Co-op City – Dự án nhà ở giá rẻ lớn nhất nước Mỹ

Cho đến nay, Co-op City vẫn thường được đưa ra làm hình mẫu thành công cho dự án nhà ở giá rẻ.

Các t òa nhà nằm trong dự án Co-op City bên bờ sông Hutchinson. Ảnh: AP

Nước Mỹ nói riêng và thế giới nói chung đang trải qua một cuộc khủng hoảng nhà ở. Tính đến tháng 6, giá bán trung bình của một ngôi nhà ở Mỹ là gần 400.000 USD. Ở các thành phố lớn, chi phí mua một ngôi nhà cao gấp nhiều lần. Một căn hộ trung bình ở quận trung tâm Manhattan (New York) có giá bán hơn 1 triệu USD. Phương án thuê nhà cũng không nhẹ gánh hơn khi giá thuê căn hộ trung bình ở Manhattan là 5.058 USD/tháng, tăng tới 800 USD chỉ trong 1 năm. Tại thủ đô Washington, D.C., giá thuê nhà đã tăng 15,7 %. Chi phí nhà ở đều trong xu hướng tăng tương tự tại các thành phố lớn và nhỏ khác của Mỹ.

Tuy nhiên, trong cuộc khủng hoảng nhà ở lan rộng ở Mỹ, chỉ duy nhất một nơi mà người dân không phải chịu cảnh giá nhà cao: Co-op City thuộc quận Bronx nằm ở phía đông bắc thành phố New York.

Co-op City là dự án nhà ở xã hội lớn nhất của Mỹ, có 15.371 căn hộ. Người dân muốn sở hữu căn hộ 3 phòng – căn hộ có diện tích nhỏ nhất của dự án – chỉ cần đặt cọc 22.500 USD và sau đó là trả góp 751 USD/tháng, bao gồm cả phí tiện ích. Đối với những căn hộ lớn hơn với 5 đến 6 phòng, người mua cũng chỉ cần trả góp chưa đến 1.700 USD/tháng.

Co-op City ra đời sau khi nước Mỹ rơi vào cuộc khủng hoảng nhà ở hậu Thế chiến II. Sau khi Chiến tranh Thế giới thứ II kết thúc, các binh sĩ trở về, gia tăng sức ép đối với nguồn cung nhà ở. Ở hầu hết các quốc gia, vấn đề này đã được đáp ứng nhờ số lượng ngày càng tăng của các ngôi nhà ở các vùng ngoại ô đang phát triển nhanh.

Tại bang New York, Chương trình Mitchell Lama ra đời nhằm tìm cách tăng nguồn cung nhà ở đô thị cho tầng lớp trung lưu và tầng lớp lao động. Chương trình được triển khai từ năm 1955, với sự hỗ trợ từ chính phủ bằng các khoản vay chi phí thấp, giảm thuế và tỷ lệ hoàn vốn cố định cho các nhà phát triển bất động sản để đổi lấy thỏa thuận rằng họ phải tính phí cư dân với một mức giá hợp lý hàng tháng.

Từ năm 1955 đến năm 1974 (thời điểm chương trình bị đình chỉ), hơn 100.000 căn hộ với mức giá vừa phải đã được xây dựng trong khuôn khổ chương trình Mitchell Lama. Nhà phát triển nhà ở phi lợi nhuận lớn nhất Mỹ là United Housing Foundation (UHF) đã xây dựng hơn 30.000 căn hộ. Co-op City là dự án lớn nhất và cuối cùng của UHF.

Giống như các dự án khác của UHF, Co-op City là một hợp tác xã nhà ở với vốn chủ sở hữu hạn chế. Khi người dân chuyển đến, họ được coi là mua một phần hợp tác xã, thay vì sở hữu các căn hộ riêng lẻ. Là một phần của hợp tác xã, người dân phải trả phí hàng tháng, bao gồm phí bảo trì, điện nước, chi phí hoạt động và thế chấp tài sản. Họ tham gia bình đẳng vào việc quản lý khu nhà thông qua một ban quản trị do dân bầu ra. Khi người dân muốn chuyển nhà, họ bán lại cổ phần của mình cho hợp tác xã và nhận lại tiền cọc vốn chủ sở hữu.

Tại lễ khởi công năm 1966, Co-op City đã được ca ngợi là tương lai của nhà ở giá cả phải chăng. Tổng thống khi đó là Lyndon B. Johnson đã gửi một bức điện chúc mừng nói rằng mô hình này đại diện cho một bước phát triển đáng kể trong nỗ lực nâng cao chất lượng cuộc sống quốc gia. Trong khi đó, hàng chục nghìn người dân đã đổ xô đến văn phòng của Co-op City đăng ký mua nhà. Họ không thuộc tầng lớp nghèo nhất mà thực tế họ đại diện cho tầng lớp trung lưu. Thu nhập của người dân tại Co-op City ở mức trung bình, trong đó có 75% là người da trắng.

Cho đến nay, Co-op City vẫn thường được đưa ra làm hình mẫu cho dự án nhà ở thành công. Tại lễ kỷ niệm 50 năm thành lập khu nhà ở vào năm 2018, Thị trưởng New York khi đó là ông Bill DeBlasio cho biết dự án này là một bước ngoặt quan trọng trong nỗ lực của chính quyền để mở rộng khả năng tiếp cận với nhà ở giá rẻ. Người đứng đầu quận Bronx, Rubén Diaz, Jr., gọi dự án là một trong những những viên ngọc quý thực sự của thành phố.

Trong suốt thời gian xây dựng và phát triển, Co-op City đưa ra nhiều bài học để các địa phương học hỏi theo nhằm giải quyết khủng hoảng nhà ở.

Đầu tiên, một dự án nhà ở giá rẻ quy mô lớn đòi hỏi đầu tư đáng kể của chính phủ. Co-op City ra đời trong bối cảnh có một chương trình hỗ trợ của chính phủ như Mitchell Lama.

Bên cạnh đó, mô hình hợp tác xã của Co-op City đóng một vai trò quan trọng trong thành công này. Do người dân sống bên trong các tòa nhà không thể hưởng lợi nhuận từ việc bán các căn hộ riêng lẻ nên điều này đã ngăn chặn hiện tượng chỉnh trang đô thị (chuyển đổi một khu phố trong thành phố từ giá trị thấp sang giá trị cao).

Lịch sử phát triển của Co-op City cho thấy mô hình hợp tác xã nhà ở là con đường khả thi dẫn đến một xã hội nhà ở công bằng và giá cả phải chăng. Lịch sử cho thấy để đạt được mục tiêu này, đòi hỏi cả đầu tư bền vững của chính phủ và ý thức của cộng đồng.