Bán đất thời bất định , trả hoa hồng cao môi giới cũng “ngán”
Trái với diễn biến thị trường nửa năm trước, hiện tại bất động sản khu vực Bắc Giang rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư dù đã xuống t.iền cọc mua đất nhưng cũng bỏ của chạy lấy người.
Tuy nhiên, những mảnh đất có giá khoảng 1 tỷ đồng phục vụ được nhu cầu thực vẫn có giao dịch.
Mấy năm trở lại đây, thị trường bất động sản Bắc Giang liên tục đón nhận nhiều cơn sốt đất, khiến giá liên tục tăng mạnh. Theo đó, trong giai đoạn 2020 – 2021, nơi đây trở thành “miền đất hứa” của giới đầu tư địa ốc tại miền Bắc, khi không ít người kiếm được t.iền tỷ từ thị trường này.
Không ít lô đất tại thủ phủ công nghiệp Bắc Giang chỉ trong vòng 1 – 2 năm giá đã tăng từ 2 – 3 lần. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường Bắc Giang cũng rơi vào vòng xoáy kém thanh khoản, như các thị trường khác. Và giá cũng đã giảm hơn so với trước.
Theo khảo sát tháng 4 vừa qua, giá đất tại Bắc Giang hiện nay đã có phần điều chỉnh so với đầu năm 2022. Cụ thể, những lô đất nằm ở mặt đường lớn rộng khoảng 7 – 9m, có tiềm năng kinh doanh tốt dao động từ 24 – 34 triệu đồng/m2. Những mảnh nằm ở vị trí mặt đường 5 – 6m có có giá khoảng 17 – 22 triệu đồng/m2. Đất nền trong ngõ 4 – 5m có mức giá thấp chỉ khoảng 5 – 10 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, đất gần khu công nghiệp Quang Châu vẫn có mức giá rất cao, dao động từ 27 – 38 triệu đồng ở mặt đường 9m. Tại mặt đường nhỏ khoảng 5m2 cũng có giá từ 20 – 24 triệu đồng/m2. Một s.ố l.ô góc có giá lên tới hơn 45 triệu đồng/m2, mức giá này tương đương với những mảnh đất tại ven đô.
Tuy nhiên, anh Nguyễn Bắc, Giám đốc phòng giao dịch bất động sản tại Bắc Giang cho hay, thời điểm hiện tại, đa phần các mảnh đất đều giá khoảng 10 – 20%, tùy vị trí.
“Những mảnh đất có giá trị cao và ở khu vực dân cư thưa thớt, đa phần đều phải giảm giá. Bởi, những lô đất này chưa đưa vào khai thác ngay được, đa phần chờ bán kiếm lời. Tuy nhiên, ở thời điểm này rất khó bán”, anh Bắc nói.
Theo anh Bắc, ngay sau khi động thái siết tín dụng bất động sản của ngân hàng, tình hình giao dịch đột nhiên “đứt gánh”, không ít nhà đầu tư đến hạn thanh toán để sang tên đã chấp nhận bỏ cọc.
“Mỗi lần cọc khoảng 50 – 100 triệu đồng/giao dịch, nên khi thấy tín hiệu dòng t.iền không còn dễ vay nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc. Những chủ đất dù có nhận được bỏ cọc nhưng cũng không bù lại được việc đang phải rao bán cắt lỗ”, anh Bắc nói.
Video đang HOT
Lý giải về việc giá đất quanh khu công nghiệp Quang Châu cao hơn các khu vực khác, anh Bắc cho biết, thời điểm sốt nơi đây thu hút được lượng lớn nhà đầu tư quan tâm. Bởi, thông tin Foxconn đầu tư mở rộng nhà máy sản xuất thiết bị công nghệ. Hơn nữa, hạ tầng khu vực này đã tương đối đồng và khu công nghiệp Quang Châu cũng thuộc top những khu công nghiệp lớn tại miền Bắc.
Tuy nhiên, anh Bắc tiết lộ, trong vòng 3 năm trở lại đây, giá đất quanh khu vực này đã tăng khoảng gấp 3 lần so với năm 2019. Hiện tại, những mảnh đất ở đây cũng rất khó bán vì giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực.
Còn anh Nguyễn Khải, môi giới tại Bắc Giang cho biết, những mảnh đất có giá trị cao khó bán nhưng những lô có giá loanh quanh 1 tỷ đồng vẫn có giao dịch tạm ổn.
“Với mức giá này, đại đa số người dân có khả năng để mua, thậm chí không cần phải vay ngân hàng. Ở khu vực này toàn là công nhân từ các tỉnh đổ về nên sức cầu ở phân khúc này khá lớn. Tuy nhiên, những mảnh đất này nằm ở trong ngõ nên phần lớn để phục vụ nhu cầu thực. Thời gian gần đây, một số nhà đầu tư từ nơi khác cũng bắt đầu đi tìm đất với tầm tài chính để mua đầu tư, dù mức lãi không nhiều nhưng trong bối cảnh này vẫn được cho là tốt”, anh Khải nói.
Gần đây, tại Bắc Giang tổ chức nhiều phiên đấu giá đất và vẫn xuất hiện những lô đất được trả gấp 2 lần so với giá khởi điểm. Cụ thể, ngày 10/9, phiên đấu giá quyền sử dụng 69 lô đất tại Khu dân cư trung tâm xã Tân Hưng (Lạng Giang). Các lô đất có diện tích từ 126m2 trở lên, trong đó có 5 lô góc diện tích từ 163 đến hơn 175 m2/lô. Số t.iền đặt cọc từ 200 – 450 triệu đồng/lô. Trong đó, lô có giá trúng cao nhất hơn 5,4 tỷ đồng, diện tích 175,6 m2, chênh lệch so với giá khởi điểm hơn 2,6 tỷ đồng. Một s.ố l.ô khác có giá trúng chênh lệch so với giá khởi điểm hơn 2 tỷ đồng/lô.
Cuối tháng 8, tại huyện Lục Ngạn, tổ chức đấu giá 105 lô đất ở tại 2 xã Kiên Thành và Phượng Sơn. Diện tích các lô đất từ 100 – 201m2, giá khởi điểm từ 750 triệu đồng đến hơn 2 tỷ đồng/lô. Khách hàng tham gia đấu giá đặt cọc trước từ 150 – 200 triệu đồng/lô, tùy theo vị trí.
Tại phiên đấu giá, 103/105 lô có khách hàng trả giá, trong đó, lô có giá trúng cao nhất là 3,1 tỷ đồng, chênh lệch so với giá khởi điểm hơn 1 tỷ đồng. Lô đất này thuộc dự án hạ tầng kỹ thuật và khu dân cư phố Kim, xã Phượng Sơn, diện tích 201,5 m2.
Theo anh Khải, đất đấu giá tại Bắc Giang hiện đã hạ nhiệt so với năm 2021, đầu năm 2022. “Trước kia, muốn mua được đất đấu giá nhiều người còn phải trả gấp 3, thậm chí gấp 4 lần giá khởi điểm, nhưng vẫn có thể bán chênh lệch được ngay. Bây giờ thị trường khó thanh khoản hơn nên đất đấu giá cũng hạ nhiệt theo”, người môi giới này nói.
Ôm nhiều đất, nhà đầu tư bất động sản “mất ăn mất ngủ”
Nghịch cảnh trên thị trường bất động sản: Người mong thoát hàng, người chờ “bắt đáy”
Sau cơn sốt đất, thị trường bất động sản đã xuất hiện nghịch cảnh, những người sử dụng đòn bẩy tài chính mua đất đang mong thoát hàng để giải tỏa áp lực, nhưng những nhà đầu tư có tiềm lực lại chờ cơ hội "bắt đáy".
Người mong thoát hàng, người chờ bắt đáy
Khoảng 5 tháng trở lại đây, bức tranh thị trường bất động sản bao trùm màu ảm đạm, nhiều khu vực đã có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt. Theo đó, không ít nhà đầu tư tỏ ra lo lắng với tâm lý, nếu không bán nhanh giá sẽ giảm, thậm chí là "chôn" vốn nhiều năm. Từ đó, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng người bán thì nhiều nhưng người mua hiếm.
Theo anh Nguyễn Quang, môi giới bất động sản tại vùng ven Hà Nội cho biết, chỉ tính khoảng 1 tháng trở lại đây, đã có hơn 10 người liên tục gọi điện cho anh nhờ anh bán đất đang nắm giữ.
"Thời điểm hiện tại, đa phần các nhà đầu tư đang rao bán đất đều chấp nhận giảm giá từ 10 - 15% so với lúc sốt. Điều này cũng dễ hiểu, bởi mới chỉ có mấy tháng sau khi siết room tín dụng mà đã phải rao bán thì phần lớn là sử dụng đòn bẩy tài chính nên muốn cắt lỗ thoát hàng", anh Quang nói.
Theo anh Quang, thực tế, thời điểm này khó xác định giá chung của thị trường đang dao động như nào. Bởi, người cần bán gấp sẽ chấp nhận cắt lỗ sâu, người có tiềm lực thì vẫn giữ, trong khi đó, giao dịch không có.
Trước đó, tại thị trường bất động sản Bắc Giang diễn ra liên tiếp nhiều cơn sốt đất, khiến giá tăng chóng mặt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường này cũng rơi vào vòng xoáy tắc thanh khoản.
Anh Hoàng Huy, môi giới bất động sản tại Bắc Giang cho biết, hàng ngày anh chỉ nhận được những cuộc gọi của nhà đầu tư cần bán đất. Trong khi đó, dù anh đã sử dụng tất cả các phương thức bán hàng như gọi khách hàng cũ, chạy quảng cáo,... cũng không có người mua và bị chê giá cao.
"Nhiều người liên hệ tôi cần bán, chấp nhận với mức chi phí hoa hồng cao và giảm giá bán nhưng cũng không khả thi. Thời điểm này, nhưng người đang có t.iền mặt đều đứng ngoài chờ giá giảm thật sâu sẽ vào bắt đáy", anh Huy nói.
Thực tế, nghịch cảnh đã xảy ra với thị trường bất động sản sau cơn sốt, khi nhiều người có đất đang chật vật rao bán, còn những nhà đầu tư có sẵn tài chính lại đang chờ giá giảm sâu để "bắt đáy".
Theo anh Trần Văn Luận, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, thời điểm hiện tại, nhiều người đang có đất cảm thấy rất đau đầu khi chưa bán được. Tuy nhiên, anh Luận vẫn thường xuyên đi khảo sát giá tại các thị trường vùng ven và tỉnh.
"Bây giờ, nhiều người đang muốn bán, nếu thương thảo được sẽ có cơ hội mua được giá hời. Thực tế, trước kia tôi đã trúng nhiều quả đậm khi mua vào lúc thị trường đi xuống", anh Luận nói.
Dù vậy, nhà đầu tư này cho rằng, mua vào trong thời điểm này vẫn rất rủi ro, bởi đây mới chỉ là giai đoạn đầu của giai đoạn thị trường đi xuống. Theo đó, nếu muốn "bắt đáy" nhà đầu tư có thể chờ thêm khoảng 6 tháng đến 1 năm nữa, khi tác động của kiểm soát tín dụng đã "ngấm đòn".
Đồng tình với ý kiến này, anh Hải Đăng, nhà đầu tư tại Hà Nội cho rằng, thời điểm hiện nay khá nhạy cảm để tham gia vào thị trường, nhưng cũng là thời điểm tốt để các nhà đầu tư sẵn tài chính săn hàng giá rẻ.
"Nhiều người hiện nay đang không chịu được áp lực tài chính nữa, trong khi đó, lãi suất ngân hàng đang có xu hướng tăng lên, điều này tạo ra cơ hội cho một số nhà đầu tư có tiềm lực. Tuy nhiên, xuống t.iền v.ào thời điểm nào và khu vực nào nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ", anh Đăng nói.
Nhà đầu tư này tiết lộ, hiện anh cũng đang chờ diễn biến mới của thị trường, nếu tiếp tục giảm giá sẽ xuống t.iền mua.
Giá có thể giảm vào cuối năm
Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường bất động sản thứ cấp là bởi một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Mặt khác, áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhà đầu tư sử dụng "đòn bẩy" tài chính.
Trước áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính T.iền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang ở mức "chân không tới đất, đầu không tới trời".
"Phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp", ông Nghĩa đưa quan điểm.
Nói về thị trường bất động sản thời gian tới, vị chuyên gia cho rằng, giá có thể giảm khoảng 30% nhưng sẽ không sụp đổ mà sau đó sẽ hồi phục.
"Năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng", TS. Lê Xuân Nghĩa nói.
Nghịch lý nhà đầu tư bất động sản vẫn liều mình "lướt sóng" trong lúc thị trường hạ nhiệt
Sửa Luật Kinh doanh bất động sản, siết quản lý môi giới Theo rà soát của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản (BĐS) đang có hiện tượng các sàn giao dịch liên kết "thổi giá", gây "sốt ảo" ăn chênh lệch, làm nhiễu loạn thị trường. Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), trong đó bổ sung công cụ kiểm soát hoạt động môi giới BĐS....
