Trái phiếu bất động sản: Cơ hội vẫn lớn trong năm 2020?

Trong năm 2019 vừa qua, thị trường ghi nhận sự bùng nổ của trái phiếu bất động sản với lãi suất hấp dẫn, phổ biến hơn 10%/năm, thậm chí có doanh nghiệp phát hành lãi suất lên đến 20%/năm – cao hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng.

Một báo cáo của SSI cho biết sự tham gia của các nhà đầu tư cá nhân thay đổi rõ rệt, cho thấy nguồn đầu tư với lãi suất cao này đã thực sự hấp dẫn được ít nhiều người có tiề.n.

Xoay quanh những cơ hội và rủi ro của trái phiếu bất động sản, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với PGS. TS. Đỗ Hoài Linh đến từ Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

PV: Bà đán.h giá thế nào về cơ hội của nhà đầu tư cá nhân với kênh đầu tư đầy tiềm năng là trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản?

PGS.TS. Đỗ Hoài Linh: Theo báo cáo Công ty Chứng khoán SSI, với tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang lưu hành toàn thị trường đạt gần 670 nghìn tỷ đồng. Tỷ trọng khối lượng phát hành TPDN trong năm 2019 đạt 11,3% GDP, trong khi năm 2018 là 9,01% GDP, năm 2017 là 6,29% GDP. Dẫn đầu lượng phát hành trái phiếu là các Ngân hàng thương mại, sau đó là đến các doanh nghiệp Bất động sản, các doanh nghiệp Năng lượng và Khoáng sản, các công ty Chứng khoán và các doanh nghiệp khác.

Do đặc thù của lĩnh vực kinh doanh nên vốn trung và dài hạn chiếm vai trò chủ đạo với doanh nghiệp Bất động sản, mà về nguyên lý doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn trung dài hạn thông qua 3 kênh gồm cổ phiếu – trái phiếu – tín dụng ngân hàng. Trên thực tế từ trước đến nay, nguồn vốn chủ yếu của những doanh nghiệp bất động sản chủ yếu từ tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, phát hành trái phiếu chắc chắn sẽ là kênh huy động vốn quan trọng với các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt trong năm 2020 vì những lý do sau:

Thứ nhất, cơ chế pháp luật đã có nhiều cải tiến vượt bậc mang tính cởi trói cho hoạt động huy động vốn bằng phát hành trái phiếu nhờ sự ra đời của Nghị định 163/2018/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2011. Thứ hai, Thông tư 22/2019/TT-NHNN thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng theo lộ trình từ 40% xuống 30%. Ngoài ra, Ngân hàng nhà nước còn tăng hệ số rủi ro với “Các khoản phải đòi với bất động sản” – bản chất là các nguồn tín dụng ngân hàng cho bất động sản từ 150% lên 200%, đây chính là động thái điều chỉnh của cơ quan quản lý, giảm bớt hoạt động tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản, do đó, việc các doanh nghiệp bất động sản tìm đến kênh trái phiếu để thay thế cho các kênh huy động vốn truyền thống là điều tất yếu.

Như vậy, với các nhà đầu tư cá nhân, bên cạnh các kênh đầu tư truyền thống như tiết kiệm, vàng, bất động sản…thì nay có thêm một cơ hội đầu tư nhiều tiềm năng và khả thi là trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi có lãi suất bình quân cao nhất thị trường là 10,3%/năm.

Lãi suất cao thì song hành cùng rủi ro lớn, vậy theo bà điều gì đáng lo ngại với các nhà đầu tư cá nhân với trái phiếu b ất động sản?

Năm 2019, các nhà đầu tư cá nhân đã mua khoảng 27 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường sơ cấp, tương đương 9,64% lượng phát hành toàn thị trường. Nhưng giá trị đầu tư mà các nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp thực tế lớn hơn do một lượng không nhỏ một số trái phiếu được phát hành riêng lẻ sơ cấp cho các nhà đầu tư tổ chức đã phân phối lại cho nhà đầu tư cá nhân trên thị trường thứ cấp. Điều này cho thấy các nhà đầu tư cá nhân thực sự quan tâm và tham gia vào thị trường.

Một thực tế cho thấy, khi các ngân hàng vấp phải rào cản của việc cấp tín dụng trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng tư vấn cho khách hàng gửi tiề.n tại mình đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp để hưởng phí. Một lớn lượng nhà đầu tư cá nhân tiếp cận thị trường trái phiếu thứ cấp nhờ sự tư vấn của nhân viên ngân hàng. Nhiều người trong số họ ra quyết định chủ yếu dựa trên lãi suất cao và sự lầm tưởng rằng trái phiếu doanh nghiệp sẽ được ngân hàng bảo hộ chi trả nếu có sự cố xảy ra. Theo tôi, đây là một tiềm ẩn rất đáng quan ngại cho không chỉ người tham gia đầu tư mà cho cả sự ổn định của thị trường.

Vậy phải làm gì giảm thiểu những nguy cơ, để trái phiếu doanh nghiệp là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả với cả thị trường b ất động sản lẫn nhà đầu tư thưa bà?

Với mức lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao thì trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục nở rộ trong năm 2020. Tuy nhiên, lợi nhuận kỳ vọng luôn đi kèm với rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư cá nhân khi mà kinh nghiệm đầu tư, khả năng tiếp cận và phân tích thông tin rất hạn chế. Do vậy, các cơ quan quản lý cụ thể là Bộ tài chính và Ủy Ban chứng khoán quốc gia cần yêu cầu công bố thông tin chi tiết về mục đích sử dụng trái phiếu, tình hình tài chính của doanh nghiệp trước và dự kiến sau phát hành. Ngoài ra, phải sớm có xếp hạng tín nhiệm trái phiếu từ những tổ chức xếp hạng có uy tín. Nhà đầu tư cá nhân có thể không có các kiến thức chuyên sâu về đầu tư, nhưng khi họ nhìn vào cáo báo xếp hạng thấy trái phiếu đạt loại A hoặc B hoặc C… sẽ có những đán.h giá sơ bộ và những quyết định đầu tư đúng đắn hơn.

Tùng Lâm (thực hiện)

Theo Trí thức trẻ