Thị trường bất động sản lệch pha cung – cầu
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết thị trường đang rất khan hiếm nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
Phát biểu tại Hội nghị Thủ tướng với doanh nghiệp trong sáng nay (11/8), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng thị trường bất động sản có một số dấu hiện đáng lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động.
Theo ông Châu, đơn cử nhà ở bình dân, năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Như vậy rất mất cân đối.
“Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch. Công nhân lao động thuê nhà trọ, tiền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập vừa đủ sống. Công nhân lao động có thu nhập rất thấp chiếm 56,8%. Đây là điều đáng quan ngại, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân là vấn đề rất lớn”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh.
Theo ông Châu, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017. Hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết thị trường bất động sản đang mất cân đối cung – cầu
Trước tình trạng trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.
“Như mới cách đây 2 ngày, TP Hồ Chí Minh tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Tin này là tin tốt đối với thị trường bất động sản”, ông Châu cho biết.
Để hỗ trợ doanh nghiệp, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153 để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn…
Video đang HOT
Nguy cơ phá sản nếu không thu hồi được nợ
Cũng liên quan đến thị trường bất động sản, tại Hội nghị, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nêu lên vấn đề nợ đọng xây dựng mà các doanh nghiệp xây dựng đang đối diện.
Theo ông Hiệp, các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam phần lớn (khoảng 90%) là doanh nghiệp vừa và nhỏ quy mô vốn dao động dưới 100 tỷ đồng. Các doanh nghiệp lớn trong ngành cũng chỉ phổ biến quy mô vốn từ 500-1.000 tỷ. Chưa đến 10 doanh nghiệp có vốn trên 1.000 tỷ.
Trong khi đó nợ đọng không thanh toán được khá phổ biến ở tất cả các doanh nghiệp, các tổng công ty, tập đoàn xây dựng hầu hết đều có nợ đọng từ vài trăm đến vài nghìn tỷ trong bối cảnh vốn eo hẹp phải vay ngân hàng để trang trải thi công với lãi suất thông thường khoảng 9-10%/năm.
“Có những tập đoàn một quý năm 2022 đạt doanh thu đến 3.000 tỷ nhưng hiệu quả chỉ đạt xấp xỉ 10 tỷ”, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam thông tin.
Theo ông Hiệp, chính vì những khoản nợ đọng này nên các doanh nghiệp xây dựng, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đứng trước nguy cơ phá sản nếu không thu hồi được nợ.
Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp
Về giải pháp, đối với vốn đầu tư công,Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đề nghị Thủ tướng giao Bộ KH&ĐT và Bộ Tài chính rà soát lại các chủ đầu tư vốn ngân sách để thống kê chính xác số lượng nợ tồn xây dựng trong các năm trước, báo cáo Thủ tướng phương án cắt hết các nợ dồn toa để giải quyết dứt điểm cho các nhà thầu.
Đối với vốn đầu tư ngoài ngân sách, đề nghị Thủ tướng giao Bộ KH&ĐT và Bộ Xây dựng nghiên cứu chế tài yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng cho 20% vốn thanh toán cuối dự án, khi dự án kết thúc để đảm bảo sự bình đẳng cho các nhà thầu với chủ đầu tư. Trước mắt, có chế tài cụ thể để cơ quan chức năng giải quyết cho các khoản nợ đọng kể cả biện pháp công bố tình trạng chây ì thanh toán của một số chủ đầu tư.
Theo ông Hiệp, về cơ chế thanh quyết toán cần có chế tài bình đẳng giữa các chủ thể hợp đồng, đặc biệt cần quy định rõ cơ chế xứ lý các khối lượng phát sinh trong Hợp đồng (đặc biệt đối với đầu tư công về quyền hạn phê duyệt của chủ đầu tư để được thanh toán); Đối với các khoản chậm trả do lỗi của chủ đầu tư cần có chế tài phạt theo lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng.
Thấy gì sau câu chuyện các "đại gia" BĐS đồng loạt tuyên bố làm nhà ở xã hội?
Novaland, Vingroup, Him Lam, Becamex.... Cùng đầu tư vào nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc cho phân khúc BĐS này. Trong đó, một số doanh nghiệp đã theo đuổi dòng sản phẩm giá mềm nhiều năm trước và ghi dấu bằng loạt dự án "sáng đèn" tại thị trường phía Nam.
Góc nhìn từ chuyện "đại gia" đi làm nhà ở xã hội
Chuyện xây nhà cho người có thu nhập trung bình, thấp không còn đơn thuần là phát triển dự án của doanh nghiệp, đó là chuyện của trách nhiệm đối với chốn an cư của một bộ phận lớn người dân trong xã hội.
Những năm qua, khi nguồn cung BĐS cao cấp, hạng sang, trung cấp áp đảo thị trường thì nhà giá bình dân lại "tuyệt chủng" tại các đô thị lớn cũng như dần cạn kiệt tại khu vực vùng ven. Theo các chuyên gia đó là sự bất ổn về mặt xã hội, khi mà nhu cầu nhà cho người thu nhập trung bình - thấp vẫn luôn chiếm tỉ lệ rất lớn trên thị trường địa ốc.
Chủ trương xây dựng nhà ở xã hội cho người dân được phát đi trong nhiều năm qua. Thế nhưng, gần như những quyết tâm để thực hiện chưa thực sự vào guồng khi mà doanh nghiệp còn "vướng" nhiều cái.
Thế nhưng, mới đây, loạt đại gia BĐS như Novaland, Vingroup, Sungroup, Himlam và trước đó là Nam Long Group, Becamex... cùng vào cuộc làm nhà ở xã hội lại cho thấy một góc nhìn khác là sự chia sẻ, đóng góp cho xã hội.
Cụ thể, tại "Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp" diễn ra sáng 1/8/2022, nhiều "ông lớn" BĐS đã cam kết sẽ xây dựng 1,2 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong những năm tới. Đây không chỉ là tin vui lớn với người thu nhập thấp, đó còn là niềm tin cho thị trường BĐS nói chung khi mà các đại gia cùng "bắt tay" làm nhà ở xã hội thì tính bền vững cho phân khúc này sẽ cao hơn.
Cụ thể, Tập đoàn Vingroup, phấn đấu 5 năm tới sẽ đầu tư 500.000 căn nhà ở xã hội. Trong khi, Tập đoàn Novaland cũng sẵn sàng nhận nhiệm vụ đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại các tỉnh thành phía nam và trọng tâm là Tp.HCM. Một "ông lớn" khác là Tập đoàn Him Lam đăng ký tham gia 75.000 căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Đại diện Tập đoàn Sun Group và Tập đoàn Bitexco cũng đều sẵn sàng tham gia vào mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.
Được biết, giai đoạn 2008-2013, loạt dự án nhà giá mềm của đơn vị này đã "cháy hàng" vì nhu cầu tiêu thụ ở phân khúc này rất lớn. Như vậy, việc loạt đại gia BĐS tuyên bố sẽ vào làm phân khúc nhà ở xã hội lại càng khẳng định thêm niềm tin rằng: Người dân có nhiều lựa chọn chốn an cư phù hợp tài chính, có chỗ ở chất lượng hơn.
Đằng sau là câu chuyện niềm tin?
Theo một chuyên gia trong ngành, khi đại gia BĐS cùng làm nhà ở xã hội nghĩa là niềm tin về chốn an cư chất lượng của người dân sẽ tăng lên. Đồng nghĩa, thị trường BĐS cũng tin rằng, phân khúc nhà ở bình dân đang dần biến mất trên thị trường BĐS sẽ được "hồi sinh" trở lại khi các đại gia vào cuộc.
Kinh nghiệm phát triển BĐS nhiều năm trên thị trường sẽ không mấy khó khăn để các "ông lớn" xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giữa câu chuyện nói và làm cũng cần được thực hiện hoá. Với một số doanh nghiệp đã từng làm nhà ở xã hội với loạt dự án "sáng đèn" thì không quá khó để họ phát triển phân khúc này.
Cùng với đó, thị trường BĐS cũng kì vọng sau động thái các ông lớn cùng làm nhà ở xã hội, cơ chế cho phân khúc này sẽ "thông thoáng" hơn, để loại hình này thực sự hiện thực hóa như mục tiêu của Chính phủ đề ra thay vì để người dân trông ngóng nhiều năm qua.
Thực tế, để làm được nhà ở xã hội, phát triển phân khúc này bền vững trên thị trường không phải là chuyện dễ dàng. Đó cũng là lý, những năm qua, dù nguồn cung phân khúc này cạn kiệt, nhu cầu lớn nhưng các doanh nghiệp BĐS lại không mấy "mặn mà". Một doanh nghiệp BĐS cho hay, không mấy người biết rằng đằng sau những sản phẩm nhà giá rẻ là những thách thức đòi hỏi sự nỗ lực rất lớn của chủ đầu tư.
Bởi lẽ, việc thực hiện các dự án giá rẻ phụ thuộc rất nhiều vào giá đất, hạ tầng, số tầng cao xây dựng, tiền sử dụng đất, chất lượng vật liệu... Chủ đầu tư phải nghiên cứu được những yếu tố như xây bao nhiêu tầng là tiết kiệm, thiết kế phải rất hiệu quả để diện tích căn hộ tuy nhỏ nhưng tiện lợi, tốc độ bán sản phẩm phải nhanh để vòng xoay vốn nhanh thì mới tăng tính khả thi của căn hộ dạng này.
"Doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều thời gian nghiên cứu và tham khảo các chương trình nhà giá rẻ khắp thế giới để tìm được hướng đi phù hợp nhất với thị trường Việt Nam. Việc xây nhà giá rẻ không khó nhưng nếu chất lượng không đảm bảo thì đôi khi người dân có thu nhập trung bình thà ở thuê cũng không muốn mua", đại diện Nam Long Group từng chia sẻ.
Một ví dụ rõ rệt nhất là chương trình low-cost housing tại Thái Lan. Đây là chương trình rất thu hút khi đưa ra đề án, tuy nhiên sau đó hàng trăm ngàn căn hộ tuy giá rẻ nhưng không thể bán được. Những yếu tố căn bản để những dự án nhà giá rẻ bảo đảm được đầu ra là giá, hạ tầng dịch vụ xung quanh như trường học, chợ, trạm y tế.., chất lượng, và hạ tầng giao thông.
Chưa kể, nếu không có gói hỗ trợ tài chính sẽ rất khó để người có thu nhập thấp tiếp cận được chốn an cư. Việc tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỉ đồng lãi suất ưu đãi của Chính phủ, vay 0% lãi suất và không trải nợ gốc đến ngày nhận nhà; hỗ trợ chiết khấu thêm cho đối tượng vay từ gói 30.000 tỉ và cho vay lãi suất ổn định 8% trong 2 năm đầu cũng là cách mà một số doanh nghiệp BĐS đang áp dụng.
Ngoài ra, theo các doanh nghiệp BĐS, dù làm phân khúc nào thì cũng hết thời "ăn xổi ở thì", đòi hỏi sự đầu tư bài bản, chuyên nghiệp. Làm nhà ở giá rẻ đã khó, làm chuyên nghiệp, bài bản tạo tính lâu dài, bền vững lại càng khó hơn. Vì thế, nếu chủ đầu tư không thực sự nỗ lực rất khó để làm phân khúc này.
Tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản sớm cân bằng trở lại Giới chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản chỉ ở trạng thái chững lại tạm thời, chủ yếu do thiếu nguồn cung tín dụng. Tuy nhiên, mới đây, Thủ tướng nhấn mạnh, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý đã tạo ra tín hiệu tích cực cho thị trường. Thời gian qua, thông tin kiểm soát tín dụng...