Đầu tư bất động sản: Bế tắc vì thủ tục
Thủ tục triển khai đầu tư dự án bất động sản đang ngày càng khó khăn…
Trong 6 tháng đầu năm nay, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép đầu tư mới tại Tp.HCM chỉ có 3 dự án, Hà Nội có 6 dự án, giảm mạnh so với cùng kỳ 2018. Điều này cho thấy thủ tục triển khai đầu tư dự án bất động sản đang ngày càng khó khăn.
Theo đ.ánh giá của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang diễn biến không được thuận lợi và có phần trầm lắng, nguyên nhân chủ yếu là do các địa phương đẩy mạnh rà soát dự án và chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản.
Làm mất cơ hội của các nhà đầu tư
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, khâu thủ tục hành chính, luật pháp mới là nguyên nhân chủ yếu nhất dẫn tới bế tắc của thị trường.
“Chúng tôi có dự án, thủ tục xong rồi mà giờ khái niệm Luật Đất đai 2014 thay đổi nên coi như phải làm lại từ con số 0. Trong khi thời gian cấp chứng nhận thủ tục đầu tư đến 3 năm mới xong, thủ tục hành chính thì phức tạp vô cùng. Những thủ tục này hiện nay đang rối như một mớ bòng bong khiến doanh nghiệp mệt mỏi. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội chỉ phê duyệt 6 dự án, cho thấy tình hình căng thẳng như thế nào. Có lúc, chúng tôi chỉ muốn bỏ dự án cho khỏe”, ông Hiệp chia sẻ.
Đồng cảnh ngộ, ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hội bất động sản Hải Phòng cho biết: “Tôi cũng đã phải làm thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch dự án mất 3 năm mới hoàn thành. Lúc nộp hồ sơ, người được giao phụ trách lại phải đi học chứng chỉ, công việc không thể bàn giao cho người khác.
Cán bộ đi học xong lại có đợt thanh kiểm tra, vậy là thời gian điều chỉnh quy hoạch lại kéo dài. Điều đó cho thấy phần nào sự quá tải trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính. Ngoài ra, giữa các bộ luật chưa có sự thống nhất, khi giải quyết thủ tục bị ách tắc, cản trở.
Ví như để xác định chủ đầu tư, trong Luật Đầu tư quy định, chủ đầu tư phải có dự án được chấp thuận đầu tư. Nhưng ngược lại, muốn có dự án thì chủ đầu tư phải có quy hoạch được duyệt. Nhiều chủ đầu tư lập dự án nhưng lại chưa được phê duyệt quy hoạch. Những quy định đan xen, chồng chéo, không phù hợp với thực tế đã làm mất đi cơ hội của các nhà đầu tư”.
Chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định
Video đang HOT
Phân tích rõ hơn về ách tắc thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án nhà ở thương mại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM trích dẫn, mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND thành phố, nhưng doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, trong khi khoản (8.a) Điều 33 Luật Đầu tư quy định ghi tên nhà đầu tư trong “Quyết định chủ trương đầu tư” dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.
Hay như khoản 4 Điều 30, khoản 1 Điều 31 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng” và căn cứ khoản (2.d) Điều 28 Luật Xây dựng quy định “Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”.
Có thể hiểu là, sau khi đã tạo lập được quỹ đất đầu tư và đã có “Quyết định chủ trương đầu tư”, thì nhà đầu tư lập và trình duyệt “quy hoạch chi tiết” trước. Nếu không có “quy hoạch chi tiết” được duyệt thì không thể “lập dự án đầu tư xây dựng” và thực hiện thủ tục “công nhận chủ đầu tư” dự án.
Ông Châu cho biết thêm, trong 6 tháng đầu năm 2019, Tp.HCM chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư, giảm 16 dự án (giảm 84,2%). Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại (mới), giảm 46 dự án (giảm 82,2%); chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm 10 dự án (giảm 29,4 so với cùng kỳ năm 2018.
Điều đáng quan tâm là quý 2/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi t.iền đưa ra thị trường. “Về tổng thể, thị trường bất động sản thành phố 7 tháng đầu năm 2019 đã sụt giảm mạnh, tác động đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, rủi ro rất lớn, thậm chí có doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Hệ quả là nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản, từ t.iền sử dụng đất, t.iền thuê đất, thuế cũng bị sụt giảm lớn.
Đối với phần lớn người dân thành phố là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, người nhập cư ngày càng khó mua nhà, khó thuê nhà ảnh hưởng đến an sinh xã hội” – ông Châu nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản nhìn nhận: hiện nay, thủ tục phức tạp đang làm cho tiến trình chậm lại, khiến cho cung và cầu bị lệch lạc. Với chủ đầu tư, vướng mắc từ thủ tục hành chính sẽ làm tăng thời gian và chi phí, khiến họ mệt mỏi và nản lòng.
Đáng lo ngại hơn, thủ tục hành chính còn khiến các doanh nghiệp quay lưng với địa phương, làm mất cơ hội phát triển của địa phương. Trong khi đó, với chính quyền địa phương, vướng mắc sẽ làm chậm tiến trình phát triển kinh tế, phát triển đô thị, làm giảm niềm tin của doanh nghiệp.
Ông Đính kiến nghị: “Các quy định của pháp luật phải xây dựng thế nào để đảm bảo tính thông thoáng, tính tự chủ, đặc biệt tạo ra môi trường đầu tư, hành chính tốt nhất cho các doanh nghiệp. Thủ tục hành chính phải rõ ràng, tránh tình trạng nhũng nhiễu hạch sách.
Các văn bản quy phạm pháp luật không nên chồng chéo, mâu thuẫn bởi ngay cả cơ quan nhà nước xử lý cũng rất lúng túng. Ngoài việc chấn chỉnh bộ máy thực thi, phải nâng cao ý thức văn hóa hướng tới việc phục vụ cho cái chung cũng như phải chỉnh sửa cho phù hợp với sự phát triển với nhu cầu hiện nay”.
Theo Nam Huyền
Vneconomy
Căn hộ tầm trung ít hàng, đội giá
Các căn hộ tăng giá mạnh thời gian qua đa phần tập trung ở phân khúc trung bình.
Thị trường căn hộ ở TP HCM từ đầu năm đến nay khan hiếm nguồn cung mới khiến giá cả leo thang. Những dự án có giá trên dưới 1,3 tỉ đồng gần như "biến mất".
Tăng giá chóng mặt
Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới với 924 căn hộ được Sở Xây dựng TP đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư, giảm 84,2% so với cùng kỳ năm 2018. Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%) - tương đương 2.336 căn hộ (giảm 24,2%) - so với cùng kỳ năm 2018. Chính sự thiếu hụt nguồn cung này đã đẩy giá căn hộ ở TP HCM cả mới lẫn cũ đều tăng vọt. Đặc biệt, nhiều dự án căn hộ tầm trung đã tiệm cận mức giá cao cấp khiến người thu nhập thấp và trung bình ngày càng khó mua được nhà.
Căn hộ tại khu Him Lam Phú Đông đã tăng giá gấp đôi so với giá ban đầu của chủ đầu tư Ảnh: SƠN NHUNG
Anh Dũng, đang ở căn hộ diện tích 71 m2 thuộc chung cư Opal Riverside (quận Thủ Đức), cho biết căn hộ này anh mua từ chủ đầu tư với giá gốc 1,7 tỉ đồng, tức gần 24 triệu đồng/m2. Sau khi nhận nhà năm 2018, đến nay giá nhà tăng liên tục, đặc biệt tăng mạnh khi trung tâm thương mại lớn khai trương bên cạnh. Hiện những căn tương tự thuộc khu anh ở đang được giao dịch trong khoảng 2,7-3 tỉ đồng/căn, tức khoảng 38-42 triệu đồng/m2.
Tại chung cư Valeo Đầm Sen (quận Tân Phú), phóng viên không khỏi bất ngờ vì căn hộ được bàn giao gần 2 năm nhưng giá vẫn tăng mạnh, tới 50%-70% giá chủ đầu tư bán ra. Một căn hộ diện tích 90 m2 với 3 phòng ngủ có giá ban đầu khoảng 2,1 tỉ đồng nay lên 3,2-3,3 tỉ đồng, tức tăng tới hơn 13 triệu đồng/m2. Những căn nhỏ hơn, diện tích 75-85 m2 cũng có giá rất cao, dao động từ 2,7-2,7 tỉ đồng/căn. Hiện tượng này rất ít xảy ra ở những năm trước, vì thông thường giá căn hộ chỉ tăng từ khi đặt cọc đến lúc giao nhà, sau đó chững lại, thậm chí giảm dần theo năm sử dụng.
Dự án De Capella (đường Lương Định Của, quận 2), cạnh khu đô thị mới Thủ Thiêm, vừa bàn giao cũng đã tăng giá chóng mặt dù chưa có tiện ích gì. Chị Thúy, một cư dân vừa dọn vào ở căn hộ 75 m2 tại đây, cho biết căn hộ này chị mua 2 tỉ đồng nhưng gần đây các nhân viên môi giới liên tục báo có nhiều khách muốn mua giá 3,8-3,9 tỉ đồng.
Ngay cả những dự án thuộc địa phận tỉnh Bình Dương nhưng giáp ranh TP HCM cũng tăng giá mạnh thời gian gần đây. Điển hình như khu Him Lam Phú Đông nằm ngay khu vực giáp ranh thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương và quận Thủ Đức, TP HCM sát mặt t.iền đại lộ Phạm Văn Đồng, đang được giao dịch ở mức giá gấp đôi giá bán ban đầu của chủ đầu tư. Chị Phương, chủ căn hộ 65 m2 tại đây, lúc mua chỉ hơn 1,2 tỉ đồng, đến tháng 5-2018 thì có giá khoảng 1,65 tỉ đồng. Gần đây, rất nhiều người hỏi mua với giá 2,3-2,4 tỉ đồng nhưng chị lưỡng lự chưa bán vì cầm số t.iền đó rất khó để kiếm một căn hộ hoàn thiện và cùng tiện ích như vậy.
Người mua để ở thiệt thòi lớn
Việc tăng giá căn hộ thời gian qua khiến giấc mơ mua nhà của những người thu nhập trung bình tích góp nhiều năm đang dần tan biến. Đang có nhu cầu mua chung cư để chuyển nhà từ quận 9 lên quận 2 nên khoảng 1 tháng nay, cứ cuối tuần, vợ chồng anh Thịnh (làm việc tại quận 2) đều đi khắp các trục đường Nguyễn Duy Trinh, Mai Chí Thọ, xa lộ Hà Nội... tìm căn hộ phù hợp để mua nhưng lần nào cũng về tay trắng. Vì trung bình căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 65-70 m2 giá không dưới 2,5 tỉ đồng, nếu cộng thêm nội thất sẽ thành 2,7 - 2,8 tỉ đồng, quá sức so với số t.iền mà 2 vợ chồng tích góp nhiều năm.
"Tôi cần tìm căn hộ tầm 2,2 tỉ đồng, vừa bàn giao nhà ở khu vực quận 2 nhưng với số t.iền đang có chỉ đủ mua căn 1 phòng ngủ, diện tích 50-55 m2 nên kế hoạch chuyển nhà đến giờ vẫn chưa thực hiện được. Tôi xem một dự án chung cư đã bàn giao nhà (theo tiến độ các block) ở đường Nguyễn Duy Trinh, giá căn 2 phòng ngủ hồi đầu năm chỉ 2,3 tỉ đồng nhưng giờ ít nhất cũng tầm 2,5-2,6 tỉ đồng. Dự án bên cạnh, tiện ích tương tự, chuẩn bị giao nhà, rao bán căn 2 phòng ngủ tới 2,7 tỉ đồng" - anh Thịnh nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng đặc thù của thị trường bất động sản tùy thuộc nguồn cung, chính vì vậy khi nguồn cung khan hiếm, chắc chắn giá của sản phẩm đã hoặc sắp bàn giao sẽ tăng. Đây là điều rất đáng lo ngại cho thị trường bất động sản TP HCM. Hiệp hội đã có rất nhiều văn bản gửi đến lãnh đạo TP, Chính phủ và các bộ - ngành kiến nghị về những biện pháp tháo gỡ khó khăn về thủ tục cho doanh nghiệp bất động sản TP HCM nhằm sớm tăng nguồn cung cho thị trường nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.
Cũng theo ông Châu, các căn hộ tăng giá mạnh thời gian qua đa phần tập trung ở phân khúc trung bình, giá gốc chủ đầu tư bán ra chỉ tầm 1,2-2 tỉ đồng cho diện tích từ 65-90 m2, tức tầm trên dưới 20 triệu đồng/m2. Tăng mạnh nhất là những dự án có đầy đủ tiện ích hoặc có một vài tiện ích phù hợp nhu cầu của cư dân, vị trí tương đối tốt, giao thông thuận lợi...
GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đ.ánh giá việc khan hiếm nguồn cung căn hộ, đặc biệt là căn hộ trung bình, hoàn toàn không tốt cho thị trường, bởi người mua buộc phải mua mức giá cao hơn nhiều so với giá trị của căn hộ trung bình. "Giải pháp tức thời, theo tôi, là sửa gấp các luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở để không còn vướng các điểm về quy định câu chữ, chỗ đất công, đất xen cài... và các quy định khác chứ đợi đến năm 2020, sau khi trình Quốc hội thì chậm lắm. Có như vậy thị trường mới giải quyết được vấn đề nguồn cung, giá nhà mới bình ổn trở lại... " - ông Đặng Hùng Võ nói.
"Té nước theo mưa"
Tổng giám đốc một công ty chuyên môi giới bất động sản cho biết ngay cả những dự án đủ điều kiện vừa mở bán gần đây cũng bị đẩy giá lên cao hơn so dự tính ban đầu đến 20%. Đa phần các dự án mới được chào bán ra thị trường là các căn hộ trung cao cấp, có giá trên 30 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do chủ đầu tư nắm bắt được cung cầu thị trường nên chủ động "té nước theo mưa". Điều này không chỉ gây khó cho người mua mà cả những công ty môi giới.
Theo Thái Phương - Sơn Nhung
Người lao động
Thu ngân sách từ t.iền đất của TP.HCM sụt giảm mạnh Thủ tục pháp lý bế tắc thời gian qua đã kéo theo sự sụt giảm của thị trường bất động sản TP.HCM. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố. Thủ tục hành chính bế tắc, nguồn cung sụt giảm Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản...
