Có nên ‘chốt cứng’ việc giao dịch bất động phải thực hiện qua sàn?
Thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng tổ chức xin ý kiến về Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi; trong đó, nội dung “quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch” được quan tâm và cũng nhận được nhiều ý kiến trái chiều.
Ảnh minh họa: TTXVN
Theo đ.ánh giá của các chuyên gia, nhiều năm qua, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “ưu ái” trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Mục đích là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng.
Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường.
Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, các nhà phát triển, chủ đầu tư bất động sản mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường bất động sản hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở là rất đáng ghi nhận. Nhưng song song với đó cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp… vì sản ph ẩm thực tế không như quảng cáo chào mời; thậm chí có hiện tượng l.ừa đ.ảo khách hàng.
Mặc dù hiện tượng này không phải là phổ biến nhưng đang xuất hiện ngày càng nhiều hơn với tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa t.iền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát. Nguyên nhân chủ yếu là do trên thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan với cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm. Do đó, các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu hết mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực, nhất là đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai – VARS nêu vấn đề.
VARS dẫn chứng, trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình bất động sản đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin đó là phòng công chứng, sàn giao dịch chứng khoán. Điều này đã thực sự tạo ra rào cản ngăn ngừa vi phạm một cách chắc chắn, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư và khách hàng. Thông qua các cơ quan này, gần như không thể lừa dối hoặc truyền tải thông tin sai lệch tới khách hàng.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hệ thống pháp luật liên quan nên quy định sàn giao dịch phải trở thành hoạt động có điều kiện và các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn. Khi đó, mọi thông tin sẽ được niêm yết công khai và minh bạch. Tính pháp lý cũng sẽ được mang vào giao dịch, giúp kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất như hiện nay
Vì vậy, theo VARS, việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh bất động sản; trong đó có việc luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý. Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch bất động sản chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư…
Video đang HOT
Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp lại cho rằng, việc đưa ra quy định này là vô lý bởi phần lớn các chủ đầu tư đều có một bộ phận kinh doanh, bán hàng nên mọi giao dịch đều được thực hiện minh bạch. Bản thân đội ngũ bán hàng của chủ đầu tư cũng được đào tạo trong suốt một thời gian dài và hiểu rõ về sản phẩm của đơn vị mình thì thông tin cũng như chào bán còn hiệu quả hơn khi giao cho sàn bất động sản.
Thực tế hiện nay, một sàn giao dịch bất động sản có thể bán nhiều dự án cùng lúc, phục vụ nhiều chủ đầu tư nên tính tập trung, chi tiết sẽ không cao – ông Hiệp chỉ rõ. Bởi vậy, Bộ Xây dựng xem xét lại đề xuất này, tránh việc tạo thêm “rào cản” trong tiêu thụ sản phẩm cho doanh nghiệp mà nên để các chủ đầu tư tùy chọn phương án bán hàng phù hợp.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, quy định này là bước thụt lùi và cũng không phù hợp với các quy định hiện hành, không sát với thực tiễn. Ông Châu lo ngại, có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho sàn giao dịch bất động sản, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư dự án và phát sinh thêm chi phí cũng dẫn đến việc tăng giá bán của bất động sản.
Trên thực tế, quy định này đã từng nằm trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với nội dung ghi rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Giai đoạn đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm còn 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, những kiểu quy định này xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án bất động sản.
Bản thân các sàn giao dịch không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm dự án là không bình đẳng, công bằng giữa các doanh nghiệp. Ngoài việc sàn giao dịch bất động sản được nhận mức phí giao dịch theo tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị hợp đồng theo quy định thỏa thuận cũng nên lường trước đến tình huống sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng t.iền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư – chuyên gia này cảnh báo.
Khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 áp dụng quy định này, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã nhanh chóng thành lập các sàn giao dịch bất động sản để “đối phó” với những ràng buộc kiểu này. Tuy Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản mới đang ở bước lấy ý kiến để hoàn thiện nhưng đã thu hút sự quan tâm của dư luận; trong đó có nhiều chuyên gia, doanh nghiệp… cũng chứng tỏ sức “ nóng” của lĩnh vực này.
Trong khi chờ hệ thống quy phạm pháp luật được sửa đổi và ban hành, các chuyên gia cho rằng, cũng có nhiều sàn giao dịch bất động sản uy tín và không nên lấy hiện tượng “con sâu làm rầu nồi canh” để đ.ánh đồng tất cả. Bởi vậy, nên khuyến khích người mua nhà tìm các đơn vị sàn giao dịch bất động sản uy tín để được tư vấn và cung cấp thông tin đúng, đảm bảo quyền lợi, nhất là những sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.
Môi giới bất động sản 'xoay xở' trong mùa dịch
Dịch COVID-19 diễn biến phức tạp đã khiến nhiều sàn bất động sản nhỏ lẻ, tiềm lực tài chính yếu kém phải dừng hoạt động, hàng loạt môi giới bất động sản lâm vào cảnh thất nghiệp.
Họ đang phải "xoay xở" mưu sinh khi chưa biết lúc nào dịch bệnh mới chấm dứt.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang vô cùng khó khăn. Chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng về giãn cách xã hội, không tập trung đông người khiến các sự kiện mở bán, giới thiệu sản phẩm không tổ chức được. Do đó, nhiều sàn giao dịch rơi vào tình cảnh không có hàng để bán, thậm chí phá sản vì không chống đỡ nổi.
Minh Tân - cựu sinh viên Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Đại học Kinh tế Quốc dân có kinh nghiệm hơn 5 năm trong nghề chia sẻ, nhiều đồng nghiệp của Tân từng làm cùng tại một số sàn giao dịch bất động sản đã phải bỏ cuộc, chuyển sang làm shipper, bán hàng online... Thời điểm này, nhiều người phải chọn ngã rẽ chẳng liên quan đến nghề bất động sản để có chi phí lo cho cuộc sống và thích ứng trong dịch bệnh.
Gần 1 năm trở lại đây, chị Nguyễn Minh - một môi giới bất động sản thuộc hàng Top của một sàn giao dịch tại khu vực quận Hai Bà Trưng đã phải cầm cự với nghề tay trái là bán thực phẩm online để "nuôi" nghề tay phải. Theo chị Minh, đến nay, nhiều khách trước đây quen biết qua các giao dịch liên quan đến bất động sản thì nay cũng dần quen với hình ảnh của chị với vai trò của một mối buôn thực phẩm trên Facebook.
Vẫn may mắn bởi có nguồn t.iền tích cóp từ những năm qua nên khi xoay sang nghề tay trái chị Minh không quá khó khăn như các bạn môi giới trẻ mới vào nghề. Có nhiều môi giới đã dốc sạch tài khoản cho các khâu chạy quảng cáo tìm khách nhưng đúng đợt dịch bệnh liên tiếp, khó khăn khắp nơi không thể "chốt" bán được đành mất trắng phần chi phí này và không thể cầm cự hay bám trụ thêm được nghề môi giới - chị Minh chia sẻ.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm này, hầu như chỉ những sàn giao dịch bất động sản thuộc một số doanh nghiệp quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án như: Công ty cổ phần dịch vụ địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, Hải Phát Land, Cen Group... mới tiếp tục duy trì hoạt động.
Hầu hết các sàn này đều hoạt động theo phương thức kinh doanh như: bán hàng trực tuyến, áp dụng công nghệ 4.0 trong quản lý thông tin, giao dịch, thanh toán, quảng cáo. Còn lại, khoảng 70% số lượng các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian môi giới thì rất nhiều trong số đó đang phải tạm dừng hoạt động.
Khảo sát thực tế cho thấy, mức lương cơ bản dành cho một nhân viên môi giới bất động sản thường rất thấp từ 3 - 5 triệu đồng/tháng, tuỳ theo kinh nghiệm làm việc. Thu nhập của môi giới chủ yếu từ nguồn phần trăm được trích lại sau khi bán sản phẩm. Bởi vậy, nếu không có giao dịch thành công thì dù được hưởng lương cơ bản hàng tháng cũng không đáng kể so với chi phí marketing sản phẩm mà bản thân các môi giới phải tự bỏ ra để quảng bá theo các kênh riêng.
Thực tế và cả câu chuyện của Minh Tân hay chị Nguyễn Minh chỉ là những nét vẽ minh họa cho bức tranh nặng gam màu xám của các sàn giao dịch và môi giới bất động sản trong bối cảnh dịch bệnh. Tuy nhiên, không vì thế mà tất cả đều bỏ nghề, họ đang tự tìm cách thích ứng để trụ lại và sống được với nghề.
Các chuyên gia nhận định, biện pháp giãn cách xã hội hiện đang ít nhiều ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng các dự án bất động sản. Trong bối cảnh này, bản thân các chủ đầu tư cũng không vội mở bán dự án mới. Do đó, dự báo nguồn cung mới ở tất cả các phân khúc bất động sản thời gian tới tiếp tục giảm mạnh. Yếu tố này sẽ khiến không ít sàn giao dịch phải đóng cửa và môi giới cũng thất nghiệp theo. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại thì cũng sẽ loại bỏ được làn sóng nhà nhà làm bất động sản theo phong trào. Đây chính là mặt tốt giúp cân bằng lại hệ sinh thái lao động việc làm của xã hội.
Ông Phan Việt Hoàng - Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản Khánh Hòa nhận xét, trong bối cảnh thị trường sàng lọc gay gắt, những chủ đầu tư, người có nhu cầu mua bán nhà đất sẽ đ.ánh giá cao các sàn giao dịch bất động sản hoạt động lâu năm, có tiềm lực kinh tế và phân tích đầu tư tốt.
Đây cũng là cơ hội thu hút lượng lớn khách hàng qua đại dịch. Do đó, sàn giao dịch bất động sản có tầm nhìn dài hạn vẫn sẽ đạt được mức lợi nhuận như kỳ vọng ngay cả khi thị trường khó khăn hay phát triển.
Có thể đây là giai đoạn khó khăn nhất trong vòng 10 năm qua nhưng cũng là cơ hội để môi giới nhìn nhận đúng bản chất của nghề, hiểu được tính bấp bênh của thị trường để biết cách thay đổi, tận dụng cơ hội, trau dồi thêm kiến thức và tiến tới một cấp độ cao hơn - ông Hoàng phân tích.
Thực tế, không ít người hành nghề môi giới bất động sản đã chủ động tìm và đưa ra các phương án ứng phó với những tác động của dịch COVID-19. Thay vì chỉ tiếp cận khách hàng theo phương thức bán hàng trực tiếp, nhiều người đã làm quen, bán hàng và tiếp cận, tư vấn khách hàng online đơn giản và hiệu quả các mạng xã hội.
Việc kết hợp bán hàng online với các chính sách chiết khấu, hỗ trợ thanh toán là cách giúp khách hàng quan tâm hơn đến sản phẩm của doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản. Đăng tải thông tin khách quan kèm hình ảnh, video hay infographic sinh động sẽ tạo được niềm tin vững chắc nơi khách hàng tiềm năng.
Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nga - Phó Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản BHS cho rằng, dịch COVID-19 diễn biến nặng nề như hiện nay thì chưa thể khẳng định được thời điểm hết giãn cách xã hội và các ca nhiễm trong cộng đồng. Vì vậy, thay vì hẹn nhau tới khi hết dịch, hãy tập trung kinh doanh ngay bây giờ.
Hoạt động trong lĩnh vực tư vấn và môi giới bất động sản, Công ty BHS cũng không tránh khỏi những tổn thất từ COVID-19. Để đối mặt với thử thách, BHS chọn cách tận dụng khoảng lặng của thị trường bất động sản trong thời kỳ giãn cách xã hội để chuẩn bị tâm thế và chiến lược tốt nhất, sẵn sàng bứt phá khi cuộc sống trở lại thời kỳ bình thường mới.
Một trong những mấu chốt đầu tiên trong chuỗi các giải pháp của BHS chính là "chiến lược vaccine". Hiện tất cả cán bộ, nhân viên của BHS đã tiêm 1 mũi vacine và chuẩn bị tiêm mũi thứ 2. Điều này giúp nhân viên trong công ty yên tâm về sức khoẻ, đồng thời có lợi thế lớn trong việc tiếp cận đối tượng khách hàng tiềm năng sau dịch.
Bất động sản là sản phẩm đặc thù và có giá trị lớn nên khách hàng cần nhiều thông tin để quyết định như pháp lý, quy trình giao dịch... Mặc dù gần đây khách hàng bắt đầu quen với việc tư vấn hay tiến tới ký kết hợp đồng online nhưng các sàn giao dịch hay những người nghề môi giới vẫn cần tìm cách xoay chuyển khó khăn để trụ vững trong giai đoạn này và tiếp tục phát triển.
Trao Quyết định bổ nhiệm 2 Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Ngày 12/11, tại Hà Nội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã trao Quyết định bổ nhiệm chức vụ Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho ông Phạm Tiến Dũng, Vụ trưởng Vụ Thanh toán và ông Phạm Thanh Hà, Vụ trưởng Vụ Chính sách t.iền tệ. Ông Phạm Tiến Dũng nhận Quyết định bổ nhiệm chức Phó Thống...
