Nhu cầu bất động sản logistics tăng mạnh, nguồn cung hạn chế
Ngành logistics Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là nhờ tăng trưởng của ngành thương mại điện tử.
Điều này đã dẫn tới nhu cầu cho bất động sản logistics tăng mạnh, tuy nhiên với nguồn cung hạn chế, Việt Nam cần tìm các giải pháp để đáp ứng nhu cầu và những xu hướng mới trong thời gian tới.
Ngành hậu cần kho bãi (logistics) của Việt Nam đang có mức tăng trưởng đáng kể do sự phát triển của nền kinh tế quốc gia, các lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử.
Theo Báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi do nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận hàng đầu Agility công bố năm 2022, Việt Nam đứng thứ 11 trong bảng xếp hạng trong top 50 quốc gia đứng đầu. Trong số các nước ASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia và Malaysia, Thái Lan, vượt lên Philippines, Myanmar và Campuchia.
Thị trường vận tải và logistics của Việt Nam ước tính sẽ phát triển với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 đến 2026. Chính phủ Việt Nam khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất (và thu hút đầu tư) bằng cách thành lập các khu công nghiệp và khu kinh tế.
Nhờ vậy, bất chấp thách thức từ đại dịch, ngành vẫn phát triển do các Hiệp định thương mại tự do (FTA), sự tăng trưởng kinh tế, sản xuất và tiêu dùng trong nước, sự bùng nổ thương mại điện tử đã mang lại những cơ hội thực sự cho ngành.
Ngành logistics Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là nhờ tăng trưởng của ngành thương mại điện tử. Ảnh: Thành Vân.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, Việt Nam đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, đặc biệt trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều này đi đôi với nhu cầu tăng cao về bất động sản công nghiệp chất lượng cao.
Hiện tại, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong quá trình tìm kiếm địa điểm. Các khu công nghiệp và khu hậu cần kho bãi, đặc biệt xung quanh thành phố lớn như Hà Nội, đang có tỉ lệ lấp đầy cao, có những nơi đạt gần 100%. Nguồn cung bất động sản công nghiệp đang chưa đáp ứng được với nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp.
Video đang HOT
“Trong thời gian qua, dòng vốn nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp của nước ta vẫn rất dồi dào. Nhiều nhà đầu tư đang nắm bắt cơ hội để đưa ra những sản phẩm phù hợp với thị trường. Bởi vậy, việc thiếu hụt nguồn cung sẽ sớm được giải quyết trong những tháng tới”, ông Matthew chia sẻ.
Chưa khai thác hết tiềm năng
Theo Savills Việt Nam, ngành logistics Việt Nam hiện nay vẫn chưa khai thác được hết tiềm năng khi hầu hết các bên tham gia là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cung cấp các dịch vụ có giá trị gia tăng thấp.
Trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 440.000 USD đến 880.000 USD và 5% có quy mô vốn trên 880.000 USD. Trong khi thị trường trong nước có sự cạnh tranh gay gắt, thị trường điều phối bởi các công ty nước ngoài chiếm sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm đến khoảng 75% doanh thu.
Đầu năm 2022, nhà phát triển kho logistics quốc tế Logos Property đã liên doanh cùng Manulife Investment Management trong dự án phát triển nhà xưởng hậu cần hiện đại xây theo yêu cầu (built-to-suit) với tổng diện tích hơn 116.000 m2 và trị giá trên 80 triệu USD. Sự xuất hiện của những đơn vị quốc tế đã nâng cao chất lượng xây dựng và vận hành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
Bên cạnh đó, sản xuất công nghệ cao và công nghiệp sạch đang là xu hướng phát triển của ngành. Ví dụ khu công nghiệp Nam Bình Xuyên Green Park tại Vĩnh Phúc được đầu tư xây dựng cảnh quan, không gian xanh, đồng thời tích hợp hệ thống quản lý thông minh 24/7. Qua đó, dự án thu hút các doanh nghiệp thuộc nhanh sản xuất sạch, sử dụng năng lượng tự nhiên – tái tạo.
Ông Matthew Powell cho rằng, Việt Nam có tiềm năng để phát triển ngành hậu cần và trở thành trung tâm logistics của vùng. Chính sách từ nhà nước và cơ sở hạ tầng là những nhân tố quan trọng để Việt Nam đạt được mục tiêu này. Hiện nay, đã có nhiều địa phương đưa ra các ưu đãi nhằm thu hút dòng vốn đầu tư công nghiệp công nghệ cao, sạch. Tuy nhiên, thủ tục hành chính là một điểm có thể cải thiện để giúp hoạt động thương mại được nhanh và gọn.
“Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận là yếu tố tiên quyết đối với ngành hậu cần. Không chỉ dừng lại ở khâu sản xuất, quá trình vận chuyển cũng sẽ quyết định sự thành công của chuỗi cung ứng. Các doanh nghiệp sẽ tìm những địa điểm có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện để đặt nhà máy, kho xưởng.
Nhờ vậy, việc di chuyển hàng hóa đến các cảng/sân bay phục vụ cho hoạt động xuất khẩu hay cung cấp sản phẩm cho thị trường lớn trong nước sẽ thuận tiện hơn. Do đó, việc hoàn thiện hạ tầng giao thông sẽ tạo đòn bẩy cho sự phát triển của ngành hậu cần Việt Nam”, ông Matthew Powell nhận định.
Chung cư tại các tỉnh công nghiệp: Sinh lời kép, số vốn nhỏ
Với các ưu điểm như đòi hỏi vốn ít, lại sinh lời đều đặn từ việc cho thuê và gia tăng giá trị theo năm, đầu tư căn hộ chung cư tại các thị trường thuộc các vùng công nghiệp đang trở thành xu hướng được săn đón.
Đầu tư rủi ro thấp, thu lời ổn định
Hiện nay, tại các tỉnh trọng điểm về thu hút đầu tư các khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên... đều quy tụ hàng chục nghìn chuyên gia nước ngoài và lao động cao cấp sinh sống, làm việc.
Đặc biệt, tệp khách hàng này sẵn sàng chi số tiền lớn để thuê nhà ở, đồng thời đặt ra những yêu cầu khắt khe về vị trí, chất lượng tiện ích và không gian sống. Do đó, giá căn hộ cao cấp cho thuê tại các thành phố Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Yên và Thái Nguyên đều ở mức ngang ngửa, thậm chí cao hơn một số quận của Hà Nội.
Theo khảo sát thực tế một số dự án tại thành phố Bắc Ninh, giá thuê căn hộ Phoenix Tower (đường Lý Thái Tổ) hiện là 10-12-17 triệu/tháng tương ứng với loại căn 1-2-3 phòng ngủ. Thời điểm này, giá bán căn hộ Phoenix Tower dao động từ 850 triệu - 1,7 tỷ cho từng loại căn, do đó tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê lên tới 10-14%/năm.
Ở phân khúc cao hơn, dự án Vinhomes Bắc Ninh (ngã 6 Trần Hưng Đạo - Lý Thái Tổ) có khoảng giá thuê từng loại căn lần lượt là 11-14 triệu/tháng (1-1,5 phòng ngủ), 15-18 triệu/tháng (2 phòng ngủ), 20-22 triệu/tháng (3 phòng ngủ). Giá trị lợi nhuận của dự án này ổn định trong khoảng 8-9%/năm, giá thuê năm 2022 đã tăng mạnh 22-25% so với năm 2021.
Tại thành phố Bắc Giang, các dự án Bách Việt Lake Garden (đường Hoàng Quốc Việt), Saigontel Central Park (đường Nguyễn Văn Cừ) cũng được chào thuê từ 9-10 triệu/tháng tùy loại căn, tính trên giá bán hiện tại khoảng 1,3-1,4 tỷ/căn thì tỷ suất lợi nhuận dao động 8-9%/năm.
Trong khi đó, dự án Tecco Elite City tại thành phố Thái Nguyên cũng có giá trị lợi nhuận từ việc cho thuê trong khoảng 8-9%/năm, trong khi giá trị một căn hộ rơi vào khoảng 1,2-1,6 tỷ/căn 2-3 phòng ngủ.
Thành phố Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) nổi bật với các dự án La Fortuna (đường Phạm Văn Đồng), The City Light (đường Nguyễn Tất Thành) và An Phú Residence (đường Phan Chu Trinh) với giá thuê dao động 10-13 triệu/tháng cho loại căn 2 phòng ngủ, giá trị căn hộ tương ứng 1,2-1,4 tỷ/căn, tỷ suất đầu tư 9-11%/năm.
Đây là những mức lợi nhuận hấp dẫn nếu so sánh với các dự án chung cư cao cấp có nhiều người nước ngoài thuê tại Hà Nội như Vinhomes D'Capitale (Cầu Giấy), Golden Palace (Nam Từ Liêm), Royal City (Thanh Xuân)... Cụ thể, các căn hộ này có giá trị sinh lời chỉ 4-6%/năm trong khi giá bán khá cao: từ 3,1-6,3 tỷ cho một căn 1-3 phòng ngủ tại Vinhomes D'Capitale hay 3-4 tỷ loại căn 2-3 phòng ngủ tại Golden Palace.
Bài toán đầu tư tối ưu từ số vốn nhỏ
Có thể nói, căn hộ chung cư tại các vùng công nghiệp hiện là kênh đầu tư chiếm nhiều ưu thế nhờ khả năng thu lời ổn định từ việc cho thuê với công suất lấp đầy cao. Bên cạnh đó, việc đầu tư căn hộ phù hợp với tầm tài chính của số đông khách hàng bởi không đòi hỏi vốn quá lớn.
Với mức giá phổ biến trung bình từ 1,5-2,5 tỷ/căn, nhà đầu tư chọn mua sản phẩm sơ cấp sẽ được hưởng lợi từ tiến độ thanh toán linh hoạt và đòn bẩy tài chính. Thông thường, khách hàng chỉ cần bỏ ra khoảng 30% giá trị sản phẩm, tương đương 450-750 triệu để ký hợp đồng mua bán ngay. 70% số tiền còn lại, chủ đầu tư sẽ phối hợp với ngân hàng giải ngân cho vay với lãi suất ưu đãi 0% trong thời gian từ 12-24 tháng.
Nếu dự án bàn giao nhanh, nhà đầu tư có thể khai thác ngay từ việc cho thuê, thu nguồn lợi nhuận ổn định và dùng số tiền đó để trả lãi vay hàng tháng trong trường hợp không được hỗ trợ lãi suất.
Căn hộ ở tỉnh là sự lựa chọn khá "dễ thở" về tài chính cho các nhà đầu tư.
Không chỉ đầu tư cho thuê, căn hộ tại các tỉnh phát triển công nghiệp còn hàm chứa tiềm năng tăng giá tốt, hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp. Dẫn chứng thực tế, trong khoảng thời gian thị trường trầm lắng vì dịch bệnh, nhiều dự án tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Yên vẫn ghi nhận mức tăng giá đáng kể.
Theo đó, giá chuyển nhượng căn hộ Vinhomes Bắc Ninh đã tăng tới 17% tính từ năm 2020. Các tòa đã bàn giao tại dự án Tecco Elite City Thái Nguyên cũng tăng khoảng 10% so với năm 2021. Một số dự án như La Fortuna, The City Light, An Phú Residence, VCI Tower tại Vĩnh Yên giá tăng từ 16-20% trong vòng 2 năm.
Như vậy, tỷ lệ tăng giá căn hộ tại các khu vực này hoàn toàn có thể đạt được mức 8-10%/năm và dự báo sẽ tiếp tục tăng nhanh trong thời gian tới do ảnh hưởng từ tốc độ đô thị hóa và lực lượng lao động tăng mạnh; chi phí đất, nhân công và vật liệu bị đẩy cao.
Với bài toán lợi nhuận "vẹn cả đôi đường" khi mua căn hộ tại các tỉnh phát triển công nghiệp, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng dòng tiền vào sản phẩm triển vọng này.
CEO Hana Realty: Venezia Beach khơi dậy nhu cầu bất động sản ven biển Venezia Beach với phong cách Home Resort đang được ưa chuộng tại Việt Nam đã khơi dậy nhu cầu đô thị biển trong thời gian gần đây. Việc thừa hưởng nhiều lợi thế từ hạ tầng càng khiến Venezia Beach trở thành dự án thu hút giới đầu tư. Home Resort - làn gió mới trên thị trường bất động sản đô thị...