‘Nóng’ trái phiếu bất động sản: Lãi suất “khủng” đi kèm rủi ro

Doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu với lãi suất cao tới 18% đồng nghĩa với việc họ phải tạo ra lợi nhuận lớn, ít nhất 30%, trong khi dự án bất động sản để có thể có lợi nhuận 30% là rất khó.

Doanh nghiệp BĐS ồ ạt phát hành trái phiếu lãi suất cao

Việc siết chặt quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp kể từ ngày 1/9/2020 theo Nghị định 81 khiến các doanh nghiệp phải tăng tốc phát hành trái phiếu trước thời điểm này nhằm kịp huy động vốn trước khi các điều kiện phát hành bị siết.

Đáng chú ý trên thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã chạy đua phát hành trái phiếu trị giá hàng ngàn tỷ đồng với các mức lãi suất hấp dẫn.

Doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu lãi suất “khủng”.

Đơn cử, chỉ trong tháng 7, Tập đoàn Novaland đã có 3 đợt phát hành khác nhau với tổng giá trị trái phiếu lên đến 1.420 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng. Sang đầu tháng 8, Hội đồng quản trị Tập đoàn Novaland liên tục thông qua các nghị quyết phát hành trái phiếu với tổng trị giá lên đến 2.500 tỷ đồng, mức lãi suất 10,6%.

Hay như Công ty CP Đầu tư & Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam với hơn 5.300 tỷ đồng chia thành nhiều đợt phát hành, lãi suất bình quân 10,9%, kỳ hạn hơn 4 năm; Công ty Phú Mỹ Hưng phát hành 900 tỷ đồng với lãi suất 7,15%; Tập đoàn Sovico mới đây cũng phát hành 1.550 tỷ đồng….

Đáng chú ý, mới đây Công ty CP Tập đoàn Apec (Apec Group) cũng đã thông qua phương án phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu có tên gọi “HappyBond” với lãi suất lên tới 18%, mức lãi suất trái phiếu vào hàng cao nhất trên thị trường bất động sản hiện nay.

Lô trái phiếu này dự kiến phát hành vào tháng 9, mệnh giá 100.000 đồng mỗi trái phiếu. Theo bảng lãi suất mà Apec Group công bố, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, trả lãi 6 tháng, mức lãi suất nhận được sẽ là 15%/năm. Nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, nhận lãi một lần duy nhất vào cuối kỳ, mức lãi suất sẽ là 18% mỗi năm, tương đương lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn.

Đại diện Apec Group chia sẻ với truyền thông rằng, đợt phát hành sẽ được sử dụng để tăng quy mô vốn hoạt động, đa dạng hóa nguồn vốn nhằm phục vụ cho việc tăng trưởng kinh doanh bền vững của Tập đoàn trong thời gian sắp tới.

Cùng với đó, Tập đoàn đang trong giai đoạn phát triển mạnh với nhiều dự án bất động sản trọng điểm đang được triển khai và cần bổ sung nguồn vốn lưu động. Bên cạnh đó, chiến lược phát triển của Tập đoàn giai đoạn tới còn bao gồm kế hoạch mua lại một số dự án lớn, thâu tóm các khu đất vàng giàu tiềm năng, tái cơ cấu và nâng tỷ lệ sở hữu các công ty con trong Tập đoàn…

Theo tìm hiểu, Apec Group cùng với IDJ Việt Nam đang triển khai một số dự án bất động sản mang thương hiệu Apec ở nhiều tỉnh như Lạng Sơn, Hải Dương và Thái Nguyên, Phan Thiết, Phú Yên, Ninh Thuận. Trong đó, tập trung phát triển dòng sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) – đây vốn là phân khúc đang gặp nhiều thách thức trên thị trường khi chưa được hoàn thiện khung pháp lý.

Rất đáng lo ngại!

Trao đổi với PV Infonet, TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính cho rằng, rất đáng lo ngại trước việc doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất quá cao.

“Doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất cao tới 18% thì họ phải dùng tiền đó để tạo ra lợi nhuận ít nhất 30% để trả cho trái chủ 18% và còn hơn 10% để trang trải chi phí khác. Dự án bất động sản để có thể có lợi nhuận đến 30% là rất khó”, ông Hiếu nói.

Hơn nữa, vị chuyên gia này đặt câu hỏi với những trái chủ mua trái phiếu đó, trừ ngân hàng ra thì có bao nhiêu trái chủ có thể phân tích được về mặt tín dụng với tiền gốc và lãi suất như mức doanh nghiệp đưa ra, liệu họ có khả năng thanh toán số tiền lãi đó cho mình hay không?

Trái chủ chỉ có thể phân tích được nếu có báo cáo tài chính của những công ty đó từ nhiều năm. Vì thế, đó là rủi ro cho trái chủ, có thể không lấy lại được tiền họ bỏ ra nếu không cẩn thận nắm chắc được các nhà phát hành cùng khả năng trả nợ.

“Đây là rủi ro rất lớn nếu trái chủ không nghiên cứu kỹ, rất nhiều nhà phát hành đã phát hành riêng lẻ, không thông qua việc kiểm soát của Ủy ban chứng khoán Nhà nước cũng như cơ quan kiểm soát là điều hết sức rủi ro cho hệ thống tài chính”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu đưa ra lời khuyên, những nhà đầu tư cần xem xét kỹ báo cáo tài chính của các công ty phát hành ít nhất là 3 năm liền kề và được kiểm toán độc lập. Nếu không có báo cáo tài chính như thế thì đừng đụng vào.

Hoặc có thể thông qua công ty tài chính để tham vấn và giúp phân tích tín dụng của các nhà phát hành. “Nếu tự mình chỉ đi thông qua các công ty kinh doanh bất động sản hay chứng khoán thì dễ dàng rơi vào “bẫy” của nợ xấu”, ông Hiếu nói.

Thời gian gần đây, Bộ Tài chính cũng đã không dưới hai lần nhắc nhở nhà đầu tư thận trọng với các đợt phát hành, đặc biệt với các lô trái phiếu có mức lãi cao đột biến. Nhà đầu tư được khuyến nghị cân nhắc tiềm lực tài chính của đơn vị phát hành, mục đích sử dụng vốn cũng như tính hiệu quả kinh doanh.

Có thể thấy, không có doanh nghiệp nào lựa chọn một kênh huy động vốn lãi suất cao, nếu họ còn lựa chọn khác khả dĩ hơn.