Hai yếu tố “vàng” sẽ tạo sức bật cho thị trường BĐS ngay khi dịch bệnh kết thúc
Làn sóng các ông lớn chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và xu hướng hồi hương tránh dịch của kiều bào đang được xem là hai lực đẩy quan trọng tạo sức mạnh mạnh mẽ cho thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới.
Hàng triệu kiều bào hồi hương tránh dịch và xu hướng đổ kiều hối vào bất động sản
Khi các quốc gia khác bao gồm cả những đất nước có nền kinh tế phát triển đang căng mình hoặc thậm chí đang “vỡ trận” trong cuộc chiến chống Covid-19 thì những ngày qua, hàng chục nghìn kiều bào hồi hương tìm về Việt Nam như một điểm đến an toàn, cho thấy niềm tin tuyệt đối của kiều bào đối với quê nhà.
Nhiều chuyên gia bất động sản kỳ vọng, xu hướng hồi hương của kiều bào sẽ kéo theo một làn sóng kiều hối đổ vào thị trường bất động sản khi hết dịch. Thống kê cho thấy hàng năm có ít nhất 25% lượng kiều hối đổ vào BĐS trong tổng số kiều hối 16,7 tỉ USD trong năm 2019, 15,9 tỉ USD năm 2018 và 13,8 tỉ USD năm 2017. Theo nhận định con số kiều hối vào bất động sản dự kiến sẽ tăng mạnh trong năm 2020.
Cũng theo đ.ánh giá của các chuyên gia, đối với các kiều bào, dịch Covid-19 có thể được xem là phép thử đối với kinh tế, môi trường sống tại Việt Nam, có tác động rõ nét đến các quyết định đầu tư. Với 5 triệu kiều bào và lượng kiều hối luôn đứng trong top 10 lớn nhất thế giới thì sau dịch bệnh kết thúc, dự kiến sẽ có làn sóng đầu tư BĐS mới đổ vào bất động sản từ kiều bào.
Trao đổi về phân khúc BĐS được lợi nhất từ dòng vốn kiều hối, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định phân khúc nhà ở và đất nền sẽ là những phân khúc ăn chắc mặc bền, hấp đãn dòng kiều hối. Theo ông Đính, đất đai luôn có giá trị tích trữ tài sản đặc biệt trong giai đoạn khủng hoảng vì vậy đất nền luôn là kênh đầu tư tiềm năng, cùng với đó phân khúc căn hộ chung cư đã đi vào hoàn thiện cũng sẽ được chú ý bơi tỷ suất cho thuê hiện tại khá tốt khoảng 7%.
Làn sóng nhà đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam
Cùng với kiều hối, dòng vốn từ các công ty nước ngoài cũng được xem sẽ là một kênh quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS gia tăng mạnh mẽ sau dịch Covid-19. Dòng vốn này sẽ đến từ việc các doanh nghiệp sản xuất lớn chuyển dần công xưởng sản xuất từ Trung Quốc về Việt Nam.
Còn nhớ, cuối năm 2019, Samsung đóng cửa nhà máy sản xuất điện thoại cuối cùng ở Trung Quốc để chuyển về Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam đã mở ra triển vọng tươi sáng cho thị trường BĐS khi Việt Nam ngày càng hấp dẫn các doanh nghiệp sản xuất lớn.
Đầu năm 2020 khi dịch bệnh Covid-19 xuất hiện, tờ Nikkei Asian Review đưa tin Google và Microsoft đang khẩn trương chuyển việc sản xuất điện thoại, máy tính cá nhân và các thiết bị khác từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á (bao gồm cả Việt Nam) trong bối cảnh diễn biến dịch virus corona đang ngày càng xấu đi đã một lần nữa minh chứng cho sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các doanh nghiệp nước ngoài.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM: “Thời gian qua Việt Nam đang ngày càng chứng minh là một điểm đến an toàn khi khống chế tốt sự lây lan của dịch bệnh Covid-19. Nếu trong thời gian tới, chúng ta kiểm soát thành công dịch bệnh trở thành điểm đến dịch tễ an toàn sẽ hút mạnh mẽ làn sóng nhà đầu tư nước ngoài về Việt Nam.
Video đang HOT
Ông Châu cũng khẳng định lĩnh vực bất động sản sẽ được hưởng lợi trước tiên là phân khúc BĐS công nghiệp, nhà ở sau đó kéo theo các lĩnh vực như văn phòng, bán lẻ, trung tâm thương mại.
Cùng quan điểm với ông Châu, các chuyên gia Savills, CBRE cũng nhận định nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểm sáng an toàn về dịch tễ lẫn kinh tế, chính trị thu hút nhà đầu tư nước ngoài cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc.
Có thể thấy, rõ ràng thị trường BĐS đang có nhiều lực đẩy quan trọng và chỉ chờ “cơ hội” là sẽ bật dậy mạnh mẽ. Chính vì vậy, dù đang chịu những tác động của dịch bệnh nhưng nhiều doanh nghiệp BĐS xác định đây là thời điểm để bật dậy.
Lan Nhi
Nguy và Cơ từ trái phiếu doanh nghiệp địa ốc
Sự tăng trưởng khá nóng trái phiếu doanh nghiệp địa ốc bên cạnh những cơ hội cũng đặt ra không ít rủi ro cho thị trường và nhà đầu tư.
Theo số liệu thống kê mới đây, trong tháng 1/2020 các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm 55% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ở mức 13.374 tỷ đồng. Như vậy, tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã có sự gia tăng đáng kể khi con số này của cả năm 2019 là 38% (khoảng 106.500 tỷ đồng).
Ông Nguyễn Hồng Sơn - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu khả thi và định giá, Savills Hà Nội
Trao đổi với DDĐN, ông Nguyễn Hồng Sơn - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu khả thi và định giá, Savills Hà Nội cho rằng, có một số vấn đề cần nhìn nhận và đ.ánh giá trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian vừa qua.
- Ông có nhận định ra sao về sự tăng trưởng nhanh chóng của loại hình trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành tại Việt Nam hiện nay?
Như chúng ta đã biết, vay tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu luôn là các kênh cấp vốn chủ yếu đối với các dự án đầu tư trung và dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Trong những năm gần đây, các quy định của Ngân hàng Nhà nước về giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của Tổ chức tín dụng có xu hướng chặt chẽ hơn đối với việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, thể hiện rõ tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN và các thông tư sửa đổi bổ sung mà gần nhất là Thông tư 22/2019/TT-NHNN.
Bên cạnh đó, quy định tại Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đã tạo hành lang pháp lý khá thông thoáng cho hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Như vậy, có thể thấy khung pháp lý hiện hành đã tạo nên sự tăng trưởng đáng kể của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt nam trong thời gian qua.
Ngoài ra, về phía các doanh nghiệp cũng có xu hướng phát triển thành các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp với danh mục các dự án triển khai có quy mô lớn, thời gian thực hiện dài hơn. Do đó, nhu cầu vốn qua phát hành trái phiếu vẫn còn rất lớn.
Trong năm 2020, triển vọng tăng trưởng thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được xem là vẫn tiếp tục khi thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực thi hành, bên cạnh thực tế là quy mô thị trường trái phiếu Việt Nam vẫn còn rất tiềm năng khi so sánh với các nước khác trong khu vực.
- Ông đ.ánh giá ra sao về những "khoảng hở" nếu có về mặt pháp lý cũng như chuyên môn trong việc định giá các dự án bất động sản làm căn cứ phát hành trái phiếu cũng như việc theo dõi được dòng t.iền thu về từ những đợt phát hành?
Đối với các đợt phát hành riêng lẻ, cần lưu ý đến phạm vi các nhà đầu tư tham gia cũng như khả năng đ.ánh giá rủi ro; xem xét chất lượng các đợt phát hành thông qua quản lý sử dụng dòng t.iền thu được từ các đợt phát hành, hay đ.ánh giá số lượng và tần suất các đợt phát hành của cùng một doanh nghiệp. Ngoài ra, cũng cần lưu ý đến mức lãi suất của trái phiếu trong tương quan với mức độ rủi ro đối với nhà đầu tư.
Trong việc thẩm định các dự án bất động sản làm căn cứ phát hành trái phiếu, yếu tố pháp lý và tính thanh khoản của dự án cần đặc biệt lưu ý đối với hiệu quả phương án đầu tư cũng như chất lượng tài sản đảm bảo.
Trên thực tế, các thông tin thị trường thường không đầy đủ hoặc thiếu minh bạch sẽ dẫn đến các kết quả thẩm định mang tính chủ quan, chưa kể việc thẩm định dự án bất động sản thường có yêu cầu cao về kinh nghiệm đặc thù ngành nghề mà không phải đơn vị thẩm định nào cũng có thể đáp ứng được.
- Theo quan điểm của ông, đâu sẽ là những nguy cơ, rủi ro tiềm ẩn đối với các nhà đầu tư khi lựa chọn trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phát hành?
Cũng như đa số các hình thức huy động vốn khác, rủi ro cơ bản cho đầu tư trái phiếu là doanh nghiệp phát hành không thực hiện đầy đủ những cam kết với nhà đầu tư như trả gốc, lãi hay mua lại. Ngoài ra, có thể có những rủi ro như thông tin thiếu minh bạch dẫn đến nhà đầu tư không đ.ánh giá được đầy đủ những vấn đề liên quan trong quá trình đầu tư.
Đối với các dự án bất động sản, các rủi ro cụ thể như năng lực triển khai dự án, thay đổi pháp lý dự án, sử dụng vốn không đúng mục đích, thị trường suy giảm... đều có thể ảnh hưởng đến hiệu quả và tính thanh khoản của dự án.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, bên cạnh rủi ro thường có những cơ hội kèm theo. Với đặc thù rủi ro ngành nghề, trái phiếu bất động sản thường có mức lợi suất cao hơn. Ngoài ra, với những trái quyền kèm theo, nhà đầu tư sẽ có cơ hội tiếp cận việc tham gia sở hữu, điều hành dự án hoặc doanh nghiệp phát hành.
- Vậy theo ông, cần có những lưu ý gì về hành lang pháp lý để thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững?
Như đã đề cập, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã có bước tăng trưởng đáng kể từ sau khi nghị định 163/2018/NĐ-CP được ban hành và dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong năm 2020.
Nhằm tăng cường tính minh bạch và ổn định thị trường, ngoài những quy định cụ thể về điều kiện phát hành, tôi cho rằng cần có hệ thống đ.ánh giá khách quan về mức tín nhiệm của các tổ chức phát hành, trong đó thông tin về các đợt phát hành trong quá khứ được thể hiện đẩy đủ, từ kết quả đợt phát hành, quản lý sử dụng vốn, hiệu quả phương án đầu tư cũng như việc thực hiện các cam kết.
Ngoài ra, chế độ thông tin, báo cáo về các đợt phát hành cũng cần đầy đủ hơn và theo hướng có thể kiểm chứng được để nhà đầu tư có thể đ.ánh giá được chất lượng đợt phát hành và rủi ro liên quan.
Về phía nhà đầu tư, đối với các đợt phát hành riêng lẻ, phạm vi phát hành nên hướng tới những nhà đầu tư chuyên nghiệp, đủ năng lực để đ.ánh giá các vấn đề liên quan tới đợt phát hành và có khả năng chấp nhận rủi ro tương ứng.
- Cuối cùng, ông có thể chia sẻ một vài lời khuyên để các nhà đầu tư "khôn ngoan" hơn khi quan tâm đến loại hình trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành tại Việt Nam hiện nay?
Sẽ không có một công thức đầu tư đúng cho tất cả mọi người. Lợi suất của trái phiếu bất động sản thường đi kèm với rủi ro đặc thù của ngành nghề. Tuy nhiên, mỗi sản phẩm của dự án cụ thể, của một doanh nghiệp cụ thể sẽ có ưu nhược điểm nhất định và vì thế nó phù hợp với từng đối tượng.
Tôi cho rằng các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ không quá e ngại về mức độ rủi ro, cũng như không quá tham lam về mặt lợi suất của trái phiếu. Điều quan trọng là thực sự hiểu được sản phẩm và doanh nghiệp mình đang đầu tư vào, cũng như hiểu rõ mong muốn, khả năng kiểm soát và chấp nhận rủi ro của chính mình.
Ngoài ra, trong một thị trường thông tin đôi khi còn thiếu minh bạch, tôi cho rằng việc quan sát lịch sử phát hành, lịch sử sử dụng vốn, việc thực hiện các cam kết trong quá khứ của các doanh nghiệp phát hành sẽ là cơ sở quan trọng nhất để có thể đặt niềm tin.
- Vâng! Xin cảm ơn ông.
LÊ SÁNG
Theo enternews.vn
Covid-19 và những tác động tới thị trường bất động sản Theo các chuyên gia, còn rất nhiều điều chưa thể dự đoán chính xác, tuy nhiên mỗi phân khúc bất động sản đều đang có những biện pháp khác nhau nhằm đối phó với Covid-19 trong thời gian ngắn và dài hạn. Mỗi phân khúc bất động sản đều đang có những biện pháp khác nhau nhằm đối phó với Covid-19 Savills Châu...