Lãi tốt, cổ phiếu CTCP Phát triển công nghiệp số 2 (D2D) chưa được đánh giá tốt

Chỉ số sinh lời trên vốn, tài sản thuộc nhóm cao nhất, song cổ phiếu D2D của CTCP Phát triển công nghiệp số 2 vẫn ì ạch ở nhóm có P/E thấp nhất sàn chứng khoán.

Định giá cổ phiếu, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào kết quả quá khứ mà còn nhìn vào triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp.

Cổ phiếu trong nhóm có EPS, ROE cao nhất

Báo cáo tài chính quý II/2020 của D2D cho biết, dù doanh thu thuần trong quý chỉ tăng 11% so với cùng kỳ 2019, nhưng nhờ giá vốn giảm nhẹ đã giúp lợi nhuận gộp đạt 47,8 tỷ đồng, tăng 19,8% so với cùng kỳ.

Khoản doanh thu tài chính tăng gấp 3 lần, đạt 87,6 tỷ đồng – chủ yếu nhờ khoản lãi tiền gửi tăng mạnh – đã giúp lợi nhuận sau thuế của Công ty đạt 101,5 tỷ đồng, cao gấp 2,3 lần cùng kỳ.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2020, Công ty đạt 149 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 21,7% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 150,2 tỷ đồng, tăng trưởng 81%.

So với mục tiêu 413,8 tỷ đồng doanh thu thuần và 178,7 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế được Đại hội đồng cổ đông thông qua, kết thúc nửa đầu năm, dù Công ty mới hoàn thành được 36% mục tiêu doanh thu nhưng đã đạt được 84% mục tiêu lợi nhuận. Qua đó, D2D duy trì được tăng trưởng lợi nhuận từ năm 2019 đến nay.

Tiền thân là Công ty Xây dựng dân dụng công nghiệp số 2 được thành lập từ năm 1992, D2D hiện là một trong những công ty con của Tổng công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi), với tỷ lệ nắm giữ 57,82%.

Với hoạt động kinh doanh chính ban đầu là cho thuê và cung cấp dịch vụ tiện ích cho các doanh nghiệp thuê đất trong Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai), hoạt động kinh doanh của D2D trong nhiều năm duy trì được yếu tố ổn định về lợi nhuận, dòng tiền, cổ tức và cơ cấu tài chính tốt, nhưng lại thiếu đi tính đột biến.

Do đó, suốt hơn 10 năm lên niêm yết (từ 2009), cổ phiếu D2D có thanh khoản khá thấp, thị giá ít biến động và hầu như chỉ thu hút nhà đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, tình hình đã thay đổi đáng kể từ năm 2017 khi Công ty đẩy mạnh mảng kinh doanh bất động sản, nhất là khi Công ty hạch toán doanh thu, lợi nhuận từ Dự án Khu dân cư Lộc An, Long Thành, Đồng Nai.

Việc hạch toán dự án này đã giúp D2D ghi nhận kết quả kinh doanh trong năm 2019 cao nhất kể từ khi lên niêm yết, với gần 761 tỷ đồng doanh thu, tăng 169% so với năm 2018; lợi nhuận sau thuế 392 tỷ đồng, tăng 317%.

Qua đó, đưa cổ phiếu D2D nằm trong nhóm có thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) cao nhất sàn chứng khoán trong năm 2019, đạt 24.700 đồng, bất chấp việc Công ty đã thực hiện chia tách cổ phiếu, khiến số lượng cổ phiếu lưu hành tăng gấp đôi trong tháng 7/2019.

Vị thế này của D2D tiếp tục duy trì trong nửa đầu năm nay nhờ kết quả lợi nhuận duy trì tăng trưởng. Mức EPS của riêng 6 tháng đầu năm đạt khoảng 7.050 đồng, lũy kế 4 quý gần nhất là 21.550 đồng.

ROA (tỷ lệ sinh lời trên tổng tài sản) và ROE (tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu) của riêng nửa đầu năm 2020 lần lượt là 7,2% và 17,5%. Trong năm 2019, các kết quả này lần lượt là 59,02% và 20,34%.

Cơ cấu nguồn vốn của Công ty cũng thể hiện mức an toàn cao, với việc hoàn toàn không có các khoản nợ vay. 89% trong số 1.165,5 tỷ đồng nợ phải trả đến 30/6/2020 là các khoản doanh thu chưa thực hiện hay người mua trả tiền trước – các khoản chiếm dụng vốn mà không phải trả lãi.

Trên cơ cấu tài sản, số dư tiền và tiền gửi các loại đến cuối quý II/2020 là 1.306,8 tỷ đồng, là khoản mục lớn nhất, chiếm 63,2% tổng tài sản, tương đương số tiền bình quân trên mỗi cổ phiếu D2D lên đến 61.300 đồng.

Nhưng mức P/E chưa đến 3 lần

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 21/8/2020 tại mức giá 64.500 đồng/cổ phiếu, D2D ghi nhận tăng giá 12,3% trong một tuần giao dịch giữa tháng 8.

Tuy vậy, so với mức EPS lũy kế 4 quý gần nhất, bội số giá trên thu nhập của cổ phiếu D2D hiện chỉ ở mức 2,84 lần, thuộc nhóm cổ phiếu có P/E thấp nhất trên sàn chứng khoán. So với giá trị tiền mặt doanh nghiệp đang sở hữu, tổng vốn hóa của công ty này hiện chỉ cao hơn 5,2%.

Thông thường, với những doanh nghiệp có mức tăng trưởng lợi nhuận càng cao, thị trường sẽ trả cho cổ phiếu ở mức P/E cao tương ứng.

Nhưng diễn biến này lại không đúng với cổ phiếu D2D. Một phần nguyên nhân là nhà đầu tư chưa yên tâm về khả năng duy trì tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp trong dài hạn.

Nhìn vào cơ cấu doanh thu, lợi nhuận trong các mảng kinh doanh của D2D có thể thấy, hoạt động cho thuê đất đai, nhà xưởng trong khu công nghiệp có nguồn doanh thu khá ổn định (61 tỷ đồng trong 2016, 61,7 tỷ đồng trong 2017, 63,3 tỷ đồng trong 2018 và 65,5 tỷ đồng trong 2019, nửa đầu năm 2020 là 33 tỷ đồng).

Nguyên nhân là do Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 của D2D hiện đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, không còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Ngoài Nhơn Trạch 2, D2D có thuê lại diện tích 13,1 ha của CTCP Sonadezi Châu Đức từ năm 2015 tại huyện Châu Đức, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Đến nay, phần dự án này vẫn đang đầu tư và chưa cho thuê. Nhưng giả định khi cho thuê hết và hạch toán lợi nhuận theo thời gian thuê thay vì hạch toán một lần cũng khó đem lại kết quả đột biến.

Đối với hoạt động cho thuê kios, sạp chợ Long Thành và cho thuê đất giáo dục phường Thống Nhất, dù là khoản mục có giá trị cao xét về mặt tài sản nhưng nguồn thu từ cho thuê hàng năm cũng không lớn.

Doanh thu từ 11 – 12 tỷ đồng/năm, còn lợi nhuận hầu như không đáng kể. Có năm còn ghi nhận lỗ sau khi trừ chi phí.

Trong bối cảnh đó, động lực tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận của D2D đang chủ yếu từ mảng kinh doanh bất động sản.

Riêng năm 2019, mảng kinh doanh này đã đem về cho D2D 686 tỷ đồng doanh thu và 441,1 tỷ đồng lợi nhuận, tăng gấp 3 lần về doanh thu và 8,1 lần về lợi nhuận so với năm 2018, chiếm 84,2% cơ cấu doanh thu của Công ty.

Trong nửa đầu năm nay, mảng kinh doanh này cũng góp đến 74% doanh thu và 83,7% lợi nhuận cũng như đóng góp toàn bộ phần tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận gộp của doanh nghiệp.

Dự án chủ lực của Công ty là Khu dân cư Lộc An, có quy mô 41,17 ha, với trên 1.000 lô đất nền. Trong đó, ngoài phần phục vụ tái định cư thì có gần 800 lô được sử dụng để bán.

Việc đầu tư từ năm 2011 với giá vốn thấp, trong khi giá đất tại khu vực tăng và giao dịch sôi động trong những năm gần đây nhờ “cú huých” dự án sân bay Long Thành đã giúp Dự án có biên lợi nhuận rất tốt, lên đến 70 – 80%.

Tính đến cuối quý II/2020, khoản mục chi phí sản xuất – kinh doanh dở dang của dự án này hạch toán trong khoản mục hàng tồn kho của D2D là 166,9 tỷ đồng. Phần chưa hạch toán của dự án này chính là dư địa đảm bảo cho doanh thu, lợi nhuận của D2D được đánh giá sẽ duy trì ở mức tốt trong nửa cuối năm nay.

Câu hỏi được đặt ra là liệu sau khi hoàn tất bàn giao dự án này, D2D sẽ còn có khả năng duy trì mức lợi nhuận cao như năm 2019, 2020, hay sẽ sụt giảm trở lại mặt bằng giai đoạn trước đó?

Thực tế, ngoài Lộc An, D2D còn sở hữu dự án Khu dân cư phường Thống Nhất nằm ở thành phố Biên Hòa, Đồng Nai, với tổng diện tích 30,27 ha.

Trong đó, phần giai đoạn 1 với diện tích 17,7 ha đã được hoàn tất chuyển nhượng; giai đoạn 2 trên diện tích 12,6 ha dự kiến sẽ được xây dựng chung cư, nhà liên kế.

Đây cũng là dự án được phát triển từ lâu và giá vốn thấp và nằm ở vị trí thuận lợi, do đó, có thể kỳ vọng đem lại doanh thu, lợi nhuận tốt.

Tại dự án này, theo kế hoạch của D2D, năm 2020 mới dừng lại ở bước lập hồ sơ dự án và dự kiến sẽ thực hiện đầu tư hạ tầng với giá trị 84,6 tỷ đồng.

Trong khi đó, các dự án mới như chỉnh trang khu dân cư phường Thống Nhất và đường trung tâm Biên Hòa, cầu Thống Nhất và đường kết nối ra cầu An Hảo, Khu dân cư Quản Thủ, đường Cách Mạng Tháng Tám và Khu dân cư Long Khánh mới chỉ ở giai đoạn sơ khởi.

Triển vọng tương lai của các dự án chưa rõ ràng và có thể bị ảnh hưởng về tiến độ từ việc siết quản lý các dự án BT (đầu tư theo hình thức đối tác công tư, đổi đất lấy hạ tầng) thời gian qua.

Đối với phần doanh thu tài chính, cụ thể là lãi tiền gửi dù đã tăng gấp đôi trong nửa đầu năm nay, đóng góp đáng kể vào tăng trưởng lợi nhuận của Công ty, tuy vậy dư địa tăng trưởng từ năm 2021 trở đi cũng không còn nhiều.

Nguyên nhân là bởi các dự án như Khu dân cư Lộc An, cho thuê khu công nghiệp đã được khách hàng trả trước tiền (ghi nhận vào doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước) và chờ hạch toán.

Nguồn tiền mới đem về giảm trong khi Công ty có nhu cầu sử dụng tiền cho hoạt động đầu tư, trả cổ tức. Ngoài ra, thu nhập tài chính của Công ty còn bị ảnh hưởng bởi xu hướng lãi suất tiết kiệm giảm mạnh.

Thực tế, sau khi thu về dòng tiền kinh doanh mạnh trong hai năm 2018-2019 (458 tỷ đồng trong 2018, 540,5 tỷ đồng trong năm 2019) thì trong nửa đầu năm nay, dòng tiền kinh doanh của D2D đã âm 99 tỷ đồng.

Cùng với việc chi trả cổ tức gần 64 tỷ đồng, số dư tiền, tiền gửi các loại đến cuối năm 2019 đã giảm 132 tỷ đồng (giảm 9,1%) so với đầu năm.