Cẩn trọng chiêu trò ‘lùa khách’ ép đặt cọc mua đất vùng ven

Đ.Huân09:24 21/12/2022

Lên án các sàn môi giới bất động sản bất chấp thủ đoạn tung chiêu bẩn lừa khách hàng, nhiều ý kiến đề nghị cơ quan chức năng vào cuộc xử lý dứt điểm tình trạng này.

Như Thanh Niên thông tin, trong vai người đi mua đất, PV Thanh Niên đã có một ngày “ kinh hoàng” khi chứng kiến những chiêu trò của Công ty Đ.K tung ra dụ khách hàng.

Nhân viên công ty này nói bên họ là sàn môi giới, sàn liên kết với Tập đoàn bất động sản (BĐS) N. nên sẽ đưa đi xem các dự án mà phía liên kết đang bán. Tuy nhiên, thay vì đưa đi xem các dự án ở TP.HCM, xe chạy thẳng xuống Đồng Nai. Và những dự án mà công ty này giới thiệu là khu đất phân lô nằm sâu bên trong khu dân cư. Toàn bộ “dự án” chỉ có hơn 10 lô đất, giá bán lên tới gần 30 triệu đồng/m. Và chỉ khi xuống cọc (5 triệu đồng), nhân viên môi giới mới cho chúng tôi xem pháp lý của “dự án”, chỉ là một tờ sổ đỏ trắng đen.

Khu đất nằm sâu bên trong khu dân cư nhưng được giới thiệu là dự án mặt tiền quốc lộ 51. ẢNH ĐÌNH SƠN

Bà Liên, hơn 60 tuổi, ở Đồng Nai, kể bà rao bán căn hộ ở Q.Bình Thạnh với giá 2,1 tỉ đồng. Một ngày, bà nhận được điện thoại của người tự xưng là nhân viên môi giới của một công ty BĐS, nói có khách muốn mua căn hộ của bà với giá hơn 2,7 tỉ đồng. Khách muốn gặp chủ căn hộ ở số 1 Lê Duẩn (Q.1, TP.HCM) để thương lượng.

Nghe vậy, bà Liên rất mừng, sáng sớm đã đi từ Đồng Nai lên TP.HCM gặp khách. Khi đến đây, bà được dẫn vào hội trường đông cả trăm người. Sau một hồi nghe nói chuyện, bà được mời đi tham quan dự án trong lúc chờ khách đến, rồi bị đưa xuống tận Đồng Nai. Ngoài bà còn có hàng trăm người trên 4 chiếc xe đến từ 4 nơi khác. Mỗi người một kiểu, đều bị “lùa” đi xem đất, dụ ép đặt cọc và nguy cơ mất tiền cọc là rất lớn nếu không “đu” theo hợp đồng.

Tỉnh táo để không sa bẫy

Phản hồi thông tin trên, nhiều bạn đọc (BĐ) Thanh Niên lên tiếng cảnh báo mọi người cần tỉnh táo để không mắc bẫy những đối tượng này. “Lại chiêu trò cũ nhưng không hiểu sao vẫn có nhiều người mất cảnh giác và bị lừa. Những trường hợp thế này cần phải tỉnh táo, thậm chí báo với cơ quan chức năng để xử lý chứ không thể để họ tự tung tự tác được”, BĐ Minh Trung ý kiến.

Cùng quan điểm, BĐ Hiếu Bùi viết: “Nghe là thấy có dấu hiệu lừa đảo rồi, chẳng hiểu sao một số người vẫn tin… Đây cũng là bài học cho mọi người, đừng vì ham rẻ mà trở thành miếng mồi ngon cho kẻ xấu. Cần nâng cao hiểu biết, tinh thần cảnh giác, tốt nhất là nên mua những dự án chất lượng, pháp lý đầy đủ”.

“Trước khi trách người khác thì cũng phải trách bản thân mình. Đây là những chiêu trò cũ rích, báo chí, cơ quan chức năng liên tục lên tiếng cảnh báo, vậy mà cũng có người leo lên xe cho họ chở đi, bó tay luôn. Đi mua đất có tiền thôi là chưa đủ, mà đòi hỏi phải có kiến thức nữa, chứ không lại bị lừa như chơi”, BĐ Ken Nguyễn thẳng thắn.

Video đang HOT

BĐ Minh Anh đặt vấn đề: “Tôi cũng có thắc mắc là chính quyền ở những nơi mà bọn bất lương dẫn khách hàng tới đã ở đâu? Vụ việc rầm rộ vậy chẳng lẽ họ không hay không biết, đến khi có việc xảy ra thì mới vào cuộc kiểm tra sao?”.

Xử lý dứt điểm, tránh họa cho dân

Dù là các chiêu trò cũ nhưng cũng có không ít trường hợp dính bẫy, mất tiền oan. BĐ mong cơ quan chức năng vào cuộc quyết liệt xử lý dứt điểm tình trạng này. “Họ đánh vào tâm lý người dân để trục lợi, như thế là có dấu hiệu vi phạm pháp luật rồi. Nếu tình trạng này kéo dài sẽ có nhiều người rơi vào cảnh khốn đốn vì bị lừa đảo. Mong cơ quan chức năng xử lý kịp thời, tốt nhất là phạt thật nặng để răn đe”, BĐ Đức Cường đề nghị.

Tương tự, BĐ Tuyet Hong ý kiến: “Đã có vài công ty BĐS lừa đảo bị xử lý, nhưng chừng đó vẫn chưa đủ, mong cơ quan chức năng quyết liệt hơn nữa, phải triệt tiêu tệ nạn lừa đảo này từ trong trứng nước”.

Còn BĐ Đức Trí đề nghị: “Nhà nước cần có chế tài bằng luật để áp dụng cho các công ty môi giới, chủ đầu tư BĐS. Tất cả các dự án khi bán cần phải đăng ký với chính quyền địa phương, khi nào chính quyền có quyết định đủ điều kiện bán mới được bán. Phải thông báo lên các phương tiện truyền thông hoặc chí ít phải thông báo cho các ngân hàng biết trong thời gian 7 ngày. Nếu dự án đó đang thế chấp ngân hàng mà không có sự đồng ý của ngân hàng thì không được bán. Nếu làm sai thì cơ quan nhà nước vào cuộc bằng cách phạt tiền, mức phạt bằng giá trị của BĐS đó”.

* Không thể tin được. Không khác gì đa cấp. Hy vọng chính quyền vào cuộc xử lý triệt để vấn nạn này.

Huu Hoa

* Trong một xã hội có trật tự, tại sao lại để cho những công ty môi giới BĐS lừa đảo khách hàng tồn tại mãi? Không thể chấp nhận được.

Văn Thúy

* Nói thật nếu cơ quan chức năng không kịp thời vào cuộc thì tình trạng này lâu dần sẽ trở thành một vấn nạn, gây ra nhiều bất ổn cho xã hội.

Phạm Toàn

"Nguyên tắc không hồi tố" với dự án BT

Cơ chế thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT vẫn còn gặp nhiều vướng mắc do cách hiểu, vận dụng của các địa phương về "nguyên tắc ngang giá".

Tuyến đường nối Nguyễn Xiển (Q.Thanh Xuân) với Xa La (Q.Hà Đông) là một trong nhiều dự án theo hình thức BT. Ảnh: Lê Tiên

Hiện nay, việc sử dụng tài sản công (gồm quỹ đất, tài sản kết cấu hạ tầng, các loại tài sản công khác...) thanh toán cho dự án BT được thực hiện theo Nghị định số 69/2019.

"Đối tác" không bình đẳng

Tại Điều 3 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) đã đặt ra nguyên tắc: "Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư Dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán".

Cụ thể hóa nguyên tắc này, Điều 7 Nghị định 69 đã quy định việc sử dụng quỹ đất sạch để thanh toán dự án BT: Căn cứ khối lượng xây dựng công trình dự án BT hoàn thành để xác định giá trị quỹ đất tương đương để thanh toán.

Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch. Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị dự án BT thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư tại thời điểm quyết toán dự án BT.

Điều 17 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) quy định xử lý chuyển tiếp với các dự án BT cũ. Theo đó, các dự án BT được chia thành hai nhóm theo thời điểm ký Hợp đồng BT: Nhóm 1 là các dự án ký trước ngày 01/01/2018; Nhóm 2 là các dự án ký từngày 01/01/2018 đến ngày 01/10/2019 (ngày có hiệu lực của Nghị định 69).

Đối với Nhóm 1, Nghị định 69 sửa đổi quy định việc thanh toán cho nhà đầu tư tiếp tục theo hợp đồng BT đã ký. Trường hợp hợp đồng BT chưa quy định rõ vị trí, mục đích sử dụng của quỹ đất dự kiến thanh toán thì việc thanh toán tuân theo các luật liên quan đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Đối với dự án thuộc Nhóm 2, Nghị định 69 sửa đổi quy định việc thanh toán cho nhà đầu tư tuân theo các luật liên quan đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Như vậy, đối với các dự án BT thuộc Nhóm 2 thì Nghị định 69 không cho phép thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng BT đã ký, đồng nghĩa với điều khoản thanh toán của các Hợp đồng BT Nhóm 2 mặc nhiên... vô hiệu. Đây là rủi ro lớn đối với các nhà đầu tư, phản ánh tính chất bất bình đẳng giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Trái nguyên tắc áp dụng pháp luật

Rất may mắn là bất cập của Nghị định 69 chỉ xảy ra với các dự án nhóm 2, được ký kết từ ngày 01/01/2018 đến ngày 01/10/2019 và số lượng không nhiều. Tuy nhiên trên thực tế triển khai, áp dụng pháp luật, một số địa phương đã cứng nhắc trong việc thanh toán bằng quỹ đất, không tuân thủ điều khoản thanh toán của hợp đồng BT đã ký kết mà máy móc áp dụng "nguyên tắc ngang giá", "tương đương".

Hay như quy định chuyển tiếp tại Điều 17 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) cùng cách hiểu, vận dụng pháp luật của các địa phương lại gây ra vướng mắc cho việc thanh toán các dự án BT cũ: Cơ quan nhà nước giao đất cho dự án đối ứng theo 2 giai đoạn nhưng sau giai đoạn 1, giá trị quỹ đất thanh toán đã vượt giá trị dự án BT thì không giao đất giai đoạn 2 (dù nhà đầu tư đã ứng tiền GPMB cho toàn bộ diện tích đất).

Hoặc với một số dự án nhà đầu tư đã ứng tiền GPMB cho toàn bộ diện tích đất để tạo mặt bằng sạch nhưng khi xác định giá trị tạm tính của quỹ đất này vượt giá trị dự án BT thì cơ quan nhà nước yêu cầu "cắt" một phần diện tích đất đối ứng để thanh toán mà không giao toàn bộ quỹ đất.

Mặc dù, Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: nguyên tắc "không hồi tố" - nguyên tắc cơ bản trong hệ thống pháp luật.

Mặt khác theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 101 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 (Luật PPP): "Kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, việc chuyển tiếp thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT được thực hiện như sau: Dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng".

Như vậy, tinh thần của Luật PPP là: Đối với hợp đồng BT đã ký kết từ trước khi Luật PPP có hiệu lực thì pháp luật tôn trọng hợp đồng đã ký, là căn cứ pháp lý để xác lập quyền, nghĩa vụ giữa các bên, bao gồm nghĩa vụ thanh toán.

Nếu áp dụng Nghị định 69 để thanh toán cho dự án BT cũ thì vừa trái nguyên tắc tại điểm c khoản 5 Điều 101 Luật PPP, vừa trái nguyên tắc "không hồi tố".

Từ những dữ kiện trên đây, có thể kết luận rằng với các dự án BT cũ mà hợp đồng BT quy định nhà đầu tư được thanh toán bằng toàn bộ quỹ đất sau khi ứng tiền GPMB thì cơ quan nhà nước cần tuân thủ đúng hợp đồng BT.

Việc này cũng sẽ giúp nhà đầu tư triển khai một khu đô thị hoàn chỉnh, đồng bộ. Tại thời điểm quyết toán dự án BT, nếu giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp khoản chênh lệch.

https://thanhnien.vn/can-trong-chieu-tro-lua-khach-ep-dat-coc-mua-dat-vung-ven-post1534003.html

Thăng Long Luxury hưởng lợi từ vị trí kết nối đa chiều Tốc độ phát triển cùng lợi thế hạ tầng của công nghiệp đô thị Bàu Bàng đã tạo điều kiện kết nối tốt cho các dự án trong khu vực. Phố thương mại shophouse Thăng Long Luxury được bao bọc bởi tuyến đường huyết mạch quốc lộ 13 và Cao Tốc Mỹ Phước - Tân Vạn - Bàu Bàng, kết nối dễ dàng...