Thừa nhà cao cấp, thiếu nhà ở xã hội: Nghịch lý do đâu?

Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản năm 2020 sẽ gặp nhiều khó khăn và tiếp tục sụt giảm cả về lượng giao dịch lẫn nguồn cung sản phẩm, nhất là nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp…

Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam )

Theo báo cáo hoạt động chất vấn chuyên đề gửi tới Quốc hội và các vị đại biểu Quốc hội, Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản đầu năm 2020 đang có xu hướng giảm do hưởng của tốc độ phát triển kinh tế vĩ mô, tín dụng bất động sản bị siết chặt và sự suy giảm của các ngành dịch vụ- du lịch bởi ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Với tình hình hiện nay, dự báo thị trường bất động sản năm nay sẽ thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp; dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp.

Nghịch lý nguồn cung

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ năm 2014 đến 2018), thị trường bất động sản năm 2019 và những tháng đầu năm 2020 có xu hướng giảm thể hiện qua một số chỉ tiêu như: Lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung dự án bất động sản giảm 10% so với năm 2018.

Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2019 (giai đoạn quý III, quý IV), các chỉ tiêu của thị trường đều giảm mạnh so với cùng kỳ các năm trước; trong đó lượng giao dịch bất động sản giảm hơn 70%, nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ 2018.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2020 sẽ gặp nhiều khó khăn và tiếp tục sụt giảm cả về lượng giao dịch lẫn nguồn cung sản phẩm so với những năm trước. Thậm chí, có sự chênh lệch khi nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20-30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70-80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Bộ Xây dựng cho rằng cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường theo hướng dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Không những thế, thời gian qua còn có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án đa năng kết hợp lưu trú và nghỉ dưỡng được cấp phép nên nguồn cung các loại hình bất động sản này tương đối lớn và đa dạng.

Trong khi đó, hệ thống pháp luật liên quan đến các loại hình bất động sản mới ( condotel, officetel) chưa đầy đủ; các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.

Về vấn đề giá, tính đến hết quý 1/2020, giá bất động sản tại một số địa phương thị trường phát triển có biến động, nhưng mức độ không lớn.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% so với cùng kỳ năm 2019; đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 3,82% so với cùng kỳ năm 2019. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng khoảng 3,5% so với cùng kỳ năm 2019, giá nhà ở riêng lẻ cũng tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Bộ Xây dựng, giá bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản hay phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Thậm chí, giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để đẩy giá lên cao, thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam )

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về thị trường bất động sản hiện nay cũng chưa hoàn toàn đầy đủ và đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương về lĩnh vực bất động sản.

Siết đầu tư dự án trung, cao cấp

Cũng theo Bộ Xây dựng, công tác thanh tra và kiểm tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản cùng với việc quản lý sử dụng đất đai, giao dịch bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục. Bộ thừa nhận việc kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả, nhất là tại các địa phương.

Nhiều địa phương khi phát hiện vi phạm vẫn chưa kiên quyết xử lý, còn thiếu quyết liệt trong việc thu hồi các dự án chậm tiến độ, các dự án vi phạm quy định của pháp luật.

Từ những tồn tại nêu trên, Bộ Xây dựng kiến nghị cần tăng cường kiểm tra, giám sát các địa phương trọng điểm trong việc triển khai các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị, dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có quy mô lớn, sử dụng nhiều diện tích đất để kịp thời phát hiện, chấn chỉnh hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý các vi phạm quy định của pháp luật.

Các địa phương cần tiếp tục kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản chậm triển khai, để đất hoang hóa, chủ đầu tư yếu kém không còn khả năng triển khai dự án để quyết định việc cho giãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu hồi dự án.

Mặt khác, các địa phương cũng cần kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung-cầu; tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản, bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng…

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt là các cuộc thanh tra, kiểm tra và công bố công khai các dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng; không thực hiện bảo lãnh; chưa nộp tiền sử dụng đất; chậm tiến độ; chưa nghiệm thu chất lượng công trình, chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đã đưa vào sử dụng; các chủ đầu tư chậm trễ làm thủ tục cấp sổ đỏ cho dân./.

Hùng Võ