Nguy cơ ‘bong bóng’ bất động sản gia tăng tại đô thị lớn toàn cầu

Thành phố Zurich (Thụy Sĩ) hiện là đô thị có nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản nhà ở cao nhất thế giới. Đây là kết quả được đưa ra trong Báo cáo thường niên về Chỉ số Bong bóng Bất động sản Toàn cầu năm 2026 do tập đoàn ngân hàng hàng đầu Thụy Sĩ UBS công bố mới đây.

Thành phố La Chaux de Fonds của Thụy Sỹ. Ảnh minh họa: TTXVN

Theo báo cáo khảo sát 23 thành phố lớn trên thế giới, Zurich là tâm điểm rủi ro lớn nhất trên toàn cầu khi ghi nhận mức tăng giá nhà ở kỷ lục trong 20 năm qua. Thị trường nhà ở tại đây đang đặc biệt nóng lên với tỷ lệ căn hộ trống gần như bằng 0, bắt nguồn từ môi trường lãi suất thấp kéo dài kết hợp với tình trạng khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng. Làn sóng nhân lực quốc tế – đặc biệt là các chuyên gia trong lĩnh vực công nghệ và trí tuệ nhân tạo (AI) – đổ về Zurich ngày càng lớn đã liên tục thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

UBS cảnh báo tỷ số giá nhà trên giá thuê tại Zurich hiện ở mức đặc biệt cao, phản ánh thị trường đang phụ thuộc sâu sắc vào chi phí vay vốn thấp và đối diện rủi ro điều chỉnh giá mạnh khi điều kiện tài chính thắt chặt.

Tại thủ đô Tokyo của Nhật Bản – đô thị xếp thứ hai sau Zurich, giá nhà leo thang liên tục cũng đã đẩy chi phí mua một căn hộ 60 m gần trung tâm vượt quá 10 năm thu nhập trung bình của một lao động lành nghề. Dù sức mua của hộ gia đình và làn sóng di cư quốc tế vẫn nâng đỡ phân khúc cao cấp, nhiều người dân đã phải chuyển hướng ra vùng ngoại ô hoặc đi thuê nhà. UBS cảnh báo nếu chi phí tài chính tiếp tục tăng, sức hấp dẫn của việc sở hữu nhà tại thủ đô Nhật Bản sẽ suy giảm rõ rệt.

Báo cáo của UBS chỉ ra rằng Zurich cùng với Tokyo là hai đô thị duy nhất trên thế giới thuộc nhóm có “nguy cơ cao” về nguy cơ sụt giảm giá nghiêm trọng.

Xếp sau Zurich và Tokyo là nhóm “nguy cơ tăng cao” gồm Dubai (Các Tiểu vương quốc Arập Thống nhất – UAE), Seoul (Hàn Quốc), Geneva (Thụy Sĩ), Lisbon (Bồ Đào Nha) và Miami (Mỹ) – thành phố từng dẫn đầu bảng xếp hạng rủi ro 2 năm trước đó.

Trong khi đó, các thành phố Sydney (Australia), Hong Kong (Trung Quốc), Singapore, Los Angeles (Mỹ), Toronto (Canada), Vancouver (Canada), Amsterdam (Hà Lan), Madrid (Tây Ban Nha), Frankfurt (Đức), Munich (Đức) và Milan (Italy) nằm ở mức “nguy cơ vừa phải”. Nhóm “nguy cơ thấp” gồm có Paris (Pháp), London (Anh), New York (Mỹ), San Francisco (Mỹ) và São Paulo (Brazil).

Nhìn chung trên phạm vi toàn cầu, UBS nhận định giá nhà tại nhiều đô thị lớn đang ngày càng tách rời khỏi mức thu nhập thực tế, tiêu biểu như tại Hong Kong (Trung Quốc), chi phí mua nhà tương đương 15 năm thu nhập. Chuyên gia kinh tế trưởng Matthias Holzhey thuộc UBS cho biết việc lãi suất neo ở mức cao trong thời gian dài sẽ kìm hãm đà tăng giá nhà trong ngắn hạn, đặc biệt khi chi phí sở hữu nhà hằng năm hiện đã chiếm hơn 40% tổng thu nhập của lao động kỹ năng cao tại hầu hết các đô thị được nghiên cứu.

Đây là ấn bản thứ 12 của Báo cáo Chỉ số Bong bóng Bất động sản Toàn cầu do UBS thực hiện nhằm cảnh báo rủi ro dựa trên độ chênh lệch giữa giá nhà, thu nhập, giá thuê cùng mức độ mở rộng tín dụng. Năm nay, Lisbon và Seoul là 2 thị trường lần đầu tiên được đưa vào danh sách khảo sát.