Chữa ‘bệnh’ chậm cải tạo chung cư cũ

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được dư luận hy vọng là “liều thuốc” hiệu nghiệm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ.

Thực trạng “ì ạch”

Hầu hết chung cư cũ ở Hà Nội đã hết niên hạn sử dụng, bộc lộ nhiều bất cập như: Hiện trạng sử dụng phức tạp, đan xen trách nhiệm và quyền sử dụng giữa tư nhân-tổ chức-Nhà nước, hiện tượng tự cơi nới ảnh hưởng mỹ quan đô thị, không được duy tu thường xuyên… dẫn đến nhiều chung cư cũ có nguy cơ sụp đổ, nguy hiểm đến tính mạng và tài sản người dân.

Tại phường Thành Công (quận Ba Đình) hiện có 87 nhà tập thể, gồm 4.684 căn hộ cao từ 2-5 tầng, xây dựng từ những năm 1970-1980. Đa phần căn hộ trong các khu chung cư cũ này có diện tích nhỏ hơn 30 m2, dẫn đến tình trạng cơi nới tự phát làm hư hại kết cấu công trình và hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc cảnh quan bên ngoài.

Đa phần các chung cư cũ tại Hà Nội hiện nay đều bị các hộ dân cơi nới “chuồng cọp”.

Về vấn đề này, theo ông Võ Nguyên Phong, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hà Nội, việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ ở Hà Nội đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu, không thể thực hiện phân kỳ đầu tư; các quy định hiện hành liên quan còn thiếu cụ thể về bố trí kinh phí kiểm định đối với diện tích nhà chung cư cũ không thuộc sở hữu Nhà nước và các hình thức lựa chọn chủ đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư…

Theo rà soát mới nhất của Bộ Xây dựng, các đô thị cả nước hiện có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn, với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Nghị định 101/2015 về xử lý chung cư cũ sau 6 năm triển khai đã tạo hành lang pháp lý, nhưng đến nay bộc lộ nhiều bất cập, khiến tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ “ì ạch”. Riêng Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ, trong đó đã kiểm định 401 chung cư. Từ năm 2007 đến nay, thành phố mới cải tạo, xây dựng lại 18 chung cư, đang thi công 14 dự án, chiếm tỷ lệ 1,8%; còn TP Hồ Chí Minh có 575 nhà chung cư cũ, trong đó đã cải tạo, xây dựng lại 15 chung cư, chiếm tỷ lệ 1,3%.

Nguyên nhân chậm trễ được Bộ Xây dựng chỉ ra là do số lượng nhà chung cư cũ trong cả nước nhiều, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng, thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý, dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Bên cạnh đó, đa số nhà chung cư cũ tập trung trong nội thành, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và dân số; việc điều chỉnh quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ…

Chung cư cải tạo, xây dựng lại được hưởng loạt quyền từ 1/9

Nghị định 69/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều chính sách mới, những “rào cản” sẽ dần được gỡ bỏ. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, Nghị định tái khẳng định: Việc cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch, trên cơ sở những quy hoạch cấp trên, Nhà nước sẽ đứng ra lập quy hoạch chi tiết; chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tham gia vào quy hoạch và được tham gia lựa chọn chủ đầu tư và trong quy hoạch cải tạo sẽ có định hướng.

Đáng chú ý, từ ngày 1/9/2021, chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại sẽ được: Tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời, lựa chọn hình thức bồi thường, yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có); cấp giấy chứng nhận về nhà ở và đất đai đối với nhà ở đã được bồi thường, tái định cư; giám sát thực hiện dự án; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà bố trí tạm thời; bồi thường thiệt hại xảy ra theo hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư theo quy định…

Thêm một nút thắt được Nghị định 69/2021/NĐ-CP tháo gỡ đó là tỷ lệ đồng thuận của người dân. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, Nghị định 69/2021/NĐ-CP và Luật Nhà ở quy định rõ 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch mà không cần sự đồng thuận 100% cư dân. Điều này nhằm đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.

Các chuyên gia xây dựng nhận xét, với những đổi mới về chính sách, thời gian tới, cải tạo chung cư cũ sẽ tăng tốc để góp phần cải tạo bộ mặt đô thị, cải thiện và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Chương trình số 03-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội về chỉnh trang, phát triển và kinh tế đô thị đặt mục tiêu giai đoạn 2021-2025 cải tạo, xây dựng từ 2-3 khu chung cư cũ tại Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh và lên phương án triển khai các khu còn lại. Tại TP Hồ Chí Minh sẽ xây mới 15 chung cư cấp D, cải tạo 245 chung cư diện tích nhỏ. ây là những khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm đặc biệt, có nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp các hộ dân.