Nguy cơ toàn bộ thị trường bất động sản và hệ thống tài chính rung chuyển, Trung Quốc sắp phải đối mặt với ác mộng?

Đã xảy ra tình trạng bán tống bán tháo, các nhà phát triển bất động sản khác cũng bị vạ lây và khiến toàn bộ chuỗi cung ứng nhà đất rung chuyển.

Sau khi Evergrande thất hứa với hơn 70.000 nhà đầu tư, người biểu tình đã kéo đến các văn phòng của tập đoàn này trên khắp Trung Quốc. Một loạt các dự án có tổng diện tích mặt sàn lớn đến nỗi đủ để bao phủ 3/4 quận Manhattan của thành phố New York đã bị ngừng thi công, khiến hơn 1 triệu người mua nhà hoang mang.

Với tầm ảnh hưởng quá lớn của Evergrande, thị trường bất động sản Trung Quốc vốn đang ảm đạm vì Covid-19 lại càng chao đảo hơn. Đã xảy ra tình trạng bán tống bán tháo, các nhà phát triển bất động sản khác cũng bị vạ lây và khiến toàn bộ chuỗi cung ứng nhà đất rung chuyển.

Bất động sản, ngành đóng góp tới hơn 1/4 GDP Trung Quốc, đang phải chịu đựng nhiều “cơn gió ngược”, từ Covid-19 cho đến chiến dịch siết chặt quản lý mà chính phủ đang ráo riết thực hiện. Công ty nào cũng phải chịu đựng sức ép tín dụng rất lớn, từ những công ty có mức xếp hạng tín dụng thấp cho đến các công ty vẫn được đánh giá là khỏe mạnh hơn và cả các ngân hàng. Sau khi mua tổng cộng 527 tỷ USD trái phiếu và cổ phiếu Trung Quốc trong 15 tháng tính đến tháng 6 năm nay, các nhà đầu tư ngoại đã bắt đầu bán tháo.

Kịch bản tồi tệ nhất

Mặc dù hiện chưa thể biết chắc chắn điều gì sẽ xảy ra nếu như Bắc Kinh “bỏ mặc” Evergrande, nhiều nhà quan sát đang nghĩ đến kịch bản tồi tệ nhất và suy đoán liệu chính phủ Trung Quốc sẵn sàng chịu đựng những tác động tiêu cực đến mức độ nào. Áp lực buộc chính phủ phải ra tay can thiệp để cứu lấy Evergrande đang ngày càng lớn dần với những dấu hiệu của sự đổ vỡ dây chuyền tăng lên rõ rệt.

“Vì Evergrande có vị trí đặc biệt quan trọng đối với hệ thống, tập đoàn này phá sản sẽ gây ra rất nhiều rắc rối cho toàn bộ lĩnh vực bất động sản. Nỗ lực thu hồi nợ của các chủ nợ sẽ dẫn đến làn sóng bán tháo tài sản và ảnh hưởng mạnh đến giá nhà. Lợi nhuận thặng dư của toàn thị trường sẽ giảm mạnh. Rất có thể trên các thị trường vốn sẽ xuất hiện tình trạng bán tháo trong hoảng loạn”, Shen Meng, giám đốc ngân hàng đầu tư Chanson ở Bắc Kinh dự báo.

Cổ phiếu Evergrande đã mất 90% so với mức đỉnh năm 2020. Nguồn: Bloomberg

Hiện tại, Shen và gần như tất cả các banker, chuyên gia phân tích và nhà đầu tư mà Bloomberg phỏng vấn đều nhận định Bắc Kinh không muốn Evergrande trở thành một Lehman Brothers phiên bản Trung Quốc. Thay vì cho phép 1 vụ đổ vỡ chấn động, các nhà quản lý sẽ khéo léo thiết kế chương trình tái cấu trúc để xử lý núi nợ khổng lồ 300 tỷ USD của Evergrande theo cách mà rủi ro hệ thống sẽ ở mức thấp nhất.

Thị trường cũng đồng tình với nhận định này: chỉ số Shanghai Composite hiện chỉ thấp hơn 3% so với mức đỉnh cao nhất 6 năm và đồng nhân dân tệ đang ở mức mạnh nhất trong gần 3 tháng trở lại đây.

Tuy nhiên có lẽ khó có thể hi vọng mọi thứ sẽ diễn ra êm thấm. Những gì diễn ra trong “cơn địa chấn” năm 2015 cho thấy rất khó để các nhà hoạch định chính sách hoàn toàn kiểm soát được những gì diễn ra trên thị trường chứng khoán, kể cả trong 1 hệ thống mà chính phủ điều hành gần như mọi ngân hàng và có thể tác động rất mạnh đến thị trường.

Trong phiên hôm qua, rủi ro hệ thống đã thể hiện khá rõ ràng. Lợi suất của nhóm trái phiếu rác tăng vọt lên mức cao nhất 18 tháng và cổ phiếu của nhiều công ty bất động sản lao dốc sau khi Evergrande bị hạ mức xếp hạng tín dụng và bị tạm ngừng giao dịch trên thị trường trái phiếu onshore.

Có dấu hiệu cho thấy một số ngân hàng Trung Quốc đang tăng cường tích trữ nhân dân tệ với mức chi phí cao nhất trong 4 năm trở lại đây. Đây là tín hiệu mà một chiến lược gia của Mizuho cho rằng các ngân hàng đang chuẩn bị cho kịch bản “cạn thanh khoản trong khủng hoảng”.

Lợi suất trái phiếu rác Trung Quốc tăng lên mức cao nhất kể từ tháng 3/2020. Nguồn: Bloomberg.

Chính phủ có ra tay giải cứu?

Khi nào Chủ tịch Tập Cận Bình mới “vẽ ra lằn ranh đỏ” là câu hỏi chưa có lời giải đáp. Mặc dù quan chức hàng đầu giám sát hệ thống tài chính Trung Quốc mới đây đã hối thúc nhà sáng lập Evergrande là tỷ phú Hứa Gia Ấn hãy nhanh chóng giải quyết vấn đề nợ, cho đến nay giới chức vẫn chưa chính thức tuyên bố liệu chính phủ có chấp nhận để Evergrande tái cấu trúc hay phá sản.

Kể cả những quan chức cấp cao tại các ngân hàng quốc doanh cũng cho biết vẫn đang chờ hướng dẫn. Tuần này, các ngân hàng chính cho Evergrande vay tiền nhận được chỉ đạo từ Bộ Nhà ở rằng Evergrande sẽ không thể trả các khoản lãi có thời hạn vào ngày 20/9.

Từ xưa đến nay, Trung Quốc không ngại tư nhân hóa các tập đoàn tư nhân nếu cần thiết. Chính phủ tiếp quản Baoshang Bank năm 2019 và đầu năm 2020 tiếp quản HNA Group sau khi đại dịch khiến tập đoàn này lao đao. Gần đây ở Trung Quốc cũng xuất hiện nhiều vụ tái cấu trúc do tòa án phán quyết hơn. Năm 2020 có tới hơn 700 vụ.

Số phận của Evergrande sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc ông Tập quyết định như thế nào để cân bằng giữa các mục tiêu duy trì sự ổn định của xã hội và hệ thống tài chính với chiến dịch giảm thiểu rủi ro đạo đức. Hiện tại cũng là thời điểm khá khó khăn, khi mà kinh tế Trung Quốc đang giảm tốc, khu vực kinh tế tư nhân gần đây ít nhiều xáo trộn do bị siết chặt quản lý và mối quan hệ với Washington ngày càng căng thẳng. Trong khi đó 2022 là năm bản lề quan trọng với sự nghiệp chính trị của ông Tập.

Theo Yu Yong, cựu quan chức từng làm việc tại Ủy ban quản lý ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc và hiện là giám đốc quản trị rủi ro tại China Agriculture Reinsurance Fund, Trung Quốc phải rất, rất thận trọng khi xử lý vụ Evergrande. Bất động sản là bong bóng lớn nhất mà ai cũng nhắc đến, vì thế nếu có điều gì xảy ra thì sẽ ngay lập tức tạo ra rủi ro hệ thống cho toàn bộ nền kinh tế.

Dưới đây là một số rủi ro mà các nhà lãnh đạo Trung Quốc phải cân nhắc:

Bất ổn xã hội

Duy trì trật tự xã hội luôn là mục tiêu hàng đầu của Chính phủ Trung Quốc. Các cuộc biểu tình rất ít khi được chấp nhận. Tuy nhiên tuần trước những người mua nhà ở Quảng Châu đã vây quanh trụ sở cơ quan quản lý thị trường nhà đất địa phương để yêu cầu Evergrande tiếp tục xây dựng. Tại trụ sở của tập đoàn ở Thâm Quyến, các nhà đầu tư giận dữ đã tổ chức biểu tình trong ít nhất là 3 ngày liên tiếp. Trên mạng xã hội chia sẻ nhiều video biểu tình phản đối Evergrande tại nhiều nơi.

Theo số liệu thống kê của Capital Economics, Evergrande có 1.300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 202 tỷ USD) nợ phải trả trước bán hàng tính đến cuối tháng 6, tức Evergrande đã cam kết sẽ hoàn thành 1,4 triệu căn hộ. Theo Hao Hong, chuyên gia của công ty chứng khoán Bocom International, nếu như Evergrande xả số hàng này vào thị trường, giá sẽ sụt giảm mạnh.

Ở Trung Quốc, với mạng lưới an sinh xã hội chưa phát triển và có ít lựa chọn để đầu tư, người tiết kiệm lâu nay vẫn lựa chọn mua nhà vì giá thường chỉ có xu hướng đi lên. Bất động sản chiếm khoảng 40% tài sản của các hộ gia đình và mua được 1 hoặc 2 ngôi nhà là cột mốc quan trọng trong đời.

“Vì bất động sản chiếm tỷ trọng lớn đến vậy, nếu giá chỉ giảm 10% thôi cũng sẽ là cú sốc đối với nhiều người”, Fraser Howie, 1 chuyên gia phân tích độc lập và là tác giả của vài cuốn sách về Trung Quốc nói. “Hi vọng, ước mơ của nhiều người sẽ sụp đổ”.

Một điểm đáng lưu ý khác là Evergrande đã bán các WMP lợi suất cao cho hàng nghìn nhà đầu tư nhỏ lẻ, trong đó có nhiều người là nhân viên của tập đoàn. Theo tạp chí Caixin số WMP có giá trị vào khoảng 40 tỷ nhân dân tệ sắp đáo hạn. Evergrande đang cố gắng huy động tiền mặt bằng cách bán tài sản, trong đó có cổ phần tại công ty xe điện và mảng quản lý bất động sản. Tuy nhiên cho đến nay chưa đạt được nhiều tiến triển.

Thị trường vốn

Evergrande là nhà phát hành trái phiếu USD lớn nhất ở Trung Quốc, chiếm 16% tổng số dư nợ, theo số liệu của Bank of America. Ngân hàng này cũng nhận định nếu như Evergrande sụp đổ có thể đẩy tỷ lệ phá sản trên thị trường trái phiếu rác niêm yết bằng USD của Trung Quốc tăng từ 3% lên 14%.

Mặc dù gần đây Bắc Kinh đã thoải mái hơn trong việc cho phép các doanh nghiệp yếu kém phá sản, chi phí đi vay ở nước ngoài tăng vọt ngoài tầm kiểm soát sẽ làm tổn hại một trong những nguồn vốn rất quan trọng. Niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào các công ty Trung Quốc cũng sẽ sụt giảm trong khi Bắc Kinh đang muốn thu hút họ.

Cấu trúc các khoản nợ xấu của Evergrande tính đến 31/12/2020

Rủi ro đối với thị trường trái phiếu nội địa với quy mô 12.000 tỷ USD còn lớn hơn. Mặc dù Evergrande chưa đến mức là “cá voi”, 1 vụ sụp đổ như vậy sẽ buộc các ngân hàng phải giảm tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp mà họ đang nắm giữ, thậm chí có thể khiến thị trường tiền tệ đóng băng.

Trong kịch bản khan hiếm tín dụng như vậy, NHTW chắc chắn sẽ phải hành động. Các ngân hàng tham gia cho vay bất động sản sẽ đối mặt nhiều áp lực, dẫn đến nợ xấu tăng.

Tác động kinh tế

“Quả bom” Evergrande xuất hiện đúng vào lúc kinh tế Trung Quốc đang giảm tốc. Những biện pháp chống dịch nghiêm ngặt ảnh hưởng tiêu cực đến chi tiêu tiêu dùng và du lịch. Thị trường bất động sản cũng trở nên ảm đạm.

Tổng giá trị các ngôi nhà được bán ra trong tháng 8 đã giảm 20% so với 1 năm trước, mức giảm mạnh nhất kể từ đầu dịch. Trả lời câu hỏi Evergrande có thể tác động như thế nào đến nền kinh tế, người phát ngôn của Tổng cục thống kê Trung Quốc cho biết một số doanh nghiệp bất động sản lớn đang gặp khó khăn và chưa thể dự đoán chính xác những gì sẽ diễn ra.

Hiện nay Trung Quốc ưu tiên mục tiêu thúc đẩy “thịnh vượng chung” và rất cứng rắn với những hành vi quá liều lĩnh, do đó nhiều khả năng từ nay đến cuối năm thị trường bất động sản sẽ tiếp tục bị giám sát chặt chẽ.

Nếu thị trường bất động sản Trung Quốc điều chỉnh, không chỉ kinh tế nước này mà cả kinh tế thế giới cũng sẽ bị ảnh hưởng. Theo Logan Wright, lãnh đạo của công ty nghiên cứu Rhodium, hoạt động xây dựng bất động sản – ngành chiếm khoảng 20 – 25% kinh tế Trung Quốc – sụt giảm trong thời gian dài sẽ tác động rất mạnh đến tăng trưởng GDP, nhu cầu trên thị trường hàng hóa và còn có thể gây ra hiệu ứng giảm phát trên toàn cầu.