Mách nước để nhà đầu tư không đu đỉnh giá đất

Theo dõi VGT trên

Trong các cơn sốt đất, thường người mua chỉ nghĩ tới chuyện làm thế nào để mua được đất? mà bỏ quên đi các yếu tố xung quanh để rồi khi cơn sốt đi quan không ít người “mắc cạn”.

Mách nước để nhà đầu tư không đu đỉnh giá đất - Hình 1

Thời gian qua, sốt đất diễn ra khắp mọi nơi từ thành thị tới nông thôn. Đặc biệt, tác động của Covid-19 khiến việc kinh doanh sản xuất khó, nhiều người đã mang tiền đi đầu tư đất khiến thị trường càng trở nên sôi động. Một bộ phận là các nhà đầu tư F0, khi thấy thị trường nóng lao vào mua lại đúng đỉnh sóng, cơn sốt đi qua khiến thị trường chững lại, việc mua bán bất động sản trở nên khó mà bán cắt lỗ thì tiếc. Đây là thực tế diễn ra khá nhiều trên thị trường bất động sản.

Chia sẻ trên báo chí, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đã tiết lộ bí kíp để nhà đầu tư đón “sóng” chuẩn thị trường bất động sản, tránh tình trạng đu đỉnh và khó thoát hàng.

Đầu tiên, để đầu tư thành công, nhà đầu tư phải luyện được cho mình khả năng cảm nhận được thị trường. Nói cách khác nhà đầu tư phải tích lũy kiến thức, kinh nghiệm để có thể nhìn nhận ra được các xu thế trên thị trường hay khi nhìn thấy một bất động sản nào đó, thậm chí chỉ đọc tin cũng đã có thể phần nào cảm nhận được “miếng mồi”. Khả năng này có được một phần do năng khiếu, nhưng điều quan trọng phải liên tục rèn luyện để có được.

Thứ hai, nhà đầu tư phải biết đón đầu xu hướng thị trường. Điều này đồng nghĩa với nhà đầu tư phải liên tục cập nhật thông tin, tiếp xúc nhiều đồng nghiệp trong ngành và phải đi thực tế để có thể nhìn ra các xu hướng phát triển của từng phân khúc, thị trường từng khu vực nhất định.

Video đang HOT

Thứ ba, nhà đầu tư phải hiểu được bối cảnh thị trường. Bên cạnh các yếu tố có tính đầu cơ thì thị trường bất động sản là một thị trường nhạy cảm với các biến động vĩ mô và chính sách. Trong đó, yếu tố vĩ mô liên quan đến hệ thống ngân hàng, lãi suất.

Một khi lãi suất rẻ thì thị trường bất động sản sẽ tăng giá, bởi dòng tiền tìm đến những kênh đầu tư tiềm năng hơn trong đó có thị trường bất động sản. Nếu lãi suất lên quá cao mà trước đó có hiện tượng bong bóng tài sản thì thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ giảm giá. Ngoài ra, các yếu tố về chính sách nhà nước cũng vô cùng quan trọng như chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, hay chính sách về quy hoạch, đầu tư phát triển hạ tầng cho khu vực nào đó.

Mách nước để nhà đầu tư không đu đỉnh giá đất - Hình 2

Cuối cùng một trong những bí quyết hiệu quả trong nhiều tình huống là nhà đầu tư phải có giải pháp để tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Điều này, đặc biệt hiệu quả đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp và bất động sản vùng ven. Đất đai sẽ tăng giá khi được đầu tư cơ sở hạ tầng hay khi các bất động sản bên cạnh được xây dựng. Đối với các bất động sản trung tâm thì việc mua nhà và sửa chữa lại cũng tạo nên giá trị gia tăng cho bất động sản. Để thực hiện được bí quyết này thì nhà đầu từ cần phải có sự nhạy bén nhìn thấy được giá trị ẩn sau mỗi bất động sản.

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách Đông Nam Bộ, Chủ tịch King Broker Group, khuyến nghị rằng, các nhà đầu tư đừng xác định kiếm lời ngay khi mua đầu tư, bởi khả năng này là rất ít.

Chuyên gia này cho rằng, các bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt mà giá bán thấp là rất khan hiếm, đa phần đầu tư bất động sản là cơ hội, phải xác định được chu kỳ và tọa độ tăng giá. Có những sản phẩm giá bán rất cao, nhưng nhà đầu tư vẫn đổ tiền vào là bởi họ kỳ vọng tiềm năng tăng giá tiếp tục; nhưng có những dự án giá rẻ, giới đầu tư lại cẩn trọng mua vào hoặc không mua vì lo ngại rủi ro.

Theo Chủ tịch King Broker Group, cơ hội đầu tư bất động sản ở Việt Nam rất đa dạng về mức vốn và phân khúc. Có những bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lên tới vài chục tỷ đồng, nhưng có những phân khúc, chẳng hạn như đất nền ở các tỉnh chỉ vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư được. Vấn đề là nhà đầu tư phải lựa chọn được bất động sản cho phù hợp túi tiền và kiểm soát được rủi ro.

Thực tế, khi thị trường đang “sốt” gần như mọi sản phẩm đều đem ra giao dịch; thậm chí cả đất vườn, đất trồng cây, đất rừng… mua bán viết tay. Vì thế, sẽ rất rủi ro khi thị trường xấu, những sản phẩm không có tính pháp lý cao sẽ mất giá nhanh, không có tính thanh khoản. Do đó, theo các chuyên gia, đầu tư giai đoạn này thì an toàn phải đặt lên hàng đầu, đầu tư phải lựa chọn sản phẩm an toàn pháp lý. Trong trường hợp thị trường có xấu thì bất động sản đảm bảo yếu tố pháp lý vẫn có thể bán được, dù bán lỗ nhưng vẫn thanh khoản được.

Cùng với đó, vị trí bất động sản có hạ tầng xã hội tốt thì tính thanh khoản cao hơn, khi không bán được cho người đầu tư thì có thể bán cho người mua tiêu dùng thật. Với những sản phẩm đầu tư ở khu vực xa xôi, hay ở địa phương không có tiềm năng thì nên tránh.

Siết chặt thuế chuyển nhượng bất động sản

Khai giá giao dịch thấp hơn thực tế trong chuyển nhượng BĐS để gian lận, trốn thuế là tình trạng diễn ra khá phổ biến thời gian qua gây thất thu ngân sách nhà nước.

Ngành Thuế TP Hồ Chí Minh đã triển khai nhiều giải pháp nhằm siết chặt quản lý thuế trong lĩnh vực trên. Kết quả quý I năm nay đã điều chỉnh giá giao dịch trên 10.800 hồ sơ, thu thêm cho ngân sách 380 tỷ đồng. Tuy nhiên, để xử lý triệt để vẫn cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp.

Để tránh tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn so với thực tế, theo các chuyên gia giải pháp căn cơ đầu tiên chính là phải xây dựng khung giá đất từ cơ quan thuế. Bởi hiện bảng giá đất có nơi chỉ bằng 10 - 15% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn.

Siết chặt thuế chuyển nhượng bất động sản - Hình 1

Ảnh minh họa - Ảnh: TTXVN.

Ngoài ra, để đồng bộ các giải pháp trong việc siết chặt thuế chuyển nhượng còn cần xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp với ngành thuế, các giao dịch mua bán bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng.

Đồng thời, cơ quan công chứng cũng phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn xác với giá thị trường, không chỉ đơn thuần xác nhận chữ ký thảo thuận của hai bên như hiện nay.

Theo cơ quan thuế TP Hồ Chí Minh, trong quý I năm nay đã có nhiều sự chuyển biến tích cực việc người dân kê khai giá tương đối sát với thực tế. Bởi Tổng Cục thuế đã có chỉ thị yêu cầu kiểm tra lịch sử các lần giao dịch, so sánh và chấn chỉnh nếu phát hiện người nộp kê khai thấp hơn giá thực tế.

Về góc độ người mua - bán, nếu kê khai đúng giá thị trường sẽ không phải chịu mức thuế cao cho lần chuyển nhượng tiếp theo.

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?
Có;
Không

Tin liên quan

Tiêu điểm

Con tạt xăng đốt mẹ: Nạn nhân bỏng nặng, giám định tâm thần con traiCon tạt xăng đốt mẹ: Nạn nhân bỏng nặng, giám định tâm thần con trai
15:42:06 27/02/2025
Người đàn ông ở Bình Dương mua gần 400 tờ vé số, bất ngờ trúng thưởng 32 tỉ đồngNgười đàn ông ở Bình Dương mua gần 400 tờ vé số, bất ngờ trúng thưởng 32 tỉ đồng
07:20:28 28/02/2025
Phát hiện người đàn ông tử vong trong ô tô tại Hà NộiPhát hiện người đàn ông tử vong trong ô tô tại Hà Nội
14:46:25 28/02/2025
Hành khách bị ép ngồi cạnh người vừa qua đời trên máy bayHành khách bị ép ngồi cạnh người vừa qua đời trên máy bay
07:16:08 28/02/2025
TP.HCM: Bảo vệ phố đi bộ Nguyễn Huệ bị người dắt chó đánh trọng thươngTP.HCM: Bảo vệ phố đi bộ Nguyễn Huệ bị người dắt chó đánh trọng thương
15:47:20 27/02/2025
Nam sinh lớp 6 nhảy xuống sông cứu bạn: Tìm thấy 2 thi thểNam sinh lớp 6 nhảy xuống sông cứu bạn: Tìm thấy 2 thi thể
06:06:52 01/03/2025
Nữ tài xế ô tô đánh nhau với người lái xe máy sau va chạm giao thôngNữ tài xế ô tô đánh nhau với người lái xe máy sau va chạm giao thông
07:38:50 28/02/2025
Vụ tai nạn giao thông khiến 3 người tử vong ở Hà Nội: Ô tô có phải đền xe máy?Vụ tai nạn giao thông khiến 3 người tử vong ở Hà Nội: Ô tô có phải đền xe máy?
06:28:33 28/02/2025

Tin đang nóng

Mỹ nhân cả đời chỉ đóng 1 phim mà nổi tiếng suốt 39 nămMỹ nhân cả đời chỉ đóng 1 phim mà nổi tiếng suốt 39 năm
05:56:07 01/03/2025
Nóng: Mẹ Từ Hy Viên tuyên bố cho con rể cũ tất cả, nghi từ bỏ quyền nuôi cả 2 cháuNóng: Mẹ Từ Hy Viên tuyên bố cho con rể cũ tất cả, nghi từ bỏ quyền nuôi cả 2 cháu
06:10:47 01/03/2025
Nóng: Huy Khánh và Mạc Anh Thư ly hôn sau 12 năm chung sốngNóng: Huy Khánh và Mạc Anh Thư ly hôn sau 12 năm chung sống
09:58:13 01/03/2025
Bố chồng kẹt sỉ lén lút cầm sổ tiết kiệm 3 tỷ vào phòng con dâu, chưa kịp phản ứng thì mẹ chồng chạy vào tiết lộ sự thật ngã ngửaBố chồng kẹt sỉ lén lút cầm sổ tiết kiệm 3 tỷ vào phòng con dâu, chưa kịp phản ứng thì mẹ chồng chạy vào tiết lộ sự thật ngã ngửa
08:19:59 01/03/2025
Chị chồng và mẹ chồng dọa đuổi khỏi nhà, tôi nhẹ nhàng đưa ra một thứ khiến cả hai sửng sốtChị chồng và mẹ chồng dọa đuổi khỏi nhà, tôi nhẹ nhàng đưa ra một thứ khiến cả hai sửng sốt
07:38:59 01/03/2025
Thương anh rể cảnh "gà trống nuôi con", tôi biếu 500 triệu, nào ngờ anh từ chối nhận và đưa ra một nguyện vọng làm tôi điêu đứngThương anh rể cảnh "gà trống nuôi con", tôi biếu 500 triệu, nào ngờ anh từ chối nhận và đưa ra một nguyện vọng làm tôi điêu đứng
08:28:10 01/03/2025
Đêm nào ru cháu ngủ xong, mẹ chồng cũng lén rời nhà, tôi đi theo rồi bật khóc khi thấy bà ngồi giữa đám đôngĐêm nào ru cháu ngủ xong, mẹ chồng cũng lén rời nhà, tôi đi theo rồi bật khóc khi thấy bà ngồi giữa đám đông
08:07:25 01/03/2025
Bố bỏ đi theo nhân tình khi mẹ tôi đang mang thai đứa con gái thứ 5, gần 20 năm sau ông quay lại với thân thể tàn tạ và muốn các con gái đón về chăm sócBố bỏ đi theo nhân tình khi mẹ tôi đang mang thai đứa con gái thứ 5, gần 20 năm sau ông quay lại với thân thể tàn tạ và muốn các con gái đón về chăm sóc
08:17:13 01/03/2025

Tin mới nhất

TPHCM: Cháy kho đồ nhựa gần ngã tư Bình Phước, hàng chục xe chữa cháy được huy động

TPHCM: Cháy kho đồ nhựa gần ngã tư Bình Phước, hàng chục xe chữa cháy được huy động

10:25:12 01/03/2025
Lực lượng cứu hỏa đã triển khai phương án tiếp cận đám cháy từ nhiều hướng để khống chế ngọn lửa. Trong khi đó, người dân sống gần hiện trường cũng di dời tài sản để tránh nguy cơ cháy lan.
Thót tim cảnh nhấc xe bán tải cứu bé trai bị kẹt dưới gầm

Thót tim cảnh nhấc xe bán tải cứu bé trai bị kẹt dưới gầm

06:19:06 01/03/2025
Trong lúc đi học về, xe đạp do em N.H.N (11 tuổi) điều khiển va chạm với xe bán tải. Lực lượng chức năng phải điều xe cẩu đến hiện trường để giải cứu cháu bé lọt dưới gầm xe.
Đột ngột chuyển sai hướng, ô tô gây tai nạn liên hoàn ở Đắk Lắk

Đột ngột chuyển sai hướng, ô tô gây tai nạn liên hoàn ở Đắk Lắk

06:13:09 01/03/2025
Do chuyển hướng không đúng quy định, ô tô 4 chỗ đã gây tai nạn liên hoàn trên quốc lộ 26 (Đắk Lắk) khiến 1 người bị trọng thương.
Cùng nhóm bạn ra đập tắm, 2 học sinh bị chết đuối

Cùng nhóm bạn ra đập tắm, 2 học sinh bị chết đuối

14:58:17 28/02/2025
Trong quá trình cùng nhóm bạn xuống tắm tại khu vực đập nước, 2 em học sinh lớp 6 ở Đắk Lắk không may bị chết đuối.
Hóa chất lạ nghi là dầu bị đổ trên đèo Prenn

Hóa chất lạ nghi là dầu bị đổ trên đèo Prenn

10:42:30 28/02/2025
Một vệt nhỏ hơn cũng xuất hiện gần đoạn giao giữa đèo Prenn và lối vào Khu du lịch quốc gia hồ Tuyền Lâm. Ngoài ra, một vệt khác được phát hiện gần cuối đèo Prenn, theo hướng từ Liên Khương lên Đà Lạt.
Mua ô tô mà không đăng ký sang tên có thể bị phạt tới 12 triệu đồng

Mua ô tô mà không đăng ký sang tên có thể bị phạt tới 12 triệu đồng

08:32:32 28/02/2025
Theo Nghị định 168, hành vi không làm thủ tục cấp chứng nhận đăng ký xe, biển số xe trong trường hợp thay đổi chủ xe sẽ bị phạt.
Tuyên dương 2 người dập lửa cứu nạn nhân vụ 'con dùng xăng đốt mẹ ruột'

Tuyên dương 2 người dập lửa cứu nạn nhân vụ 'con dùng xăng đốt mẹ ruột'

15:44:33 27/02/2025
2 thanh niên ở Trà Vinh phát hiện vụ việc con trai dùng xăng đốt mẹ ruột đã dũng cảm cầm bình xịt chữa cháy ra dập lửa cứu người.
Cháy cửa hàng điện thoại ở Đồng Hới, nhiều tài sản bị thiêu rụi

Cháy cửa hàng điện thoại ở Đồng Hới, nhiều tài sản bị thiêu rụi

12:36:32 27/02/2025
Đến khoảng 9h40 cùng ngày, vụ cháy cơ bản được khống chế, nhiều thiết bị điện tử như máy tính, điện thoại, loa bên trong cửa hàng bị thiêu rụi... gây thiệt hại lớn. Nguyên nhân vụ cháy hiện đang được điều tra, làm rõ.
Lâm Đồng: Xe tải chở bia cháy rụi cabin khi qua đèo Mimosa

Lâm Đồng: Xe tải chở bia cháy rụi cabin khi qua đèo Mimosa

12:33:49 27/02/2025
Sau khi xảy ra vụ việc, Cảnh sát giao thông, Công an tỉnh Lâm Đồng cùng Công an thành phố Đà Lạt đến hiện trường để điều tiết giao thông, khám nghiệm hiện trường điều tra nguyên nhân hỏa hoạn.
Nhanh chóng khống chế đám cháy phòng trà trong khu dân cư ở Đà Nẵng

Nhanh chóng khống chế đám cháy phòng trà trong khu dân cư ở Đà Nẵng

12:31:26 27/02/2025
Đến khoảng 8h30, đám cháy đã được khống chế. Vụ cháy không gây thiệt hại về người, mặc dù phát hiện sớm nhưng do phòng trà có nhiều vật dễ cháy khiến ngọn lửa bùng lên nhanh chóng, thiêu rụi toàn bộ tài sản bên trong.
Sạt lở đá sập nhà dân ở Thanh Hóa: Người thoát chết kể lại đêm kinh hoàng

Sạt lở đá sập nhà dân ở Thanh Hóa: Người thoát chết kể lại đêm kinh hoàng

07:44:54 27/02/2025
Tiếng đá sạt lở ầm ầm vang vọng, tôi chỉ kịp kéo tay vợ chạy thục mạng ra khỏi nhà. Vừa kịp thoát thân, những tảng đá khổng lồ đã ập xuống, san phẳng ngôi nhà , ông Bùi Văn Hanh kể lại giây phút kinh hoàng trong đêm.
Gặp sạt lở đất trên đường đi trồng ngô, mẹ trọng thương, con trai tử vong

Gặp sạt lở đất trên đường đi trồng ngô, mẹ trọng thương, con trai tử vong

20:37:58 26/02/2025
Hai mẹ con đang trên đường đi trồng ngô bất ngờ gặp đất đá sạt lở khiến người mẹ bị thương nặng, con trai tử vong.

Có thể bạn quan tâm

Tháng Ba, lên Hà Giang ngắm hoa đào, hoa mận

Tháng Ba, lên Hà Giang ngắm hoa đào, hoa mận

Du lịch

11:31:54 01/03/2025
Vào tháng Ba hằng năm, hoa đào, hoa mận tại Hà Giang đồng loạt khoe sắc. Khung cảnh thiên nhiên tươi đẹp của mảnh đất địa đầu Tổ quốc thu hút du khách và các nhiếp ảnh gia tìm đến khám phá.
Cảm phục người đàn ông phản ứng "nhanh như chớp", lao xuống sông Hồng cứu người đuối nước

Cảm phục người đàn ông phản ứng "nhanh như chớp", lao xuống sông Hồng cứu người đuối nước

Netizen

11:28:13 01/03/2025
Phát hiện một người phụ nữ đang chới với, kêu cứu giữa sông Hồng, anh Hảo bảo người đang đi cùng dừng xe, rồi anh lao thẳng xuống sông cứu người.
8 loại thực phẩm được chuyên gia ví như 'Botox trên đĩa'

8 loại thực phẩm được chuyên gia ví như 'Botox trên đĩa'

Làm đẹp

11:20:20 01/03/2025
Một thành phần phổ biến mà bạn có thể đã nhìn thấy trên các sản phẩm chăm sóc da chống lão hóa là resveratrol. Không chỉ có trong các sản phẩm chăm sóc da; bạn cũng có thể bổ sung qua thực phẩm.
Nàng WAG Chu Thanh Huyền "lên đồ" được khen xinh như hoa hậu nhưng 2 giây suýt té ở chốn đông người mới chiếm spotlight

Nàng WAG Chu Thanh Huyền "lên đồ" được khen xinh như hoa hậu nhưng 2 giây suýt té ở chốn đông người mới chiếm spotlight

Sao thể thao

11:19:34 01/03/2025
Hôm 27/2, nàng WAG Chu Thanh Huyền - bà xã tiền vệ Nguyễn Quang Hải gây sốt khi tung bộ ảnh nét căng với tạo hình xinh đẹp ngọt ngào khi dự một sự kiện.
6 loại trái cây khô giúp giảm axit uric cao, ngăn ngừa bệnh gút và sỏi thận

6 loại trái cây khô giúp giảm axit uric cao, ngăn ngừa bệnh gút và sỏi thận

Sức khỏe

11:11:39 01/03/2025
Hạt điều là một nguồn cung cấp magie và chất béo lành mạnh, cả hai đều hỗ trợ quá trình trao đổi chất và giảm viêm. Chúng cũng chứa ít purin nên trở thành lựa chọn an toàn để kiểm soát axit uric.
Tô điểm cho vẻ ngoài nổi bật với những chiếc áo trắng

Tô điểm cho vẻ ngoài nổi bật với những chiếc áo trắng

Thời trang

11:05:21 01/03/2025
Sắc trắng tinh khôi là gam màu quốc dân cho tủ đồ của nàng. Sắc màu quen thuộc nhưng chưa bao giờ nhàm chán khi nàng kết hợp với nhiều món đồ tạo nên tổng thể vô cùng thu hút khi xuống phố.
Nằm trong khu chung cư cũ nhưng căn hộ 23m này vẫn là niềm ước ao của nhiều người nhờ cách trang trí "đỉnh chóp"

Nằm trong khu chung cư cũ nhưng căn hộ 23m này vẫn là niềm ước ao của nhiều người nhờ cách trang trí "đỉnh chóp"

Sáng tạo

11:02:48 01/03/2025
Với hơi hướng mang tới vẻ đẹp có một chút hoài cổ, không gian sống của người trẻ trong căn hộ siêu nhỏ này vẫn là niềm mơ ước của nhiều người.
Phi công bị 'sinh vật lạ' cắn ngay trong buồng lái máy bay

Phi công bị 'sinh vật lạ' cắn ngay trong buồng lái máy bay

Lạ vui

11:01:13 01/03/2025
Mới đây, một phi công trên chuyến bay của hãng hàng không Iberia từ Dsseldorf (Đức) đến Madrid (Tây Ban Nha), đã bất ngờ bị một sinh vật lạ cắn ngay trong buồng lái.
3 con giáp càng chăm chỉ càng hút nhiều tài lộc, tuổi trung niên không lo thiếu nhà cửa, xe sang

3 con giáp càng chăm chỉ càng hút nhiều tài lộc, tuổi trung niên không lo thiếu nhà cửa, xe sang

Trắc nghiệm

10:51:08 01/03/2025
Nhờ sự chăm chỉ, 3 con giáp này làm giàu ở tuổi trung niên. Sao Văn Xương chiếu sáng tháng 3, công danh lẫn sự nghiệp
"Vẽ" dự án, lừa đảo gần 400 tỷ đồng

"Vẽ" dự án, lừa đảo gần 400 tỷ đồng

Pháp luật

10:46:12 01/03/2025
Ngày 28/2, Công an TP Hà Nội cho biết Đội Cảnh sát kinh tế, Công an quận Long Biên vừa đấu tranh, khám phá vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Liên hiệp Hợp tác xã Việt Nam và Công ty Cổ phần Tập đoàn Chợ Toàn Cầu.
Không chỉ Mỹ, Pháp cũng đàm phán về khoáng sản quan trọng với Ukraine

Không chỉ Mỹ, Pháp cũng đàm phán về khoáng sản quan trọng với Ukraine

Thế giới

10:40:39 01/03/2025
Pháp ngày 27.2 cho biết nước này cũng tìm cách tiếp cận các mỏ khoáng sản quan trọng của Ukraine và các cuộc đàm phán đã diễn ra trong nhiều tháng.