Trúng đấu giá, tá hỏa biết đất đã bán cho người khác

Anh Đặng Đình Tuấn (trú Bắc Ninh) tham gia và trúng đấu giá lô đất 493m2 ở Đà Nẵng từ một ngân hàng. Sau khi đủ tiền mua đất, anh Tuấn khấp khởi đi làm thủ tục tại văn phòng công chứng.

Lô đất mà anh Tuấn đã trúng đấu giá và nộp tiền đầy đủ theo đúng quy định – Ảnh: Đ.C.

Thế nhưng, anh bất ngờ phát hiện chủ lô đất đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất cho người khác, mặc dù sổ đỏ lô đất đang nằm trong ngân hàng. Mặc dù mua đất qua đấu giá công khai, hợp pháp nhưng anh Tuấn vẫn không thể sang tên lô đất của mình.

Ai sẽ bảo vệ người mua ngay tình như trường hợp của anh Tuấn?

Tiền đã trao nhưng “cháo chưa múc”

Ngày 17-4-2021, Công ty đấu giá hợp danh số 1 Việt Nam tổ chức phiên đấu giá tài sản theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản giữa Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (Seabank) – chi nhánh Đà Nẵng với công ty này. Tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất tại lô đất ở khu A vệt biệt thự Xuân Thiều – Nam Ô (Liên Chiểu, Đà Nẵng), giá khởi điểm là hơn 11,7 tỉ đồng.

Anh Đặng Đình Tuấn tham gia và trúng đấu giá lô đất trên. Sau khi trúng đấu giá, anh Tuấn đã thực hiện đúng yêu cầu. Ngoài số tiền đặt trước là 1 tỉ đồng, ngày 14-5-2021, anh tiếp tục nộp hơn 10,78 tỉ đồng tiền trúng đấu giá. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính xong, anh Tuấn cùng đại diện ngân hàng đến văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lúc này, khi văn phòng công chứng kiểm tra hồ sơ trên hệ thống thì phát hiện lô đất trên đã được chủ lập một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng tài sản đang thế chấp tại Seabank cho người khác.

Cả ngân hàng và anh Tuấn đều bất ngờ bởi hợp đồng đặt cọc này được lập và được công chứng nhưng sổ đỏ lô đất thì lại đang… nằm trong ngân hàng.

“Tôi phải vay mượn tiền của ngân hàng, người thân… để tham gia đấu giá và nộp tiền đầy đủ theo đúng quy định. Vậy nhưng giờ đổi lại là phải mòn mỏi chờ đợi đất và sổ đỏ” – anh Tuấn bức xúc cho biết.

Theo tìm hiểu, năm 2019 ông T.Ph. (trú Liên Chiểu, Đà Nẵng) làm thủ tục thế chấp sổ đỏ lô đất ở khu A vệt biệt thự Xuân Thiều – Nam Ô tại Seabank chi nhánh Đà Nẵng để vay 9,9 tỉ đồng. Sau đó, vì ông P. mất khả năng trả nợ nên đã bàn giao tài sản cho ngân hàng xử lý và 2 bên lập vi bằng có sự chứng kiến của chính quyền địa phương…

Tài sản này sau đó được ngân hàng ký hợp đồng cùng công ty đấu giá đưa ra đấu giá theo quy định và anh Tuấn là người trúng.

Sổ đỏ ở ngân hàng, vẫn công chứng được?

Sau khi thực hiện việc thế chấp sổ đỏ lô đất nói trên tại ngân hàng thì ngày 16-8-2019, tại Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng (Thanh Khê, Đà Nẵng), ông T.Ph. (bên B) đã ký kết hợp đồng nhận đặt cọc của ông N.T.H. và bà Tr.T.T.T. (bên A).

Đáng nói là trong hợp đồng đặt cọc này thể hiện bên B là chủ sở hữu quyền sử dụng đất lô đất tại khu A vệt biệt thự Xuân Thiều – Nam Ô. Tài sản đang thế chấp tại Seabank chi nhánh Đà Nẵng.

Bên B đồng ý chuyển nhượng, bên A đồng ý nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên với giá 20 tỉ đồng. Số tiền bên A đặt cọc cho bên B để đảm bảo cho việc nhận chuyển nhượng tài sản này là 10 tỉ đồng. Hợp đồng đặt cọc này đã được công chứng viên chứng nhận.

Theo Seabank chi nhánh Đà Nẵng, sau khi ông T.Ph. thế chấp sổ đỏ lô đất trên tại ngân hàng để vay tiền thì ngân hàng không cho mượn sổ đỏ dưới bất kỳ hình thức nào và cũng không đồng ý giao dịch nào (như hợp đồng đặt cọc) liên quan lô đất đang thế chấp.

Với mong muốn nhanh chóng có cơ sở pháp luật để sang tên cho người trúng đấu giá lô đất, hiện Seabank đã nộp đơn khởi kiện Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng tại TAND quận Liên Chiểu (Đà Nẵng).

Theo đó, ngân hàng yêu cầu tòa tuyên hợp đồng đặt cọc giữa ông T.Ph. với ông N.T.H., bà Tr.T.T.T. vô hiệu; buộc Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng phải xóa các thông tin trên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng liên quan đến hợp đồng đặt cọc trên sau khi bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật.

Sở Tư pháp có ý kiến ra sao?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, Sở Tư pháp Đà Nẵng cho biết đã từng có văn bản trả lời Seabank chi nhánh Đà Nẵng khi ngân hàng này đề nghị xem xét và hỗ trợ giải đáp liên quan đến hợp đồng đặt cọc chứng nhận tại Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng.

Theo đó, Luật công chứng đã có quy định hồ sơ yêu cầu công chứng. Đồng thời, các điều, khoản của luật cũng quy định công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ trong hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Như vậy, việc kiểm tra, đối chiếu bản chính phải được thực hiện đối với tất cả các giấy tờ có trong hồ sơ công chứng, trường hợp công chứng viên không đối chiếu với bản chính trước khi ký là không đảm bảo trình tự, thủ tục quy định.

Do vậy, hành vi công chứng khi không kiểm tra, đối chiếu bản chính giấy tờ trong hồ sơ công chứng trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch là hành vi bị xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại nghị định số 82.

Tuy nhiên, các văn bản công chứng trên được thực hiện trước thời điểm nghị định 82 có hiệu lực. Đồng thời, nghị định số 110, nghị định số 67 không quy định hành vi vi phạm hành chính đối với trường hợp trên nên Sở Tư pháp không thể xử phạt vi phạm hành chính.

Sở Tư pháp Đà Nẵng cũng nêu đối với các hợp đồng đặt cọc đã công chứng, được cập nhật trên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng chỉ được xử lý khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng của các bên tham gia hợp đồng đặt cọc theo Luật công chứng.

Vì vậy, khi chưa có văn bản thỏa thuận, cam kết về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc theo quy định, nếu ngân hàng cho rằng hợp đồng đặt cọc làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình (cụ thể là trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ) thì ngân hàng có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền về tranh chấp hợp đồng thế chấp, tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Bộ luật dân sự.

“Sổ đỏ của lô đất đang nằm ở ngân hàng, vậy văn phòng công chứng dựa vào cái gì để thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng lô đất trên?” – đó là câu hỏi mà anh Tuấn và người thân đặt ra. Chúng tôi đã cố gắng liên lạc với Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng để làm rõ vấn đề trên nhưng bất thành.