Những điều bạn cần lưu ý khi ký hợp đồng mua nhà chung cư

MH06:51 23/09/2020

Người mua nhà cần cảnh giác khi ký kết các loại hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư vì nếu có tranh chấp xảy ra với chủ đầu tư, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu.

1. Nhà chung cư là gì? Hợp đồng mua bán chung cư là gì?

Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phân sở hữu riêng, phân sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

Theo đó, nhà chung cư bao gồm:

Được xây dựng với mục đích để ở Được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Trong đó, Hợp đồng mua bán nhà chung cư là việc hai bên thỏa thuận, để bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư sang cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Có hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường dùng hiện nay là:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa cá nhân với cá nhân Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa nhà đầu tư với cá nhân, tổ chức khác. Trong trường hợp này, căn nhà chung cư có thể chỉ là tài sản hình thành trong tương lai.

2. Hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, các loại Hợp đồng mà có một bên là chủ đầu tư, có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng.

Ảnh minh họa.

Do đó, tùy vào từng đối tượng mà có phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hay không.

Khi đó, trình tự, thủ tục để làm hợp đồng này gồm:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, tài sản, mối quan hệ… để tiến hành làm hợp đồng mua bán

Bước 2: Đến tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành lập hợp đồng

Bước 3: Nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, các giấy tờ đã chuẩn bị …

Bước 4: Khi Công chứng viên kiểm tra giấy tờ thấy đúng và đầy đủ thì sẽ chứng kiến việc hai bên mua, bên bán ký kết hợp đồng

Video đang HOT

Bước 5: Nộp phí và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư

Sau khi công chứng xong thì cá nhân, tổ chức tiến hành sang tên căn hộ chung cư cho bên mua.

3. Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán căn hộ chung cư

Khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì phải nộp các loại thuế, phí sau:

Thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Và trách nhiệm nộp thuế là do bên bán phải nộp.

Tuy nhiên, nếu hai bên thỏa thuận khác thì hai bên sẽ làm theo thỏa thuận. Thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư = 2% x giá chuyển nhượng căn hộ chung cư

Lưu ý: Nếu không xác định được giá thực tế hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm mua bán thì giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá của UBND tỉnh quy định.

Ảnh minh họa.

Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ do bên mua phải nộp hoặc do hai bên thỏa thuận và được tính theo công thức sau đây: (Điều 5 Nghị định140/2016/NĐ-CP)

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất x giá đất của một mét vuông tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ)

Ngoài ra, khi sử dụng chung cư, người mua cần lưu ý các loại phí sau đây:

Phí bảo trì nhà chung cư (Điều 108 Luật Nhà ở 2014)

Giá dịch vụ nhà chung cư

Phí gửi xe

Lưu ý: Giá dịch vụ và phí gửi xe do từng địa phương quy định.

4. Thời gian giao nhà, giao sổ hồng, diện tích và thiết bị được giao:

Thời gian giao nhà: là phần rất quan trọng đối với hình thức mua nhà hình thành trong tương lai ( ở đây là dự án chung cư ). Vì vậy phải hỏi thật chi tiết. Nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng cam kết thì trách nhiệm và sự bồi thường như thế nào. Lãi suất được áp dụng đối với chủ đầu tư và khách hàng khi 02 bên bị phạt trễ hợp đồng cụ thể ra sao.

Việc bàn giao căn hộ thực tế có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với ngày bàn giao dự kiến được quy định trong hợp đồng, nhưng sẽ không sớm hoặc chậm quá 90 (chín mươi) ngày, kể từ ngày bàn giao dự kiến; bên bán sẽ có văn bản thông báo cho bên mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ.

Thời gian bàn giao nhà là cái bạn cần phải quan tâm khi ký hợp đồng. Ảnh minh họa.

Trước ngày bàn giao thực tế căn hộ là 15 (mười lăm) ngày, bên bán sẽ gửi văn bản thông báo cho bên mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ theo mẫu quy định. Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định giá trị căn hộ.

Vì vậy nên hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sổ hồng. Bạn có thể lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ đỏ để không bị thu thêm bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.

Ảnh minh họa.

Diện tích căn hộ bàn giao: Bạn cần làm rõ diện tích trong bản hợp đồng là diện tích thông thủy ( lọt lòng ) hay diện tích tim tường.

Theo thông tư 03/2014 TT-BXD của Bộ xây dựng (có hiệu lực từ tháng/2014) đã quy định rằng diện tích thông thủy sẽ chính là diện tích sở hữu chính xác của bạn và được dùng làm căn cứ để tính giá bán căn hộ cho người mua.

Diện tích này bao gồm cả tường ngăn phòng ốc bên trong một căn hộ, diện tích lô gia phơi đồ, ban công (nếu có); loại trừ tường bao quanh căn hộ, phần tường ngăn cách giữa các căn hộ, phần sàn có cột, hộp kỹ thuật ở trong căn hộ.

Riêng với ban công thì sẽ tính toàn bộ diện tích sàn làm ban công, còn nếu có tường chung thì chỉ tính diện tích phía mép trong của tường chung.

Thiết bị được bàn giao: hãy đọc kỹ Phụ lục hợp đồng vật liệu bàn giao. Khi nhận bàn giao lấy đó làm đối chiếu và yêu cầu chủ đầu tư làm đúng, nếu không thì không ký nhận bàn giao.Vì có trường hợp chủ đầu tư không giao đủ, đúng loại thiết bị hoặc nói bổ sung sau nhưng không làm.

Mua nhà lúc này, vay ngân hàng bao nhiêu là phù hợp?

Nhiều người dùng vốn vay ngân hàng để mua nhà, tuy nhiên, có những trường hợp vay với tỉ lệ quá lớn (trên 50% đến 70%) giá trị căn nhà, khi gặp khó khăn sẽ chịu áp lực lớn về trả nợ lãi vay dẫn đến buộc phải bán nhà.

Vậy, để đảm bảo an toàn, vay bao nhiêu để mua nhà là phù hợp?

Vay bao nhiêu là phù hợp?

Ghi nhận cho thấy, hầu hết những người mua nhà lần đầu đều vay ngân hàng. Những nhà đầu tư (NĐT) tham gia vào đầu tư BĐS cũng sử dụng đòn bẩy tài chính. Dĩ nhiên, số lượng người vay ngân hàng để mua nhà ở thực chiếm số đông hơn.

Với bối cảnh dịch Covid-19, nhiều người mua nhà bị ảnh hưởng thu nhập. Bên cạnh các đối tượng đến thời hạn nhận nhà nhưng chưa xoay sở kịp tài chính thì các trường hợp khác khi mua nhà, cân nhắc vay ngân hàng bao nhiêu là hợp lý cũng được đặt lên bàn cân kỹ lưỡng vào thời điểm này.

Trước động thái loạt ngân hàng giảm lãi suất cho vay trong mùa dịch Covid-19, nhiều quan điểm cho rằng, đây là thời điểm mà người mua nhà ở thực sẽ dễ tiếp cận, lãi vay thấp. Việc sở hữu nhà vì thế cũng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, vay với tỉ lệ bao nhiêu là hợp lý để không phải áp lực tài chính đè nặng.

Các chuyên gia khuyến nghị, trong thời điểm nền kinh tế khó khăn như hiện nay, người đầu tư nên hạn chế vay vốn ngân hàng, nếu cần thiết chỉ nên vay khoảng 30%. Đối với người mua nhà để ở cũng chỉ nên vay với mức dao động từ 30-40% giá trị căn nhà. Nếu thời điểm trước, khi nền kinh tế đang thuận lợi, thu nhập ổn định thì việc vay ngân hàng 50- 60%, thậm chí 70% là cách mà nhiều người mua nhà áp dụng, thì hiện nay hầu hết đều phải tính toán, cân nhắc lại các khoản chi ra.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, với tài chính khoảng 2-3 tỉ đồng thì nên nghĩ đến việc mua BĐS như căn hộ (có thể cho thuê được) với giá 1.5-2 tỉ đồng/căn là hợp lý, hoặc mua đất nền vùng ven, đất vườn xa khu trung tâm.

Tuy nhiên, tốt nhất người mua nên hạn chế việc vay ngân hàng, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, nhất là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay. Nếu vay, người mua (bao gồm cả người mua ở thực lẫn NĐT) chỉ vay tối đa khoảng 30-40%. Bởi việc trả lãi vay cho ngân hàng, nhất là thời điểm khó khăn là rất khó cho người vay.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, khi môi giới tư vấn sản phẩm cho khách mua ở thời điểm này cũng cần hiểu được vấn đề tài chính của khách. Nếu được nên tư vấn cho khách không nên vay ngân hàng ở giai đoạn này, nếu vay thì chỉ vay từ 30-40%, không nên vay quá.

Cùng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group từng nhận định về vấn đề tài chính khi người trẻ mua nhà. Theo ông Phúc, vay ngân hàng là một giải pháp cho người trẻ khi tích lũy mua nhà chưa nhiều, nhưng cố gắng chỉ nên vay tối đa 50%. Chẳng hạn, căn nhà 2 tỉ đồng thì vay 1 tỉ đồng.

Trong trường hợp không lo đủ số tiền ứng trước 50% thì có thể vay thêm một chút nhưng tuyệt đối không quá 70% vì gánh nặng tài chính sẽ rất lớn, những rủi ro về siết nợ ngân hàng dễ xảy ra.

Cách tính toán tài chính để không bị ngợp

Thực tế đã cho thấy, hiện tại nhiều người vay ngân hàng mua nhà nhưng do thất nghiệp vì dịch Covid-19 nên việc trả lãi - gốc hàng tháng gặp không ít khó khăn.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, đối với các cặp vợ chồng trẻ thì nên đảm bảo thu nhập từ 30-40 triệu đồng/tháng hãy nghĩ đến việc mua nhà trả góp. Với thu nhập này có thể dành ra khoảng 50% hoặc thấp hơn để trả ngân hàng. Nếu trước đây khi giá nhà đất còn mềm thì những người trẻ có thu nhập từ 20-25 triệu đồng/tháng có thể nghĩ đến mua nhà trả góp như hiện nay, khi mặt bằng giá BĐS đã lên cao thì nếu dưới thu nhập 30-40 triệu đồng/tháng thì nên cân nhắc việc mua nhà ở đô thị vì dễ bị "đuối".

Nhà đất là một tài sản giá trị. Khoản tiền vay mua nhà không nhỏ, do đó, để khoản vay được hiệu quả, khách hàng cá nhân nên lưu ý tính toán khả năng tài chính. Cụ thể, phải tính cặn kẽ thu nhập thường xuyên và chi phí sinh hoạt của cả gia đình trước khi xác định khoản vay. Điều này giúp khách hàng kiểm soát được khả năng chi trả cho khoản vay trả góp. Tốt nhất, khách hàng cần lên kế hoạch thu nhập và chi tiêu từ trước để đảm bảo có đủ tiền trả nợ vay cho ít nhất 6 tháng tiếp theo.

Hạn chế tỉ lệ vay thấp nhất có thể là cách tốt nhất để người mua nhà không bị ngợp. Nếu số phải trả cộng với khoản chi tiêu tối thiểu của gia đình mà vượt thu nhập, thì người mua phải cân nhắc lại giá trị căn nhà và nên cân nhắc mua căn nhà có giá trị thấp hơn để đảm bảo khả năng trả nợ trong tầm tay.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đưa lời khuyên, người vay mua nhà cần tìm hiểu và xem xét kỹ mức lãi vay ưu đãi của từng ngân hàng. Hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà được các ngân hàng thương mại áp dụng từ 8 - 12%/năm. Ngoài ra, một số ngân hàng có chương trình cố định lãi suất ưu đãi lên tới 3 năm nhằm tạo sự yên tâm cho khách hàng, nhưng mức lãi suất cố định này cũng không thể dưới 8%/năm.

Tùy vào nhu cầu, khách hàng có thể lựa chọn cho mình gói vay phù hợp. Vì thế, trước khi ký hợp đồng, khách hàng phải đọc và xem xét thật kỹ từng điều khoản trên hợp đồng như lãi suất, kỳ hạn, hạn mức, cách thức tính lãi, ưu đãi... nhằm làm rõ những nội dung chưa tường minh, tránh những hiểu lầm đáng tiếc giữa hai bên.

Ngoài ra, một số chuyên gia đưa lời khuyên, việc quan trọng là người mua nhà nên lập sẵn kế hoạch trong 12 tháng sắp tới chỉ có chi mà không có thu và tăng cường dự trữ tiền mặt.

3 năm làm lụng tích cóp của người vợ trẻ ở Sài Gòn, ngày chỉ dám ăn tiêu 50 ngàn để tiết kiệm 280 triệu đặt cọc mua chung cư 1 tỷ Để sở hữu một căn chung cư giữa thành phố Sài Gòn luôn là mơ ước của nhiều cặp vợ chồng trẻ, nhất là những vợ chồng nghèo như vợ chồng Doan. Họ phải phấn đấu bằng 100% sự nỗ lực không ngừng của bản thân suốt mấy năm liền. Khi nghe người vợ trẻ Nguyễn Thị Doan, SN 1992, điều dưỡng đa...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có;

Không

Tin liên quan

Chủ đề: hợp đồng ký hợp đồng lưu ý chung cư căn hộ mua nhà bàn giao mua nhà chung cư diện tích căn

Xem thêm Share

Xem nhiều

Clip xe khách xoay 180 độ trên đường ở Bình Dương, tông chết một phụ nữ00:23

Màn khoá môi của Lê Dương Bảo Lâm và Lê Giang khiến MXH chấn động01:37

Shipper giao hàng cho người đã... mất: Người trong cuộc hé lộ sự thật02:16

Công chúa Vpop U40 lên sóng sinh nhật TVB, dàn sao Hoa ngữ còn hát bằng tiếng Việt đầy bất ngờ05:21

Tiết mục biểu diễn văn nghệ mừng 20/11 của học sinh lớp 1 khiến dân tình "ngả mũ": Quá nể các cô giáo rồi!03:18

Xôn xao clip cô giáo mầm non cho cả lớp xếp hàng tát liên tiếp 1 bạn, lý do càng gây tranh cãi00:33

Độc đạo - Tập 36: Hồng 'đấu tay đôi' thắng Quân già?03:12

Thợ trang điểm bật khóc nức nở khi bị gia đình chú rể lục soát vali, yêu cầu cởi đồ để kiểm tra sau khi bị mất 20 triệu đồng trong đám cưới00:50

Hoa hậu Kỳ Duyên về nước: Visual khác hẳn đêm chung kết, bị "đánh úp" 1 điều ngay tại sân bay01:34

Vừa làm bài tập xong, bé gái bất ngờ lăn đùng ra giữa nhà gào khóc, hàng xóm cũng vội vàng kéo sang hỏi thăm00:54

Hoa sữa về trong gió - Tập 54: Hiếu phát hiện vợ gặp lại tình cũ03:21

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Bóc giá xế hộp Quốc Trường "Về nhà đi con" thường xuyên lái đi dạo phố

08:13:27 24/12/2020

Quốc Trường nổi tiếng trong phim Về nhà đi con, ngoài đời chàng tài tử hào hoa phong nhã khiến hội chị em đứng ngồi không yên khi sở hữu nhiều nhà hàng, xế hộp sang.

Quạt sưởi cho diện tích lớn

07:57:03 24/12/2020

Các mẫu quạt sưởi từ Sunhouse, Midea, Korihome có công suất từ 2.000 Watt, có thể dùng cho không gian 15 - 30 mét vuông.

Khởi động chiến dịch hỗ trợ 10.000 mẹ bỉm sữa bán hàng online

20:02:09 23/12/2020

Thời điểm Tết Nguyên đán cận kề, Cuccu.vn triển khai chiến dịch với mục tiêu hỗ trợ chị em phụ nữ kiếm tiền nhờ bán hàng online không cần bỏ vốn, không tốn thời gian.

Thứ quả đen sì, trước rụng đầy đồi thành đặc sản "gây nghiện" được chị em săn lùng

15:35:06 23/12/2020

Chỉ nhỏ bằng ngón tay cái với lớp vỏ ngoài đen sì nhưng quả cọ lại đang làm mưa làm gió trên chợ mạng với giá lên đến cả trăm nghìn đồng/kg. Đặc biệt để mua được cọ ngon, khách mua phải chờ để đến lượt chứ không có sẵn.

"Hồi sinh" thần kỳ thứ tưởng đã biến mất ở Việt Nam, nhiều người "ôm tiền khủng"

15:32:03 23/12/2020

Với giá trị cao, cây này có thể mang về nguồn tiền lớn cho người trồng và chúng được đánh giá không quá khó trồng.

Sầu riêng tăng giá kỷ lục, thương lái lùng mua, nông dân tiếc "hùi hụi"

15:29:17 23/12/2020

Tại vườn, sầu riêng được thương lái thu mua với giá từ 100-120.000 đồng/kg nên khi đến tay người tiêu dùng, mỗi kg sầu riêng được bán với giá từ 150-170.000 đồng/kg, với những quả nặng từ 3kg trở lên có giá lên tới nửa triệu đồng.

Không theo số đông, gia đình trẻ tậu được nhà vì tư duy làm liều

09:35:24 23/12/2020

Không sợ trở thành con nợ, mang sẵn trong người máu liều và nước đi khác biệt tôi đã liều mua nhà. Nếu cứ chăm chăm lo toan tính sự an toàn có lẽ giờ cả gia đình tôi vẫn phải đi ở nhà thuê.

Hà Nội chuyển rét đậm: Áo phao đại hàn đắt khách, chủ shop 3 ngày bán được nghìn chiếc thu lợi trăm triệu

09:33:55 23/12/2020

Dù nhập hàng tới gần 2.000 chiếc áo phao đại hàn để phục vụ mùa đông tại thủ đô nhưng chị TH cũng ôm nỗi sợ hãi sẽ không bán được hàng. Không ngờ khi bước vào đợt rét đậm, chị bán bay vèo cả nghìn cái thu về số lãi tiền trăm triệu.