Colliers Việt Nam: Người nắm giữ t.iền mặt đang “làm chủ cuộc chơi” trên thị trường bất động sản
Đứng trước những áp lực do lãi suất ngân hàng tăng, nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải tìm cách để bán lại khoản đầu tư của mình với mức giá kém hấp dẫn hơn kỳ vọng để tránh bị hụt hơi.
Do đó, đây chính là cơ hội cực lớn cho nhóm người mua có sẵn t.iền mặt. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhấn mạnh “thời gian tới, những người nắm giữ t.iền mặt sẽ làm chủ cuộc chơi”.
Theo vị chuyên gia này, hiện nay tình trạng cắt lỗ chưa nhiều bởi chỉ đang ở giai đoạn đầu suy thoái, các nhà đầu tư vẫn đang chịu được áp lực. Tuy nhiên, nếu lâu hơn nữa, khi lãi suất tăng cao, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện. Do đó, nhà đầu tư phải tính toán sớm và có tầm nhìn dài hạn hơn. Cơ hội rất lớn đang mở ra cho nhóm người mua có sẵn vốn và ít phụ thuộc vào khoản vay ngân hàng.
Với,những người đang nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này hoặc họ đã mặc định ôm hàng chờ đến chu kỳ mới hoặc ngược lại. Trong khi những người sốt ruột muốn bán nhanh cho thấy khả năng chịu đựng sức ép của cú siết tín dụng đã đến hạn, buộc phải ra hàng.
Thực tế thời gian qua, không ít nhà đầu tư “lướt sóng” tận dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng mua đi bán lại nhanh, thu lợi trong thời gian ngắn. Hiện tại, đứng trước những áp lực do lãi suất ngân hàng tăng, nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải tìm cách để bán lại khoản đầu tư của mình với mức giá kém hấp dẫn hơn kỳ vọng để tránh bị hụt hơi.
Ảnh minh hoạ.
Ở góc nhìn khác, theo các chuyên gia, đây là giai đoạn thị trường sàng lọc mạnh mẽ, giúp thị trường giữ lại những nhà đầu tư thực sự có tiềm lực thực sự. Việc giảm giá bán mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư hay người mua thứ cấp đến sau có cơ hội tiếp cận tài sản như ý với mức giá tốt hơn. Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, thách thức trước mắt chắc chắn là có, tuy nhiên vẫn có những yếu tố củng cố tầm nhìn lạc quan trong trung và dài hạn. Cụ thể, nền tảng kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang được giữ ổn định một cách khéo léo để đảm bảo sự phát triển bền vững. Trong các phân khúc bất động sản, nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế.
Đáng nói, trong bối cảnh tâm lý dè chừng cẩn trọng, những nhà đầu tư có dòng vốn tốt họ vẫn âm thầm tìm mua BĐS giá tốt, chờ cơ hội sau này. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đang chọn cách nghe ngóng thị trường thêm một thời gian thay vì “xuống t.iền” ngay.
“Dù trong bối cảnh nào, người mua nên đầu tư trung và dài hạn, việc lướt sóng là rất khó ở thời điểm này, lại càng khó hơn nếu lướt sóng mà dùng đòn bẩy tài chính”, chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.
Video đang HOT
Theo phân tích của hầu hết các chuyên gia, trong bối cảnh dòng t.iền v.ào thị trường hạn chế như hiện nay, t.iền mặt là “vua” và bên có sẵn t.iền sẽ có nhiều cơ hội mua bất động sản giá tốt. Chuyên gia dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ còn thanh lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư nhỏ lẻ sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng đuối sức. Điều này đồng nghĩa với việc tình trạng cắt lỗ BĐS càng diễn ra mạnh. Đây là cơ hội “không dễ tìm” của nhà đầu tư có sẵn t.iền mặt.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ có rất nhiều nhà đầu tư xả hàng do “ngộp” tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy, họ buộc phải giảm giá 15 – 20%, thậm chí hơn. Với tình thế như hiện nay, có thể giá bất động sản trên thị trường đầu tư lẫn đầu cơ sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm. Thị trường thứ cấp lúc đó có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư địa ốc.
“Khi thị trường điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu bán tài sản, thì những người nắm giữ nhiều t.iền mặt sẽ làm chủ thị trường. Người giữ t.iền mặt có cơ hội ép giá đối với những tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán giảm trong ngưỡng 20 – 30% và mức giá thị trường chấp nhận có thể giảm 15 – 20% so với giá chào”, ông Quang chia sẻ.
Thực tế, hiệ nay, các nhà đầu tư thường hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép. Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng t.iền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi tín dụng bị co lại, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “t.iền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản “bán tháo” ô tô, xe máy, điện thoại xịn… để lấy t.iền gồng lãi ngân hàng
Nhà đầu tư bất động sản “toát mồ hôi” nhìn lãi suất ngân hàng leo thang từng ngày
Có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được.
Lãi suất ngân hàng tăng, thanh khoản bị "đánh tụt"
Thị trường BĐS đang bị ảnh hưởng "kép" khi vừa bị siết tín dụng, lãi suất, lạm phát lại đang đà tăng. Điều này khiến nhà đầu tư BĐS "đau đầu", sức ép về tài chính ngày càng cao.
Cụ thể, lãi suất tăng đã và đang gây áp lực không nhỏ lên thị trường BĐS khi lãi suất cho vay mua BĐS đang ở từ 7,5% cách đây 1 năm lên ngưỡng 10-12%. Nhiều phân khúc sụt giảm thanh khoản khiến thị trường ngày càng trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận "cắt lỗ" BĐS khi người mua "ép giá".
Theo một chuyên gia trong ngành, việc tăng lãi suất làm tăng chi phí của các doanh nghiệp BĐS, dẫn đến tính thanh khoản thấp, thị trường sẽ rơi vào tình trạng ngưng trệ kéo dài.
Quan sát thị trường cho thấy, kể từ thời điểm tháng 5/2022, khi ngân hàng nhà nước thông báo siết room tín dụng với BĐS, thị trường ngay lập tức bị ảnh hưởng thanh khoản.
Trong quý 2 và quý 3/2022, thị trường BĐS đã chứng kiến sự sụt giảm cả về giao dịch lẫn nguồn cầu. Việc ngân hàng siết tín dụng đã "bóp nghẹt" dòng t.iền của giới đầu cơ, còn những người có t.iền mặt cũng trong trạng thái dè chừng, bởi đến thời điểm này, xu hướng thị trường vẫn chưa rõ ràng và khó nắm bắt.
Theo Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ở phân khúc đất nền bị ảnh hưởng nặng nề nhất kể từ thời điểm siết tín dụng, và dự báo thanh khoản sẽ tiếp tục "tụt dốc" trong thời gian tới. Cụ thể, đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía tây như Hoài Đức, Quốc Oai với mức độ quan tâm giảm từ 17-39%; về phía bắc như Sóc Sơn, Đông Anh với mức độ quan tâm giảm từ 8-30%; hay phía đông có Long Biên, Gia Lâm với mức độ quan tâm giảm 21-28%; còn phía nam có Thanh Trì giảm 24%.
Tại Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh có 9 dự án mở bán với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.
Với thị trường khu vực Tây Nguyên, hiện ở Lâm Đồng, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh cơ bản được kiểm soát. Vì vậy, hoạt động mua bán đất nền sụt mạnh với hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quý 3/2022, giảm 13.000 nền so quý 2/2022, giá xuống nhẹ, một số nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ.
Tình hình diễn ra tương tự tại khu Bắc Trung Bộ khi tỷ lẹ hấp thụ đất nền thấp. Nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi giảm mạnh. Trong đó, Thanh Hóa với 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong quý 3, nhưng đến cuối quý 3, đầu quý 4 thì chững lại do khó khăn tài chính. Khách hàng chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Bên cạnh đó, Nghẹ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm so 6 tháng đầu năm nay, hiẹn tượng nhà đầu tư bỏ cọc nhiều... các khu đất, dự án trước kia tấp nạp người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác người hỏi giá nhưng không đạt vấn đề mua, cọc.
Cũng theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhiều huyện vùng ven giảm sâu nhất là 25% trong quý 2/2022.
Giới chuyên gia nhận định, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản, lãi suất tăng. Đất nền là sản phẩm có giá trị lớn đa phần cần dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Vì thế, khi dòng t.iền bị thu hẹp lại, ngay lập tức thanh khoản sẽ giảm.
Ngoài ra, ở phân khúc nhà thấp tầng và BĐS nghỉ dưỡng cũng chứng kiến sự suy giảm thanh khoản. Ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, mức độ quan tâm đến BĐS trên cả nước đã suy giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3 năm nay. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý 3 giảm so với quý trước, như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) cũng sụt giảm 19-33%. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, condotel gần như đứng giao dịch, trong khi loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse biển... giao dịch khá chậm trong những tháng qua.
Theo các chuyên gia, so với đất nền, căn hộ chung cư cũng bị ảnh hưởng nhưng mức độ không nghiêm trọng bằng. Bởi, chung cư đa số là đến từ nhu cầu ở thực tế, trong khi đất nền chủ yếu đến từ nhu cầu đầu tư, không thể sinh ra dòng t.iền từ cho thuê nếu như đất để trống.
Ghi nhận thực tế cho thấy, sau thời gian "gồng" lãi, thị trường BĐS quý 3 đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng cắt lỗ hoặc bán ngang vốn. Khi lãi suất tăng, đối với BĐS xa trung tâm, vùng ngoại ô, ngoại tỉnh, BĐS không khai thác được... giá sẽ giảm dần. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua BĐS dạng này, không được khai thác, không có nguồn t.iền để trả lãi hoặc tiềm năng tăng giá BĐS thấp hơn so với lãi suất vay sẽ buộc phải cắt lỗ.
Nhà đầu tư "sợ lãi suất"
"Mất ăn mất ngủ" "tiến thoái lưỡng nan" hay "như ngồi trên đống lửa" được xem là những cụm từ nói về tâm lý của giới đầu tư địa ốc lúc này. "Toát mồ hôi" nhất có lẽ là nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, trước áp lực lãi suất cho vay tăng phải tìm cách "thoát" hàng nhưng cũng không đơn giản. Có thể nói, nhà đầu tư nào ra được sản phẩm thời điểm này được gọi là "may mắn", thờ phào nhẹ nhõm.
"Giai đoạn này hiện tượng cắt lỗ chưa nhiều nhưng trong thời gian tới sẽ thể hiện rõ khi nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực", một chuyên gia trong ngành bày tỏ quan điểm.
Từ đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ phụ thuộc vào việc điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là tình trạng lạm phát, room tín dụng, sửa luật liên quan đến BĐS... Thậm chí, phải mất cả năm 2023, thị trường BĐS mới hồi phục trở lại.
Ông Võ hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày như hiện nay làm cho thị trường BĐS vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn. Nếu trình trạng này tiếp tục kéo dài có thể đây sẽ là cú "knock out" thị trường sau đại dịch.
Nhà đầu tư BĐS "đau đầu" nhìn lãi suất tăng từng ngày.
Theo ông Thắng, có 3 tác động rõ nét nhất của việc lãi suất tăng đến thị trường BĐS. Thứ nhất, sức cầu thị trường giảm mạnh. Với lãi suất cho vay mua BĐS trên 12%/năm như hiện nay nhà đầu tư e dè, thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS. Ngay cả việc nhiều nhà đầu tư có dòng thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư tuy nhiên việc tiếp cận được nguồn vốn vay hiện nay cực kỳ khó khăn khi "room" tín dụng bị hạn chế.
Thứ hai, hiện tượng cắt lỗ diễn ra trên diện rộng. Trong những năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ, chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn đang kẹt hàng mặc dù giảm giá sâu.
Cuối cùng, người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Người mua thấy lãi suất cao e ngại, nếu có nhà đầu tư chấp nhập lãi suất cao để vay lại khó tiếp cận nguồn vốn do hết "room".
"Với vòn luẩn quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do trong thời gian đến điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp kịp thời", ông Thắng nhấn mạnh.
Chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh, hiện có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được. Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng gánh để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá.
Tuy nhiên, một số chuyên gia khác lại cho rằng, việc hệ thống ngân hàng tăng lãi suất cho vay chỉ hạn chế chứ không thể triệt tiêu được tình trạng đầu cơ nhà đất, vì thời điểm hiện tại giá nhà đất vẫn tăng mạnh từng quý. Dự báo thời gian tới khi Quốc hội thông qua việc loại bỏ quy định về khung giá đất, thì t.iền sử dụng đất sẽ tăng theo thực thế, thị trường không còn bị áp một mức giá trần, nên lãi suất được áp dụng với khoản vay sẽ được tiết giảm bởi giá đất cao.
Giá nhà liên tục tăng, liệu đã đạt đỉnh? Thiếu hụt nguồn cung nên giá căn hộ trên cả nước liên tục có sự biến động mạnh. Các chuyên gia cho rằng, xu hướng tăng giá có thể kéo dài trong thời gian tới. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm sâu chỉ bằng một nửa so...
