Vì sao thị trường nhà ở Trung Quốc đang sụp đổ
Việc khách mua nhà đồng loạt ngừng trả nợ thế chấp ngân hàng đã phơi bày những rủi ro tích tụ trên thị trường bất động sản của Trung Quốc trong hai thập kỷ qua
Nhiều người Trung Quốc mua nhà theo cơ chế “bán trước”. Họ đã phải trả các khoản nợ thế chấp với lãi suất 5-6% cho những ngôi nhà chưa bao giờ được ở. Ảnh: SCMP
Trái ngược với các nền kinh tế lớn khác, Trung Quốc gần đây đã cắt giảm lãi suất khi tìm cách ngăn chặn các tác động kinh tế của chính sách “Zero COVID” và giải quyết cuộc khủng hoảng bất động sản đang trầm trọng hơn.
Thị trường nhà ở có truyền thống cực mạnh mẽ của nước này đã bị ảnh hưởng bởi một cuộc khủng hoảng nguồn vốn khiến đà phát triển ngưng lại, người mua từ chối thanh toán các khoản nợ thế chấp ngân hàng.
Hàng loạt các vụ dừng trả nợ thế chấp gần đây của người mua nhà trên khắp Trung Quốc cho thấy rủi ro đã tích tụ trên thị trường trong quá trình phát triển suốt hai thập kỷ qua.
Rủi ro từ “hệ thống bán trước”
Các cuộc phản đối trả nợ thế chấp bắt đầu từ đầu năm nay ở nhóm người mua nhà trong khu bất động sản Evergrande ở thành phố Cảnh Đức Trấn, tỉnh Giang Tây, sau đó lan sang những người mua căn hộ trên khắp Trung Quốc. Cho đến nay, hơn 300 nhóm chủ nhà được cho là đang từ chối trả các khoản vay mua nhà từ 150 tỉ đến 370 tỉ USD – theo các cuộc khảo sát không chính thức được công bố trực tuyến.
Những người phản đối đều có một điểm chung: họ đang trả các khoản nợ thế chấp, thường với tỷ lệ 5% -6%, trên những ngôi nhà mà họ chưa bao giờ được ở. Những bất động sản này đã được bán trước khi chúng được xây dựng theo cái gọi là “hệ thống bán trước” – một cách phổ biến để mua nhà ở Trung Quốc.
Nguyên nhân gây ra các cuộc dừng trả nợ của người mua là họ cho rằng số tiền trả trước cho bên xây dựng các dự án bất động sản này đã bị sử dụng sai mục đích.
Theo hệ thống bán trước, người mua đặt cọc tiền trong một tài khoản trước khi bất động sản được xây dựng. Các ngân hàng Trung Quốc và nhà chức trách địa phương chịu trách nhiệm giám sát việc sử dụng các quỹ này của nhà phát triển bất động sản. Các nhà phát triển không được tiếp cận toàn bộ chỗ tiền cho đến khi họ đạt được những mốc cam kết từ trước trong quá trình thi công.
Nhưng người mua gần đây khiếu nại rằng nhiều ngân hàng đang cung cấp các khoản vay cho bên phát triển trước khi họ đạt tới mốc thi công theo yêu cầu. Người mua cũng phàn nàn rằng, mặc dù những khoản tiền này lẽ ra phải được giữ trong các tài khoản ký quỹ được chỉ định mà các cơ quan quản lý có thể giám sát, nhưng nhiều khi lại không như vậy, tạo kẽ hở cho các nhà phát triển né quy định.
Công trường xây dựng Raffles Trùng Khánh ở thành phố Trùng Khánh phía tây nam Trung Quốc. Ảnh: AFP
Người mua nhà cho rằng quy định lỏng lẻo về nguồn vốn là một cám dỗ với chủ đầu tư, họ tiếp tục đầu tư các dự án mới bằng cách vay thêm trong khi các dự án hiện tại chưa hoàn thành theo tiến độ cam kết.
Một mô hình thường thấy trong ngành phát triển bất động sản của Trung Quốc là các nhà phát triển mua đất, cầm cố cho ngân hàng để vay vốn, bắt đầu quy trình bán nhà trước với người mua và sau đó sử dụng tiền ký quỹ này để mua đất cho các dự án khác.
Trong những tình huống như vậy, chỉ một phần tiền của người mua có thể dùng để xây dựng nhà ở cho họ. Do đó, một cuộc khủng hoảng thanh khoản gần đây trong lĩnh vực này đã khiến nhiều dự án đình trệ vì các nhà phát triển không đủ khả năng để tiếp tục xây dựng dự án đã “bán trước”.
Video đang HOT
Cuộc trỗi dậy và sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc
Tình hình hiện tại diễn ra sau sự bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc. Thị trường nhà ở đã trải qua thời gian dài tăng trưởng mạnh mẽ từ đầu thập niên 2000, đến đỉnh điểm vào 2018 trước khi hạ nhiệt dần và kết thúc với sự sụt giảm mạnh về doanh số bán vào đầu năm nay.
Thị trường nhà ở đi xuống đã làm giảm đáng kể nguồn vốn dành cho các nhà phát triển. Đây là nguyên nhân sâu xa của tình trạng chủ đầu tư tạm dừng xây dựng, khiến chủ nhà không thanh toán tiền thế chấp.
Việc thắt chặt các điều kiện tín dụng cũng đóng một vai trò quan trọng dẫn đến khó khăn hiện tại. Tháng 8/2020, chính phủ đã đưa ra một chính sách quan trọng là quy định “3 lằn ranh đỏ” – phân loại các nhà phát triển theo số nợ của họ, sau đó xác định số tiền mà họ có thể vay hàng năm.
Hơn 60% nhà phát triển đã đạt đến ít nhất một trong các ngưỡng nợ (lằn ranh đỏ) do các cơ quan quản lý đặt ra vào năm 2021. Khoảng 10% – bao gồm tập đoàn Evergrande – đã vi phạm cả ba. Khi điều này xảy ra, các nhà phát triển không được phép tăng khoản vay mới cho năm đó.
Kết quả là cuộc khủng hoảng tín dụng đã đẩy nhiều nhà phát triển vào tình thế căng thẳng, thậm chí không ít đã vỡ nợ.
Rủi ro từ lĩnh vực bất động sản có thể tràn vào nền kinh tế rộng lớn hơn của Trung Quốc thông qua hệ thống ngân hàng và các chính quyền địa phương. Ảnh: Asia times
Nguy cơ một làn sóng phá sản của các nhà phát triển là rủi ro lớn nhất đối với thị trường nhà ở của Trung Quốc hiện tại và có thể dẫn đến một số lượng lớn các dự án bất động sản dang dở.
Điều nguy hiểm là rủi ro từ lĩnh vực bất động sản cũng có thể tràn vào nền kinh tế rộng lớn hơn thông qua các ngân hàng và chính quyền địa phương, vốn là hai thực thể lớn nhất hỗ trợ tăng trưởng của Trung Quốc.
Các ngân hàng cho cả người mua và nhà phát triển vay và do đó có thể đối mặt với tình trạng nợ xấu tăng vọt nếu thị trường nhà ở sụp đổ. Tin tốt là các khoản cho vay này chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ trong tổng cho vay của các ngân hàng.
Mặt khác, phát triển bất động sản chỉ chiếm 6,2% tổng số nợ cho vay của các ngân hàng Trung Quốc. Mặc dù vậy, các vụ vỡ nợ lớn có thể khiến các ngân hàng thắt chặt các điều kiện cho vay, khiến thanh khoản thị trường giảm hơn nữa.
Chính quyền địa phương là một câu chuyện khác. Họ thường phụ thuộc nhiều vào việc bán đất để có thu nhập và do đó, việc không đảm bảo dòng tiền ổn định từ việc bán đất có thể ảnh hưởng đến các dự án đầu tư và đô thị hóa. Điều này sẽ là một lực cản nữa đối với sự phục hồi của Trung Quốc sau đại dịch.
Vì sao thế giới lo lắng về cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc?
Trong tháng này, lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn của Trung Quốc đã phải hứng chịu thêm một đòn nữa khi những người mua nhà thất vọng và ngừng thanh toán thế chấp với các căn hộ ở các dự án chưa hoàn thành.
Cuộc tẩy chay diễn ra với nhiều nhà phát triển bất động sản đang chật vật xoay sở với hàng núi nợ và lo ngại khủng hoảng có thể lan sang phần còn lại của nền kinh tế Trung Quốc cũng như toàn cầu.
Ngành bất động sản của Trung Quốc lớn thế nào?
Khổng lồ. Bất động sản và các ngành công nghiệp liên quan ước tính đóng góp khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc.
Lĩnh vực này đã thành công sau khi cải cách thị trường vào năm 1998. Có sự bùng nổ xây dựng ngoạn mục do nhu cầu từ tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, vốn coi bất động sản là tài sản gia đình và biểu tượng địa vị quan trọng.
Thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi khả năng tiếp cận các khoản vay dễ dàng, trong đó các ngân hàng sẵn sàng cho cả nhà phát triển và người mua vay càng nhiều càng tốt.
Theo báo cáo của hãng ANZ Research tháng này, các khoản vay thế chấp chiếm gần 20% tổng dư nợ trong toàn bộ hệ thống ngân hàng của Trung Quốc.
Nhiều nhà phát triển dựa vào "tiền bán hàng", với việc người mua trả tiền thế chấp cho các căn hộ trong các dự án chưa được xây dựng.
Các ngôi nhà chưa hoàn thiện ở Trung Quốc chiếm tới 225 triệu m2, trang Bloomberg News đưa tin.
Các nhà chức trách Trung Quốc đang thực hiện các bước để cố gắng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và sự phục hồi sau cuộc khủng hoảng trong đại dịch - Ảnh: AFP
Tại sao ngành bất động sản Trung Quốc lại lâm vào khủng hoảng?
Khi các công ty bất động sản phát triển mạnh mẽ, giá nhà đất cũng tăng theo. Điều đó khiến chính phủ Trung Quốc lo lắng, khi đã lo ngại về rủi ro do các nhà phát triển bất động sản nợ nần chồng chất gây ra.
Chính phủ Trung Quốc đã tiến hành cuộc đàn áp vào năm ngoái, với việc ngân hàng trung ương giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản so với tổng cho vay của các ngân hàng để cố gắng hạn chế mối đe dọa đến toàn bộ hệ thống tài chính.
Điều này khiến nguồn tài chính bị thắt chặt với các nhà phát triển vốn đang gặp khó khăn trong việc xử lý các khoản nợ của họ.
Một làn sóng vỡ nợ xảy ra sau đó, đáng chú ý nhất là Evergrande, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đang chìm trong khoản nợ hơn 300 tỉ USD.
Ngoài ra, các công ty bất động sản Trung Quốc cũng bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng trong đại dịch - tình trạng kinh tế không chắc chắn đã buộc nhiều người mua nhà phải suy nghĩ lại về kế hoạch mua nhà của họ.
Người mua nhà phản ứng thế nào?
Cuộc khủng hoảng của Evergrande đã làm dấy lên các cuộc phản đối từ người mua nhà và các nhà thầu ở thành phố Thâm Quyến vào tháng 9.2021.
Hồi tháng 6.2022, một hình thức phản đối mới đã xuất hiện: Tẩy chay thế chấp.
Những người đã mua căn hộ trong các dự án còn dang dở thông báo sẽ ngừng thanh toán cho đến khi việc xây dựng tiếp tục trở lại.
Trong vòng một tháng, cuộc tẩy chay lan rộng đến người mua nhà tại hơn 300 dự án tại 50 thành phố trên khắp Trung Quốc.
Nhiều dự án chưa hoàn thành tập trung ở tỉnh Hà Nam, nơi các cuộc biểu tình phản đối gian lận ngân hàng nông thôn nổ ra và bị dập tắt.
Các nhà cho vay Trung Quốc vào tuần trước nói các khoản thế chấp bị ảnh hưởng chỉ chiếm chưa đến 0,01% các khoản thế chấp nhà ở còn tồn đọng. Thế nhưng, một số nhà phân tích cho rằng nỗi lo sợ là các cuộc tẩy chay sẽ lan rộng ra sao.
Tại sao có sự quan tâm toàn cầu?
Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, với các liên kết thương mại và tài chính toàn cầu sâu rộng.
Các nhà phân tích nhận định, nếu cuộc khủng hoảng tài sản lan sang hệ thống tài chính của Trung Quốc thì cú sốc sẽ vượt xa biên giới nước này.
" Nếu các vụ vỡ nợ leo thang, có thể có những tác động kinh tế, xã hội rộng rãi và nghiêm trọng", cơ quan xếp hạng tín dụng Fitch Ratings viết trong một ghi chú hôm 18.7.
Điều này lặp lại cảnh báo của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), cho biết vào tháng 5 rằng trong khi Trung Quốc đã cố gắng kiềm chế lạm phát đến nay, cuộc khủng hoảng tài sản tồi tệ hơn cũng có thể ảnh hưởng đến hệ thống tài chính của nước này.
Cuộc khủng hoảng có thể lan rộng và tác động đến thương mại toàn cầu cùng tâm lý rủi ro, Fed cho biết trong Báo cáo ổn định tài chính tháng 5.2022.
Trung Quốc làm gì để khắc phục vấn đề?
Các nhà phân tích nói rằng một gói cứu trợ hoặc giải cứu cho toàn bộ lĩnh vực bất động sản khó có thể xảy ra, ngay cả khi các cuộc tẩy chay thế chấp gia tăng, vì điều đó đồng nghĩa chính phủ đang thừa nhận quy mô của cuộc khủng hoảng.
Một gói cứu trợ lớn cũng có thể khuyến khích các nhà phát triển và người mua nhà tiếp tục với những quyết định rủi ro vì họ sẽ thấy chính phủ cùng các ngân hàng phải chịu trách nhiệm.
Song áp lực đã và đang gia tăng lên các ngân hàng Trung Quốc để giúp xoa dịu tình hình. Cơ quan quản lý ngân hàng của Trung Quốc thông báo sẽ giúp đảm bảo rằng các dự án được hoàn thành và các căn hộ được bàn giao cho người mua.
Một số sự can thiệp đã xảy ra ở cấp địa phương tại tỉnh Hà Nam, nơi quỹ cứu trợ được thành lập với sự hợp tác của một nhà phát triển bất động sản được nhà nước hậu thuẫn để giúp đỡ các dự án căng thẳng.
Chen Shujin tại tổ chức tài chính Jefferies Hong Kong cho biết chính quyền địa phương, nhà phát triển và chủ sở hữu nhà cũng có thể thương lượng việc miễn lãi và tạm dừng thanh toán thế chấp trong một thời gian nhất định tùy từng trường hợp.
Làn sóng 'tẩy chay thế chấp' khuynh đảo ngành bất động sản Trung Quốc Trung Quốc phải đối mặt với những rủi ro tài chính mới từ làn sóng tẩy chay thế chấp đang lan rộng khắp cả nước. Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc rơi vào tình thế khó khăn từ năm ngoái sau các quy định siết chặt của chính phủ. Ảnh: Bloomberg Theo báo Bưu điện Hoa Nam Buổi sáng (SCMP),...











Tiêu điểm
Tin đang nóng
Tin mới nhất

Cách thế giới Ả Rập ứng phó chính quyền Trump 2.0

Căng thẳng mới ở Syria

Anh, Pháp đề xuất ngừng bắn một tháng ở Ukraine, không bao gồm trên bộ

Sức khỏe Giáo hoàng Francis có chuyển biến tốt

Biểu tình rung chuyển thủ đô Hàn Quốc

'Lái buôn vũ khí' đang nổi ở Indo - Pacific

Tranh cãi về kế hoạch giảm thuế lâu dài tại Mỹ

EU điều chỉnh mục tiêu phát thải ô tô, giảm áp lực cho ngành công nghiệp

Nhật Bản 'điền tên' vào Kỷ lục Guiness với công trình gỗ

Châu Âu có thể đảm bảo an ninh cho Ukraine mà không có sự hỗ trợ từ Mỹ?

Liệu có thể 'nhổ tận gốc' các trung tâm lừa đảo ở Myanmar?

Phương pháp mới điều trị tắc nghẽn động mạch an toàn, hiệu quả
Có thể bạn quan tâm

Một Oscar buồn của Demi Moore
Hậu trường phim
22:31:03 04/03/2025
Khởi tố 3 tội danh với kẻ sát hại chiến sĩ Cảnh sát cơ động ở Vũng Tàu
Pháp luật
22:27:44 04/03/2025
Hành động gây tranh cãi của Adrien Brody trên sân khấu Oscar
Sao âu mỹ
22:27:43 04/03/2025
Đạo diễn nói về chi tiết tranh luận của nghệ sĩ Xuân Hinh trong 'Bắc Bling'
Nhạc việt
22:23:18 04/03/2025
Người dân tố bị ép phải mua hũ tro cốt với giá cao khi hoả táng ở Nam Định
Tin nổi bật
22:14:35 04/03/2025
Ca sĩ hải ngoại Kavie Trần đưa chồng CEO về Việt Nam học tiếng Việt
Sao việt
21:52:39 04/03/2025
Bùi Anh Tuấn: Từng có ý định giải nghệ, thấy mình không xứng đáng lên sân khấu
Tv show
21:48:41 04/03/2025
Mẹ vợ đến nhà chơi, chồng tôi đã bưng ra đĩa rau luộc và đĩa cá, mẹ tôi vừa ngửi qua thì nổi giận đùng đùng
Góc tâm tình
21:27:46 04/03/2025
Jo In Sung và "Á hậu bị Samsung ruồng bỏ" cạch mặt vì bức ảnh liên quan tới Song Joong Ki - Lee Min Ho
Sao châu á
21:26:42 04/03/2025
Clip cậu bé không có cơm trưa được cô giáo nấu mỳ cho khiến dân mạng nghẹn ngào
Netizen
20:08:59 04/03/2025