Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh: Tình trạng cung không đủ cầu còn kéo dài

Theo thống kê của Công ty Savills Việt Nam, mặc dù nguồn cung căn hộ tại TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tăng lên 133.400 căn trong năm 2025 nhưng con số này cũng chỉ đáp ứng được khoảng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch.

Ảnh minh họa: Danh Lam/TTXVN

Chỉ tính riêng quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Trong số đó, Thành phố Thủ Đức và Quận 1 lần lượt là hai nơi có nguồn cung lớn nhất.

Ngoài ra, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm 66% nguồn cung, lớn nhất kể từ năm 2019. Đáng chú ý, có tới 89% lượng hàng tồn kho này thuộc về các căn hộ hạng A và hạng B.

Các chuyên gia của Savills dẫn chứng, trong số lượng nguồn cung mới, hơn 60% có giá hơn 11 tỷ đồng/căn. Báo cáo của Savills cũng ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất từ trước đến nay là 124 triệu đồng/m2. Đối với giai đoạn tiếp theo của một số dự án, các căn hộ mới cũng có mức tăng khoảng 10%.

Giá bất động sản tăng cao cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm đã dẫn tới lượng giao dịch giảm 89% theo quý, tương đương con số 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt cũng mức thấp nhất kể từ năm 2019 là 15%. Con số này đối với nguồn cung mới là 20%, cũng thấp nhất từ trước đến nay.

Với phân khúc biệt thự, nhà liền kề ghi nhận những dấu hiệu tích cực hơn căn hộ. Nguồn cung sơ cấp đối với nhà xây sẵn tăng 38% theo quý, lên khoảng 800 căn.

Tại TP Hồ Chí Minh, thanh khoản thấp trong khi giá sơ cấp ngày càng tăng từ thị trường căn hộ và biệt thự, liền kề đã dẫn đến tâm lý do dự và khó khăn cho nhiều người muốn sở hữu hoặc đầu tư nhà ở.

Cùng đó, hàng loạt rào cản khác đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như dòng vốn tín dụng hạn chế, lãi suất cao đã khiến cho nhà đầu tư và người mua nhà gặp nhiều khó khăn trong giao dịch. Giá sơ cấp càng ngày càng tăng cũng trở thành cản trở đối với người mua, bất chấp việc nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Savills lại cho rằng, thị trường của TP Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung sẽ mở ra cơ hội cho những tỉnh thành, vùng ven lân cận – nơi sở hữu nguồn cung dồi dào và giá cả hợp lý hơn.

Phân tích của các chuyên gia đến từ Công ty Savills Việt Nam cho thấy, hiện quá trình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh đang khiến nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam càng ngày cao. Nhu cầu này có thể đẩy sang tỉnh thành vùng ven.

Tiến sỹ Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, nhu cầu của người dân về nhà ở rất lớn, đặc biệt tại các đô thị như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Song giá nhà ở tại các thị trường này đang vượt khả năng chi trả của họ, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, mới lập gia đình. Cùng đó, quá trình hỗ trợ lãi suất mua nhà linh hoạt cho nhóm này cũng còn nhiều hạn chế.

“Khi quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại TP Hồ Chí Minh không còn, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm, hướng đến những khu đô thị vệ tinh, nơi sản phẩm của họ có thể vừa cung cấp cho tốc độ đô thị hóa ở địa phương đó và những người làm việc tại TP Hồ Chí Minh” – Tiến sỹ Khương phân tích.

Ông Troy Griffiths – Phó tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận xét, hiện thị trường nhà ở tại TP Hồ Chí Minh có mức thanh khoản thấp do lượng người mua hạn chế và giá bán cao. Điều này đã tạo cơ hội cho bất động sản liền thổ giá rẻ tại các tỉnh lân cận.

Với quỹ đất dồi dào và sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn, dự kiến nhiều vị trí ven TP Hồ Chí Minh sẽ là nguồn cung lớn để đáp ứng cho nhu cầu mua bất động sản liền thổ và cả căn hộ của người dân trong tương lai gần.

Thực tế, khảo sát của Savills cho thấy, ở những thị trường lân cận với TP Hồ Chí Minh, giá bất động sản nhà liền thổ có giá rẻ hơn từ 88 đến 100 triệu đồng/m2 , thấp hơn 67% so với TP Hồ Chí Minh. Tỷ lê hấp thụ ở các khu vực này là 72%, cao hơn tỷ lệ 49% ở TP Hồ Chí Minh.

Xu hướng dịch chuyển nhà ở từ trung tâm tới các khu đô thị vùng ven không phải là điều gì quá xa lạ hay đặc thù mà đã diễn ra tại nhiều quốc gia. Đơn cử như năm 2020, Thụy Điển đã chứng kiến làn sóng dịch chuyển kỷ lục từ tỉnh Stockholm ra các khu vực lân cận như Knivsta, Habo và Gnesta. Nguồn cung khan hiếm và giá cả đắt đỏ đã khiến 8.495 người rời khỏi thành phố trong năm đó và đa số là người tuổi vị thành niên – Savills Global dẫn chứng.

Hiện tượng này cũng xuất hiện tại các nước châu Âu khác như Hà Lan hoặc Tây Ban Nha. Ngoài lý do giá cả nhà ở, đại dịch COVID-19 và xu hướng làm việc từ xa cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhiều người khi dịch chuyển khỏi các thành phố lớn.

Đối với thị trường Việt Nam, Tiến sỹ Sử Ngọc Khương nhận xét, Chính phủ đang đẩy mạnh xây dựng hạ tầng giao thông kết nối giữa các vùng đô thị lớn, thúc đẩy nguồn cung giá phải chăng. Thời gian tới, nếu có thêm những kế hoạch “khai hoang” bài bản để bổ sung quỹ đất, thu hút nhà đầu tư trong việc phát triển nhà ở xã hội cho người dân thì việc giãn dân ra các đô thị vệ tinh sẽ tạo sức hấp dẫn.