Góc nhìn chuyên gia: Thị trường bất động sản khó có khởi sắc đột biến
“Những tháng cuối năm 2022, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường bất động sản được dự báo là không sôi động, kéo theo các luồng t.iền những tháng cuối năm không có khởi sắc đột biến”.
Trong diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản” , PGS. TS Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã có tham luận với chủ đề “Thị trường bất động sản năm 2022 và triển vọng năm 2023″.
Dưới đây là những chia sẻ đã trích lược trong bài tham luận của PGS.TS. Trần Kim Chung.
” Những tháng cuối năm 2022, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường bất động sản được dự báo là không sôi động, kéo theo các luồng t.iền những tháng cuối năm không có khởi sắc đột biến. Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị siết.
Thị trường bất động sản hiện đang phải đối mặt với một số rủi ro.
Một là, rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào khủng hoảng nổ ra. Liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn như thế nào?
Thứ hai, rủi ro về kinh tế vĩ mô. Lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động sản có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân cao hay thấp? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào? Là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Thứ ba, rủi ro thị trường. Thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trướng ẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn. Phần khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng nổ, do đó, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2203 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp. Việc điều chỉnh room tín dụng từ ngân hàng cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng năm 2023 như thế nào?
Video đang HOT
Thứ tư, rủi ro đối tác. Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong toả tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đnag gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.
Thứ năm, rủi ro chính sách. Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong năm 2023, Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh sẽ được thông qua.
Trong đó, thuế nhà đất sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản – một khách hàng tiềm năng của các Luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có ảnh hưởng hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản hay không.
Thị trường bất động sản năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do luồng t.iền vận hành vào thị trường bất động sản giảm đi, không đạt được mức kì vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí bất động sản giảm đi, không đạt được kỳ vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020-2011 và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dịch. Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng. Kỳ vọng cho năm 2023 của thị trường bất động sản là không có nhiều biến động để thị trường vận hành theo xu thế”.
Sửa đổi Luật Nhà ở: Đề xuất cấm kinh doanh karaoke, quán bar tại khu chung cư
Lý do mà TS. Cấn Văn Lực đưa ra đó là việc kinh doanh karaoke và quán bar tại khu chung cư sẽ không đảm bảo sự an toàn cho cư dân.
Tại Hội nghị góp ý sửa đổi về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đã đề xuất 10 vấn đề cần sửa đổi, nhằm rà soát lại để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong quản lý chung cư.
Thứ nhất, định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai không cần có giấy chứng nhận cần rõ ràng hơn, bởi khi ngân hàng làm hồ sơ, liên quan tài sản đảm bảo thì cần công nhận.
Thứ hai, không cho phép karaoke, quán bar kinh doanh ở khu chung cư vì dễ mất an toàn.
Thứ ba, cần cân nhắc lại vấn đề sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Đồng ý cho người nước ngoài sở hữu nhà ở nhưng phải có điều kiện. Đó là những khu vực không quá phức tạp, chúng ta có thể cho người nước ngoài sở hữu nhiều nhà ở hơn. Đối với khu vực nhạy cảm thì cần hạn chế việc người nước ngoài sở hữu nhà ở.
Thứ tư, về niên hạn sở hữu nhà chung cư cần nên có. Tại các nước như Singapore đều có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Chúng ta nên phân biệt giữa niên hạn sử dụng chung cư và quyền sở hữu nhà ở.
Nhưng cách xác định chung cư nào 50 năm hay 70 năm cần làm rõ vì giá chung cư 50 năm khác giá chung cư 70 năm.
Thứ năm, hiện tại, chung cư mini đang khuyến khích quản lý vận hành như chung cư. Ông Lực cho rằng, nên đưa vấn đề quản lý thành bắt buộc.
Thứ sáu, cần xác định giá đền bù khi cưỡng chế tịch thu, thu hồi, các địa phương có khung thực hiện.
Thứ bảy, đối tượng hưởng nhà ở xã hội nên mở rộng. Dự thảo luật hiện tại tương đối thu hẹp vào đối tượng chính sách, không nộp thuế thu nhập. Nhưng nhiều người nộp thuế thu nhập vẫn rất nghèo khó. Ngoài ra, đối tượng được xây và phát triển nhà ở xã hội, ngoài doanh nghiệp, một số hộ có thể xây dựng và cho thuê nhà ở xã hội. Cái này chẳng lẽ lại cấm khi điều này tốt cho việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Thêm nữa, cần quan tâm đến hệ sinh thái cho nhà ở xã hội.
Thứ tám, quy định về quỹ đất chiếm 20% trong dự án không nên xác định cứng. Vì 20% quỹ đất tại nội thành khách ngoại thành và khác nhau giữa các tỉnh. Nhưng chúng ta vẫn phải đưa vào quy hoạch, và xác định nhà ở xã hội phải nằm ở vị trí này, khu vực kia.
Thứ chín, cần làm rõ thêm một dạng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân. Đây là loại hình phù hợp vớisố đông thị trường.
Thứ mười, liên quan huy động vốn về đặt cọc ký quỹ. Cần cho phép doanh nghiệp huy động vốn để đặt cọc. Với dự án lớn thì huy động vốn đặt cọc cũng thu được khoản t.iền lớn.
Thứ 11, các tổ chức nước ngoài không được nhận thế chấp nhà ở cho người Việt. Đề xuất cho phép người nước ngoài nhận thế chấp nhà ở của Việt Nam phải thông qua bên thứ 3.
Vấn đề cuối cùng, cần đưa ra quy định, ứng dụng công nghệ thông tin vào dữ liệu và thủ tục hành chính trong quản lý nhà ở.
Còn về Luật Kinh doanh bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng: "Cần đưa vào căn hộ du lịch, biệt thự du lịch vào luật, tuy nhiên cần định nghĩa rõ hơn. Hai là, làm rõ định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Ba là định nghĩa các loại hình BĐS được đưa vào đầu tư kinh doanh, tôi đề nghị bổ sung thêm các loại hình khác.
Bốn là quan tâm BĐS công nghiệp, nghĩa trang, bất động sản số. 10 năm nữa, chắc chắn bất động sản số sẽ phát triển.
Năm là vấn đề mua bán giao dịch bất động sản qua sàn hay không qua sàn. Đối với bất động sản thứ cấp thì nên thông qua sàn. Nên tăng cường hơn nữa đào tạo cấp chứng chỉ online.
Ngoài ra Việt Nam nên cần làm chỉ số giá bất động sản để nhìn vào đó thấy được sức khoẻ của nền kinh tế.
Tiếp theo, xác định cơ quan xây dựng thông tin dữ liệu bất động sản và được phép rao bán. Cuối cùng là nên có một chương riêng về vấn đề tài chính bất động sản".
Kiểm tra việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư tại Hà Nội Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có hơn 930 nhà chung cư đã hoàn thành, đưa vào sử dụng; trong đó, có 132 nhà chung cư đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực vào ngày 1/7/2006 và hơn 800 nhà chung cư đưa vào sử dụng sau thời điểm này. Chung cư Tân Tây Đô...
