Người có nhiều nhà, đất sẽ bị đán.h thuế cao: Chuyên gia nói gì?
Nghị quyết Trung ương 5 khóa XIII về chính sách đất đai đã đề ra giải pháp về mức thuế đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất.
Một trong số giải pháp đó là phải rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp.
Đồng thời, quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.
Thực tế không phải đến hiện tại, vấn đề đán.h thuế bất động sản mới nóng. Trước đó, liên quan bài toán đán.h thuế bất động sản, dư luận đã có nhiều ý kiến tranh luận trái chiều.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa – Phó Viện trưởng Viện Đổi mới Sáng tạo, Trường Đại học Kinh Tế TP.HCM nhấn mạnh, việc phát triển bền vững là yếu tố căn cơ để đưa ra mức thuế của bất động sản.
Theo đó, mỗi quốc gia đều có một quy định về thuế bất động sản khác nhau, hoặc đán.h thuế bất động sản rất cao đi kèm với các loại thuế liên quan đến nhà đất, hoặc không đán.h thuế bất động sản mà chỉ đán.h thuế trước bạ và thuế trên thặng dư vốn…
Ví như ở Anh, thị trường hơn 30 lần khủng hoảng về giá, họ có những mức thuế đán.h dựa trên giá trị tài sản, từng bậc giá có từng mức thuế khác nhau. Thuế còn tính dựa trên quá trình khai thác tài sản đó. Khi mua căn nhà thứ 2 họ cũng đán.h thuế cao hơn căn nhà thứ nhất tới 3 – 5 lần. Tại Pháp, đán.h thuế bất động sản với cả chủ nhà và người đi thuê.
Tại Hàn Quốc, có sự phân chia các loại hình bất động sản khác nhau sẽ có mức thuế khác nhau ví như thuế bất động sản nghỉ dưỡng, nhà to, nhà nhỏ đều có mức thuế khác nhau… Ví dụ nếu dùng đất kinh doanh cho những hoạt động xa xỉ như xây sân golf hay khu nghỉ dưỡng hạng sang sẽ phải chịu 4%, trong khi với nhà ở thông thường chỉ là 0,1 – 0,4%. Singapore đán.h thuế cao với tài sản thứ 2 và lũy tiến tăng dần với các tài sản tiếp theo khoảng 7 – 8%…
Như vậy, ở các quốc gia này khi sở hữu và sử dụng bất động sản đều sẽ chịu những mức thuế khác nhau và phần lớn các quốc gia đều xem trọng yếu tố khai thác tối ưu giá trị của tài sản.
Video đang HOT
Theo ông Nghĩa: “Người nước ngoài và người Việt đang ngày càng có nhu cầu sở hữu bất động sản cao hơn. Đã đến lúc cần xem xét lại việc tối ưu giá trị để tạo ra giá trị và đương nhiên tạo ra giá trị thì phải đán.h thuế. Đó là nguyên tắc cơ bản để tư duy về thuế”.
Còn theo TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, việc áp dụng đán.h thuế bất động sản giúp bảo đảm quyền sở hữu cho người mua bất động sản, an toàn và sinh lời trên bất động sản đó. Ông Hiển chỉ ra rằng, một người làm sản xuất thông thường chịu nhiều khoản phí. Tóm lại họ vừa bị sức ép cạnh tranh thị trường vừa chịu rất nhiều sắc thuế phí.
Ông Hiển cho rằng, khi toàn dân nộp thuế này sẽ giúp Nhà nước có kinh phí cho các hoạt động an ninh quốc phòng, công an, chính quyền địa phương… góp phần phát triển kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương và giúp giá bất động sản tăng.
Vì thế, nếu chính quyền địa phương có nguồn thu thuế, quản lý giỏi, phát triển hạ tầng tốt sẽ khiến ai cũng muốn sở hữu bất động sản, giúp những bất động sản này được hưởng lợi nhiều hơn.
Ông Hiển đề xuất phương án tính thuế, đó là hàng năm, nộp thuế bất động sản tính theo thời điểm giá trị của bất động sản đó. Người càng có nhiều bất động sản thì càng phải nộp thuế nhiều. Việc áp dụng thuế bất động sản là điều hiển nhiên phải được thực hiện chứ không phải áp dụng thuế chỉ để chống đầu cơ bất động sản, giảm giá nhà xuống như mọi người nghĩ.
Đối với một mảnh đất quy hoạch làm biệt thự từ 1 – 2 tầng không làm phá vỡ cảnh quan, không làm tăng độ nén xây dựng, mật độ dân số thì nộp thuế tính theo diện tích sẽ thấp. Nhưng nếu cùng mảnh đất đó mà khai thác xây dựng trung tâm thương mại, tòa văn phòng… với mật độ xây dựng lớn được Nhà nước cấp phép thì sẽ phải thu thuế cao hơn.
Nhà đầu tư bất động sản “than” khó vay tiề.n ngân hàng, lãi suất tăng
Tình cảnh đối nghịch trên thị trường bất động sản
Sau "sốt đất", tình cảnh đối nghịch đã diễn ra trên thị trường bất động sản, thực trạng cắt lỗ đã xảy trong thời gian gần đây đến từ nhiều lý do khác nhau.
Tuy nhiên, những nhà đầu tư có tiềm lực lại cho đây là cơ hội mua được giá tốt.
Nhà đầu tư mong rút vốn khỏi thị trường
Bước sang đầu năm 2022, tại nhiều khu vực thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững. Theo đó, sốt đất hạ nhiệt đã xuất hiện hiện tượng nhiều người bán nhưng không tìm được đầu ra của sản phẩm. Theo đó, nhiều người tỏ ra lo lắng nếu không bán nhanh, nếu thị trường xấu hơn nữa sẽ dẫn tới việc "chôn" vốn nhiều năm, thậm chí là lỗ sâu.
Theo anh Nguyễn Hoàn, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, đầu năm 2021 thấy thị trường bất động sản "nóng" anh đã không ngần ngại vay tiề.n để mua một lô đất tại Bắc Giang. "Từ năm 2021, thấy bạn bè tôi kéo nhau về Bắc Giang mua đất, nghe nói thời điểm đó thị trường không có hàng để bán, cứ ra lô nào là hết ngay lô đấy. Chỉ trong vài ngày tôi đã chốt mua lô đất rộng 150m2, với giá 22 triệu đồng/m2, tổng 3,3 tỷ đồng, trong đó, khoảng 2 tỷ đồng là tôi đi vay", anh Hoàn nói.
Đến đầu năm 2022, thấy môi giới tại khu vực này tiếp tục đồn thổi "sốt đất", vì cũng đang cần tiề.n nên anh tranh thủ "ăn theo" bán lô đất đang nắm giữ. Nhưng rao bán suốt 4 tháng chỉ có 2 người thiện chí đến tận nơi xem đất, còn lại người ta chỉ hỏi để biết giá mà không có nhu cầu mua thực. Mà muốn bán cho người có nhu cầu thực thì đều bị "chê" giá cao.
"Trước khi rao bán tôi có tham khảo người môi giới bán mảnh đất này, họ định giá mảnh đất của tôi phải được 27 triệu đồng/m2, còn nói thêm nên giữ lại vì sẽ tăng giá tiếp. Nhưng rao bán mãi không thấy ai mua mà tôi đang cần tiề.n. Cuối cùng, đầu tư hơn 1 năm lời lãi chưa thấy đâu nhưng mỗi tháng tôi phải lo mấy chục triệu đồng mỗi tháng để trả ngân hàng. Thấy thị trường sang năm nay cũng chững hơn nên tôi đành bán 2,8 tỷ đồng, lỗ nửa tỷ đồng", anh Hoàn than thở.
Thực tế, nhiều môi giới cũng đã thừa nhận việc không ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, tâm lý không vững vàng, cần tiề.n gấp hay mục đích chỉ muốn lướt sóng kiếm lời nhanh đến khi thị trường có dấu hiệu chững đây là nhóm đối tượng muốn "tháo chạy" đầu tiên.
Nhà đầu tư chờ bắt đáy sau "sốt đất"
Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản hạ nhiệt lại trở thành cơ hội cho một số nhà đầu tư dễ thương thảo được giá hời. Nhận định về thị trường bất động sản sau cơn "sốt đất", nhiều ý kiến cho rằng, những người có nhu cầu bắt đáy tiềm lực tài chính phải vững chắc, bởi đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn, nhất là trong bối cảnh chuyển giao giai đoạn.
Anh Nguyễn Trường Sơn, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, kể từ tháng 4/2021, khi dịch bệnh bùng phát trở lại, anh quan tâm hơn đến kênh đầu tư là bất động sản thay vì gửi tiề.n tiết kiệm vì lãi suất thấp. Thế nhưng, việc đầu tư thời điểm nào, khu vực nào luôn được anh đặc biệt chú ý.
Theo quan sát của nhà đầu tư này, thị trường nhà đất ở mỗi địa phương sẽ khác nhau, thời gian qua có nơi thì giá vẫn tăng, thậm chí là "nóng sốt". Tuy nhiên, từ cuối tháng 4 vừa qua, một số nơi đã trầm lắng, giá giảm, nhưng mặt bằng giá vẫn còn quá cao khiến anh cân nhắc nhiều "xuống tiề.n".
Cũng chính lúc thị trường hạ nhiệt, giá đất có dấu hiệu ngừng tăng khiến việc giao dịch giữa người mua có lợi thế hơn trong thương thảo. "Tôi đang theo dõi diễn biến của thị trường bất động sản ở vùng ven Hà Nội để đầu tư. Tôi không kỳ vọng quá lớn sẽ mua được lô đất "cắt lỗ" quá hời. Bởi vì, thời điểm "sốt đất" hạ nhiệt tôi sẽ không mua phải đất giá cao và có nhiều lựa chọn được lô đất vị trí đẹp hơn.", anh Sơn chia sẻ.
Anh Trần Văn Giang, một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, dù thị trường chững nhưng anh vẫn đi mua gom bất động sản.
"Nhiều nhà đầu tư non kinh nghiệm tham gia thị trường lúc đang sốt nóng, họ chỉ chứng kiến được câu chuyện lướt sóng kiếm lời. Đến khi thị trường bất động sản chững lại, họ là những người bán đầu tiên, dù lỗ cũng bán. Nhưng những giao dịch cắt lỗ thường rất âm thầm, khác với cảnh hô hào mua vào lúc sôi động", anh Giang nói.
Ở góc nhìn cá nhân, anh Giang lại cho rằng, khi thị trường chững hoặc đi xuống cũng là cơ hội đầu tư của các dân chuyên. Giải thích thêm nhà đầu tư này nói: "Nếu trong lúc sốt đất để mua mảnh đất có vị trí đẹp, giao thông thuận tiện, giá tốt thì chắc chắn rất khó vì không ai muốn bán. Nhưng đến khi thị trường chững lại, nhiều người mua đất mà dùng đòn bẩy tài chính lại muốn thoát hàng để giảm gánh nặng. Lúc này là cơ hội dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, có tiề.n thật. Đặc biệt, khi mua đất trong giai đoạn như hiện nay xác định sẽ để lâu dài".
Nhà đầu tư này nhìn nhận, lúc thị trường lên cơn "sốt" các nhà đầu tư sành sỏi sẽ bán hàng đã găm từ trước, khi đó lợi nhuận cũng đã tăng 50 - 100% so với lúc mua, với bất động sản là sản phẩm giá trị cao thì số tiề.n lãi này là rất lớn. Sau đó, tận dụng cơn "sốt" họ tiếp tục "lướt sóng" một vài thương vụ kiếm lời, rồi tiếp tục chờ khi thị trường hạ nhiệt để "săn" quỹ đất đẹp đầu tư lâu dài.
"Nhà đầu tư sành sỏi họ sẽ luôn quay vòng đầu tư đất như vậy. Còn những nhà đầu tư non kinh nghiệm chỉ tập trung vào lướt sóng, lợi nhuận mỗi giao dịch cũng chỉ vài chục đến trăm triệu đồng, nhưng đến khi hạ nhiệt, có thể họ phải trả giá nhiều hơn thế từ việc cắt lỗ", anh Giang nói.
Nhiều nhà đầu tư cũng giống như trường hợp của anh Sơn và anh Giang đang sẵn sàng dòng tiề.n để có thể bắt đáy đúng thời điểm mua vào bất động sản vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như: Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc...
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiề.n mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.
"Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn", ông Quang phân tích.
Đầu tư đất vùng ven: Choáng với những bác nông dân sở hữu vài chục cuốn sổ đỏ Quỹ đất nội đô hạn hẹp, nhiều vướng mắc về các pháp lý, khan hiếm các dự án mới...đã khiến làn sóng đầu tư dần từ bỏ khu vực trung tâm và lan tỏa ra vùng ven với tốc độ ngày càng mạnh mẽ. Dù không phải là diễn biến mới nhưng sau hơn 2 năm dịch bệnh, dòng tiề.n thông minh đã...