Nâng tầng chung cư cũ: Những quy định “có như không”!

TS xin giới thiệu đến độc giả những điểm đáng lưu ý trong Quy chế quản lý cải tạo chung cư cũ cũng như những băn khoăn về tính khả thi của các quy định này…

Chung cư D2 Giảng Võ được phá đi, xây lại thành một tòa nhà cao tầng ngay trên chính khu đất cũ

Những ngày gần đây, dư luận người dân Thủ đô đặc biệt quan tâm đến Quyết định của Chủ tịch Thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Chung đối với việc Ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc, công trình cao tầng, trong đó có việc cải tạo chung cư cũ trong khu vực nội đô lịch sử.

Điểm quan trọng nhất mà dư luận quan tâm đặc biệt, đó chính là việc cho phép nâng tối đa số tầng khi cải tạo chung cư cũ lên đến 25 tầng, thay vì chỉ 9 tầng như trước đây.

Tuy nhiên, rất nhiều người lo ngại quyết định này sẽ gây nên một loạt hậu quả như tăng mật độ dân số, quá tải về hạ tầng xã hội như giao thông, trường học, không gian công cộng… Vậy, Thành phố đã quy định như thế nào để đảm bảo tránh được những hệ lụy đó?

Những điều kiện cơ bản đi kèm khi cải tạo chung cư cũ

Theo Quyết định, việc nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng tại các dự án tái thiết đô thị là các khu chung cư cũ, có quy mô từ 2ha trở lên, phải đảm bảo các điều kiện riêng như: Xác định ranh giới toàn bộ khu chung cư cũ là ranh giới để thực hiện dự án tái thiết đô thị; thực hiện tái thiết theo hướng cao tầng, mật độ thấp, tạo nhiều không gian mở, hạn chế gia tăng dân số khu vực.

Thành phố cũng yêu cầu bố trí đất cho công trình giáo dục và không gian mở, tăng thêm diện tích cây xanh đô thị, tiện ích công cộng như sân vườn, chỗ để xe; Công trình cao tầng khuyến khích tạo lập không gian thông thoáng tại các tầng đế, kết nối với không gian khu vực;

Đối với các khu vực có quy mô từ 2ha trở lên, phải đảm bảo các điều kiện sau: Việc sử dụng quỹ đất sau khi di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở giáo dục đại học, giáo dục nghề nghiệp, cơ quan đơn vị được ưu tiên để xây dựng, phát triển các công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị; không làm tăng chất tải cho khu vực nội thành, đảm bảo cân bằng nhu cầu về hạ tầng xã hội, kỹ thuật và môi trường đô thị, không được sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch;

Chiều cao công trình xem xét trên cơ sở chiều cao tối đa được phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng trên các tuyến đường vành đai, tuyến phố hướng tâm, tuyến phố chính tương ứng.

Đối với các khu chung cư, tâp thể khác (có quy mô diện tích nhỏ hơn 2ha), Hà Nội quy định phải hạn chế làm gia tăng dân số khu vực dự án, phù hợp quy hoạch phân khu đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đảm bảo sự hài hòa về không gian, kiến trúc cảnh quan với các công trình hiện hữu trong khu vực thực hiện dự án;

Quy chế cũng đòi hỏi phải tuân thủ các quy định về chỉ tiêu sử dụng đất, khoảng lùi, mật độ xây dựng, dân số… theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành liên quan; phải đảm bảo kết nối không gian thuận tiện và an toàn với các công trình giao thông ngầm, các công trình công cộng trên mặt đất, các công trình công cộng ngầm liền kề và kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm chung của đô thị.

Bố trí các không gian tiện ích công cộng, hạ tầng xã hội trong bản thân công trình để phục vụ dân cư khu vực; tạo không gian thoáng, thông tầng tại các tầng đế, kết nối không gian công cộng với không gian khu vực; không xây dựng rào chắn khuôn viên, đảm bảo sự liên kết giữa khuôn viên công trình với không gian công cộng đường phố;

Trường hợp công trình cao tầng nằm trên các đường vành đai, tuyến phố hướng tâm, tuyến phố chính và tại các khu vực điểm nhấn đô thị thì phải có đóng góp về không gian mở, cảnh quan chung của đô thị, tạo không gian mở, không gian phục vụ công cộng cho khu vực.

Theo Quy chế, công trình cao tầng phải đảm bảo bố trí đủ chỗ đỗ xe cho bản thân công trình theo quy định hiện hành và tăng thêm 10% diện tích đỗ xe của công trình để phục vụ cho khu vực; phải đảm bảo các khoảng cách an toàn giao thông theo quy định hiện hành; phải có lối tiếp cận thuận tiện cho người khuyết tật và bố trí các chỗ để xe riêng cho người khuyết tật.

Về hệ thống hạ tầng xã hội, Quy chế khuyến khích dành quỹ đất của ô đất xây dựng công trình cao tầng để tăng các không gian mở, công viên cây xanh và công trình hạ tầng xã hội khác; không làm gia tăng chất tải đối với hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật khu vực.

Quy chế chưa cụ thể, dễ bị lạm dụng

Với những điều khoản như trên, Quy chế tưởng như đã rất đầy đủ để giữ cho các khu vực có chung cư cải tạo không bị gia tăng dân số. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, những quy định này còn chung chung, chưa cụ thể, dễ bị lạm dụng.

Theo đó, những quy định mang tính định tính như “ưu tiên để xây dựng, phát triển các công trình công cộng, cây xanh”, “hạn chế làm gia tăng dân số” hay “khuyến khích dành quỹ đất của ô đất xây dựng công trình cao tầng để tăng các không gian mở, công viên cây xanh và công trình hạ tầng xã hội khác”… có thể coi như không có tác dụng bởi trên thực tế, ngay cả những quy định có định lượng rất rõ ràng như số tầng, chiều cao, khoảng cách giữa các tòa nhà, diện tích để xe…, lâu nay vẫn bị các chủ đầu tư vi phạm tràn lan và rất khó xử lý.

Trao đổi với VnMedia, đại biểu Quốc hội Bùi Thị An cho rằng, Hà Nội phải rất thận trọng để không làm gia tăng dân số lên các khu vực có nhà chung cư cũ được cải tạo, đồng thời phải đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…

Trong khi đó, một đại biểu khác cũng của đoàn Hà Nội nêu ý kiến, không thể cứ phá 1 tòa nhà đi để xây lên đó một tòa nhà khác cao gấp 5 lần. Theo đai biểu này thì nếu phá đi 5 tòa nhà 5 tầng thì chỉ nên xây khoảng 2 tòa nhà mới cao tầng, phần đất còn lại dành cho không gian công cộng và các hạ tầng xã hội khác.

Tuy nhiên, để làm được điều này, Hà Nội cần có những quy định thật cụ thể, chặt chẽ và có chế tài rất nghiêm minh mới mong sau khi cải tạo, người dân ở các khu chung cư cũ sẽ có được cuộc sống chất lượng cao hơn, và bộ mặt đô thị sẽ văn minh hơn.

“Cho phép nâng tầng để giải quyết những khó khăn về cải tạo chung cư cũ trong thời gian qua là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, nơi ở phải có đủ không gian công cộng trong khu vực như đường dạo, cây xanh, mặt nước, sân chơi… và các hạ tầng xã hội khác. Nhà không chỉ để ở mà còn phải… thở” anh Dương một cư dân hiện đang sống tại khu tập thể Giảng Võ chia sẻ sự lo lắng trước việc Thành phố cho phép nâng tầng khi cải tạo chung cư cũ, mặc dù anh cũng đang mong khu nhà mình ở được cải tạo, xây mới càng sớm càng tốt.

Tuệ Khanh

Theo_VnMedia