Từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2: Cần thiết phải sửa đổi luật?
Liên quan tới thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 ở TP.HCM, theo luật sư Trương Anh Tú, nếu như doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng đủ tiền thì nhiều hệ lụy vẫn xảy ra.
“Đất vàng” trong thời gian qua đang tạo nên những cơn sốt và đặc biệt qua các phiên đấu giá công khai các khu đất vàng tại các tỉnh thành trong cả nước đã để lại các ấn tượng sâu đậm chưa từng có trong thị trường bất động sản. Một trong những nơi được truyền thông, giới bất động sản, các nhà đầu tư và người dân quan tâm là kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 ở TP.HCM.
Liên quan tới vấn đề đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 “ nóng bỏng tay” ở TP.HCM và nhiều địa phương gần đây, PV Dân Việt đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội).
Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Công ty TAT Law firm nói về đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2. Ảnh: Law firm
Nhiều hệ lụy từ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2
Theo luật sư Trương Anh Tú, mức giá đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 được Nhà nước thừa nhận, công khai có lợi cho Ngân sách nhà nước gấp nhiều lần. Đồng thời Nhà nước cũng có cơ sở để khi thu hồi đất tính toán đền bù cho người dân với mức giá thỏa đáng hạn chế phát sinh khiếu kiện bồi thường khi thu hồi đất của dân.
Đặc biệt, việc đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tránh được hệ lụy so với cách làm trước đây. Đơn cử, việc giao đất, chỉ định nhà đầu tư đã gây ra nhiều vi phạm về quản lý đất đai ở địa phương gây thất thoát tài sản của nhà nước.
“Có thể thấy rằng kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 đã tạo nên tiếng vang trong thị trường bất động sản tại Việt Nam và so với mặt bằng trong khu vực Châu Á tại những nơi đắt đỏ nhất. Mặt bằng giá nhiều loại đất ở TP.HCM chắn chắn sẽ bị tác động nhiều mặt và giá bất động sản tại TP.HCM sẽ có khả năng lên cao nữa”, luật sư Trương Anh Tú nhìn nhận.
Đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 vừa thành công. Ảnh: Quang Duy
Tuy nhiên vị Chủ tịch Công ty TAT Law firm Trương Anh Tú cho rằng, việc giá đấu thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới. Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở.
Video đang HOT
Đồng thời, không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác phải lên cao hơn, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư để làm nhiều dự án gặp khó hơn.
Thậm chí, sau khi đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2, nếu như doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng đủ tiền thì các hệ lụy nêu trên vẫn còn.
“Một mặt kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 này ngoài việc mang lại một số lợi ích còn có những mặt tiêu cực, hạn chế, có khả năng xảy ra đối với giá đất và thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến người dân khi giá đất ở các dự án sẽ có nguy cơ tăng cao tạo ra sự bất ổn cho thị trường sắp tới”, luật sư Trương Anh Tú nhìn nhận.
Ngoài ra theo luật sư Trương Anh Tú, giá đất thị trường biến động theo chiều hướng ngày càng tăng cao và không giảm sẽ gây nhiều tác động về mọi mặt kinh tế xã hội và nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư sẽ không được đáp ứng.
“Khi các căn hộ “siêu cao cấp” tại các khu đất vàng mọc lên, sẽ đẩy giá cao ngất ngưởng chỉ phục vụ cho một bộ phận nhỏ trong xã hội là giới siêu giàu. Trong trường hợp này, nếu thực tế các dự án này triển khai thì rất khó đoán định được giá các căn hộ, dự án đó sẽ bán được cho ai hay khi xuất hiện trên thị trường nó sẽ tự được điều chỉnh bởi nhu cầu thật của thị trường”, luật sư Trương Anh Tú nói.
Đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2: Cần sửa đổi luật?
Để khắc phục tình trạng tăng giá quá cao ở những khu đất vàng tại các tỉnh thành trong cả nước, đồng thời đảm bảo hài hòa quyền lợi của nhà đầu tư, nhà nước và người dân, theo luật sư Trương Anh Tú, cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cơ bản là doanh nghiệp được tiếp cận đất đai của nhà nước theo đúng giá thị trường thông qua hình thức bán đấu giá.
“Đây là một giải pháp rất tốt đã được chúng tôi phân tích và trên thực tế đã có kết quả khả quan khi nhà nước tổ chức đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 thành công và sắp tới có thể nhân ra ở các tỉnh thành khác khi áp dụng cơ chế tương tự”, luật sư Trương An Tú nhấn mạnh.
Nhà ở giá rẻ gần như biến mất tại 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM. Ảnh: Trần Kháng
Ngoài ra, cũng theo vị luật sư này, để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra xung quanh kết quả đấu giá đất quá cao tại các khu đất vàng ở các tỉnh thành phố trong cả nước, nhà nước cần xây dựng khung pháp lý về giá đất và cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá đối với các khu đất vàng.
Theo đó, việc điều chỉnh giá đất của nhà nước phải được tiệm cận với giá thị trường theo đúng quy định của điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Cũng theo qui định tại Điều 113 Luật đất đai 2013 có nêu: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.
Cũng theo vị luật sư này, sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2, trong thời gian tới UBND TP.HCM và các tỉnh thành khác cần có phương án điều chỉnh khung giá đất và cần phải điều chỉnh bảng giá đất ở địa phương cho phù hợp do tình hình thực tế giá đất trên thị trường có biến động theo tinh thần của khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013.
Đồng thời khi tiến hành đấu giá cần đảm bảo theo đúng trình tự thủ tục theo đúng qui định để tránh tình trạng quân xanh, quân đỏ để thắng đấu giá dẫn đến thất thoát nguồn lực tài chính, nguồn lực đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, theo cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư dự án mà phục vụ cho các mục đích khác của chủ đầu tư.
“Điều này cũng tránh việc đẩy giá đất quá cao thành những cơn sốt đất ảo, gây xáo trộn và bất ổn trong thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai của nhà nước cũng như ngân sách nhà nước không có được những khoản thu lớn để phục vụ các chính sách quốc gia đảm bảo lợi ích cho xã hội và người dân”, luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Tết cận kề, nhà đầu tư đi mua đất và 'chốt cọc' ngay trong đêm
Thời điểm cận Tết này, nhiều nhà đầu tư bố trí đi mua đất cuối năm ngay trong buổi tối và sẵn sàng "chốt cọc" ngay sau khi ưng ý.
"Chốt cọc" mua đất cuối năm trong đêm
Gặp PV Dân Việt trong ngày giữa tháng 12, anh Nguyễn Văn Huy - một nhân viên văn phòng của một công ty ở quận Ba Đình, TP. Hà Nội vui mừng chia sẻ, anh vừa "chốt cọc" một lô đất 58m2 với giá 1,1 tỷ đồng ở xã Vân Côn, huyện Hoài Đức. Đáng chú ý, thời gian đi xem đất, tiến hành đặt cọc mua lô đất diễn ra ngay trong đêm.
Chia sẻ về hành trình mua đất cuối năm của mình, anh Huy cho biết, công việc văn phòng thường cố định thời gian hành chính. Đặc biệt, đây là thời điểm cuối năm, công việc càng nhiều hơn, khiến việc sắp xếp thời gian để đi xem đất rất khó. Do đó, anh thường hẹn môi giới đi xem đất ngoài giờ tan ca, cá biệt có hôm 8-9h đêm.
"Tôi thường tìm kiếm thông tin nhà đất qua các trang rao bán bất động sản và mạng xã hội. Cũng vì không sắp xếp được thời gian ban ngày, tôi cũng phải chủ động trao đổi với bạn môi giới rất kỹ pháp lý của lô đất cần mua. Khi ưng và được môi giới đồng ý hẹn thì giờ nào tôi cũng đi xem đất được, kể cả đêm", anh Hưng nói.
Cũng theo anh Hưng, việc đi xem đất về đêm sẽ có nhiều hạn chế là không có cái nhìn tổng quan xung quanh. Nhưng, cũng có lợi thế là biết được cuộc sống hàng xóm, khu vực về đêm như thế nào. "Để tự tin chốt mua lô đất ngay trong đêm là khi mình cũng đã biết những thông tin cơ bản về khu vực đó. Ví dụ như: hạ tầng về giao thông, các vị trí trường học, uỷ ban, chợ.... Đây là những yếu tố tạo ra thắng lợi khi đầu tư bất động sản nói chung", anh Hưng chia sẻ.
Tương tự như anh Hưng, chị Trần Thị Diệu - một nhà đầu tư sành sỏi ở Hà Nội chia sẻ, việc đi xem đất trong đêm giờ không phải là chuyện hiếm trên thị trường. Nhóm đầu tư của chị cũng thường xuyên đi xem đất vào các buổi tối do ban ngày không sắp xếp được thời gian, một phần khác cũng vì tránh việc tiếp xúc đông người.
"Khi đi đầu tư theo nhóm, mỗi người một công việc, do đó để sắp xếp thời gian đi xem đất cùng nhau trong giờ hành chính là rất khó. Mọi người phải chấp nhận hẹn môi giới xem đất vào các buổi tối, và khi thấy đủ các yếu tố đầu tư tốt thì chúng tôi cũng phải nhanh tay "chốt cọc" để giữ đất", chị Diệu nói.
Theo chia sẻ của chị Diệu, mới đây, cả nhóm đầu tư của chị cũng chốt liền 2 lô đất nền đấu giá ở huyện Thường Tín (TP. Hà Nội). Thời gian các bên đặt cọc cũng rơi vào khoảng hơn 8 giờ tối. Sau khi "chốt cọc" các bên sẽ làm chuyển nhượng tại văn phòng công chứng theo nội dung đã thống nhất với nhau ở phiếu đặt cọc.
Bất động sản có hấp dẫn trong năm 2022?
Trước tình hình dịch Covid-19 vẫn còn diễn biến phức tạp, bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn. Bên cạnh đó, do nguồn cung thị trường khan hiếm nhưng nhu cầu đầu tư rất lớn khiến giá bất động sản liên tục tăng cao.
Theo đánh giá của giới chuyên gia kinh tế, với nhu cầu đầu tư trong năm 2022, thị trường bất động sản được giới chuyên gia dự báo phục hồi mạnh và giá tiếp tục trong xu hướng tăng.
Thị trường đất phân lô ở huyện Thạch Thất, TP. Hà Nội cũng diễn ra khá sôi động những tháng cuối năm. Ảnh: Minh Khôi
Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam ngày 13/12, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đánh giá, nhiều yếu tố vĩ mô, vi mô sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi tốt hơn trong năm 2022-2023. Mặt khác, triển vọng của thị trường còn đến từ các yếu tố khác như chiến lược phát triển nhà ở 2021-2030 đang được hoàn thiện; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là một trong ba đột phá chiến lược, đầu tư công được thúc đẩy; các vấn đề pháp lý đang được tháo gỡ dần, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh.
"Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Giá cổ phiếu nhóm bất động sản đang tăng cao hơn bình quân toàn thị trường, là điểm sáng trên thị trường chứng khoán", ông Lực nói.
Cũng dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh - PTGĐ Trang Batdongsan nhấn mạnh, nhu cầu đầu tư địa ốc của người dân trong 2022 rất lớn. Khảo sát nhanh 1.000 người mua nhà của trang này cho thấy, 92% phản hồi sẽ tiếp tục đầu tư bất động sản trong năm sau. Trong đó, 77% nói rằng việc mua nhằm sở hữu thêm nhà, chỉ 23% cho biết là mua thay thế. 44% người nói sẽ mua trong 1-2 năm tới, 32% cho biết sẽ đầu tư trong 3-5 năm.
Theo vị này, hai loại hình đầu tư được quan tâm lớn trong năm 2022 là chung cư và đất nền, tập trung ở 3 khu vực tỉnh thành phố gồm Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên. Đây là những nơi được quan tâm tìm kiếm mạnh giai đoạn 2019-2021 bất chấp dịch bệnh.
Bất động sản Trung Quốc, sóng gió còn phía trước Nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) khỏi nguy cơ sụp đổ do tác động dây chuyền từ cuộc khủng hoảng Evergrande, các nhà quản lý Trung Quốc đã giảm bớt áp lực đối với các nhà phát triển BĐS, bằng cách nới lỏng kiểm soát tín dụng và cho phép phát hành trái phiếu nhiều hơn trong những tuần gần...