong tổng số 700 lô đất được bán kể từ tháng 9 bị rút khỏi thị trường do không tạo ra đủ lãi, tờ South China Morning Post đưa tin. Các thành phố lớn ở Trung Quốc cũng đang giảm giá các lô đất lên tới 20% để thu hút các nhà phát triển thiếu tiền mặt.