4 bẫy điển hình trên thị trường bất động sản 2020

Lý Thu13:41 02/01/2020

Nhà đầu tư dễ sa lầy nếu lướt sóng, phụ thuộc vốn vay, mua giá đỉnh và đặt cược tất tay dòng tiền.

Thị trường bất động sản phía Đông TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Quỳnh Trần

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, trong 12 tháng tới thị trường bất động sản đứng trước “đầu sóng ngọn gió”, nhà đầu tư hết thời ăn may, buộc phải cân nhắc chiến lược bài bản để đi đường dài. Chuyên gia này chia sẻ cẩm nang vượt khó, tránh sập bẫy cho nhà đầu tư địa ốc năm 2020.

Bẫy lướt sóng

Ông Quang cho biết, nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn sẽ dễ sập bẫy năm 2020. Diễn biến thị trường trong 12 tháng tới sẽ đầy khó khăn và trầm lắng, không có sóng để lướt và không còn phù hợp để mua bán liền tay như giai đoạn nóng sốt. Các năm 2015-2018 là thời kỳ thuận lợi để lướt sóng do thị trường có nhiều sóng, nhiều đợt nóng sốt, giá tăng cao và diễn biến nhanh. Tuy nhiên, với diễn biến giao dịch ảm đạm, thanh khoản giảm mạnh được dự báo trước của năm 2020, không lướt sóng là cách phòng vệ tốt nhất để bảo toàn nguồn vốn.

Hạn chế vay tránh bẫy lãi suất thả nổi

Với diễn biến thị trường năm 2020, người mua bất động sản chỉ nên vay dưới mức 40% giá trị đầu tư nhưng tốt nhất vẫn là không vay. Đây là giai đoạn ngân hàng siết tín dụng bất động sản, đồng thời rất khó đoán định về diễn biến lãi suất cho vay trong 4 quý tới. Trường hợp lý tưởng nhất là có sẵn tiền mặt (tiền nhàn rỗi) để ra quyết định mua bất động sản, suất đầu tư an toàn hơn là đi vay.

Nếu thiếu vốn, buộc phải vay, ngưỡng có thể chấp nhận được chỉ nên tương đương 30-40% giá trị tài sản. Trong giai đoạn 2015-2017 và nửa đầu năm 2018, nhiều nhà đầu tư địa ốc vẫn thắng và có lãi khi vay trên dưới 60% giá trị tài sản nhưng kịch bản này sẽ khó lặp lại trong năm 2020 do diễn biến thị trường chậm hơn, thanh khoản kém hơn và tỷ lệ rủi ro lớn hơn.

Tiền mặt là vua – tránh bẫy đầu tư tất tay

Video đang HOT

Nếu nắm trong tay 10 đồng vốn, năm 2020 nhà đầu tư tuyệt đối đừng dốc hết số vốn hiện có đổ vào bất động sản. Nên giữ lại ít nhất 3-4 đồng để phòng thủ, tương đương 30-40% vốn tiền mặt trở lên nhằm đảm bảo chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư 12 tháng tới đồng thời dòng tiền này có thể sẵn sàng nhập cuộc những cơ hội bất ngờ nếu xuất hiện tình trạng nhà đất giảm giá kỹ thuật hoặc giảm giá cắt lỗ. Năm 2020 tiền mặt là vua, nhà đầu tư nào biết điều phối dòng tiền lớn luôn sẵn sàng trong tư thế săn cơ hội sẽ dễ gặt hái thành công.

Thận trọng với bẫy “ngáo giá”

“Ngáo giá” là tình trạng các chủ đầu tư hoặc bên hét giá bất động sản cao ngất ngưỡng một cách vô lý và thiếu cơ sở. Khi đứng trước các tài sản “ngáo giá” này, nhà đầu tư chỉ nên quan sát, không nên giao dịch. Bởi lẽ mua bất động sản ở vùng giá đỉnh khó có thể mang lại lợi nhuận trong ngắn hạn, thậm chí có thể bị điều chỉnh giá khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn hơn. Ngoài ra, nói không với những tài sản có giá trị vượt quá khả năng chi trả cũng là giải pháp giúp nhà đầu tư tránh được rủi ro mượn nợ ôm hàng.

Theo Vũ Lê/VnExpress.vn

Siết vốn vay lĩnh vực bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) tăng nóng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa tiếp tục siết mạnh khâu cho vay BĐS, khi chính thức chốt lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn, được sử dụng để cho vay trung và dài hạn trong 3 năm tới.

Có lộ trình

Thông tư 22/2019 vừa được NHNN ban hành (có hiệu lực từ ngày 1-1-2020), quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, cơ quan này sẽ siết lại giới hạn dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng, theo lộ trình 3 năm, từ đầu năm 2020 đến năm 2022.

Cụ thể, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ ngày 1-1-2020 đến 30-9-2020 là 40%, từ ngày 1-10-2020 đến 30-9-2021 là 37%, từ ngày 1-10-2021 đến 30-9-2022 là 34% và từ ngày 1-10-2022 sẽ còn lại 30%.

Cho vay mua nhà từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ áp hệ số rủi ro lên đến 150%. Ảnh: PHAN LÊ

Thông tư mới không chỉ siết lại hoạt động cho vay đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng, mà mục tiêu nhắm đến còn hạn chế cho vay trong lĩnh vực BĐS khi tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Hệ số rủi ro này được áp dụng để tính (mẫu số) trong việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng. Hệ số rủi ro càng cao thì CAR càng giảm. Các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay, mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỷ đồng, sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Trong đó, các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay, mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120% từ ngày 1-1-2020 đến hết ngày 31-12-2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1-1-2021.

Thông tư 22/2019 cũng quy định: tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi là 85% đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Bên cạnh đó, các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa đáp ứng được tỷ lệ an toàn vốn theo Thông tư 41/2016, phải gửi văn bản đến NHNN trước ngày 1-1-2020 nêu rõ lý do tiếp tục thực hiện tỷ lệ an toàn vốn và giải pháp, lộ trình để đảm bảo tuân thủ Thông tư 41/2016 chậm nhất kể từ ngày 1-1-2023.

Hướng đến ổn định thị trường

Việc siết vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tác động rất nhiều đến thị trường BĐS cũng như các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS, nên trước đó, Hiệp hội BĐS TPHCM đã nhiều lần kiến nghị gia hạn tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, nhằm tạo thuận lợi cho các DN tiếp cận vốn.

Vì hiện nay, nguồn vốn của DN BĐS chủ yếu dựa vào ngân hàng, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn. Mặc dù vậy, NHNN vẫn hạn chế cho vay vào lĩnh vực rủi ro này nên đã chốt lộ trình siết tín dụng vào thị trường BĐS và rải đều trong 3 năm.

Theo thông tin từ NHNN, đến hết quý 3-2019, tín dụng toàn hệ thống tăng 9,4% so với cuối năm 2018, trong đó, tính đến cuối tháng 8-2019, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng tới 14,58% so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 1,48 triệu tỷ đồng.

Con số trên cho thấy, tín dụng BĐS vẫn tăng với tốc độ khá cao, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Không chỉ thế, các chuyên gia trong ngành nhận xét, tín dụng BĐS thời gian qua có thể "núp bóng" cho vay tiêu dùng như vay để mua nhà để ở, kinh doanh nhà...

Nếu tính luôn các khoản vay này thì tín dụng BĐS chiếm không dưới 20% trên tổng dư nợ tín dụng.

Xét theo phân khúc thì BĐS cao cấp trên thị trường có dấu hiệu dư nguồn cung, nhưng giá vẫn không giảm. Trong khi đó, phân khúc trung bình vẫn đang thiếu cung, không đáp ứng đủ nhu cầu trên thị trường.

Do đó, việc NHNN tiếp tục siết chặt tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn trong gian đoạn tới đây là hợp lý, nhằm hạn chế việc dòng vốn chảy mạnh vào lĩnh vực BĐS; qua đó hạn chế rủi ro về thanh khoản, nâng cao an toàn chung của hệ thống tín dụng.

Cùng với đó, cũng có thể giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động mạnh theo chiều hướng xấu, giúp thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, ổn định hơn. Ông NGUYỄN HOÀNG MINH, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM

Tín dụng BĐS tăng gần 10% trong 11 tháng

Tính đến đầu tháng 12-2019, tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn TPHCM đạt 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm nay. Trong tổng tăng trưởng tín dụng đạt 2,2 triệu tỷ đồng này, tín dụng cho vay BĐS đạt 252.000 tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn TPHCM 11 tháng đầu năm, tương đương mức tăng trưởng 9,6% so với đầu năm 2019. Tuy nhiên, dư nợ này chỉ tính cho vay đầu tư dự án và mua nhà kinh doanh, chưa bao gồm dư nợ cho vay mua nhà để ở. Liên quan đến nợ xấu, 11 tháng năm 2019, nợ xấu của các ngân hàng trên địa bàn TP chiếm 2,2% trên tổng dư nợ của các ngân hàng. Riêng nợ xấu cho vay BĐS của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 3,3% tổng dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng tại TPHCM nói trên. TS BÙI QUANG TÍN, Trường Đại học Ngân hàng TPHCM

Doanh nghiệp phải tìm đến thị trường vốn

Việc giảm sốc và giảm ngay vốn vào BĐS sẽ tác động tiêu cực đến thị trường và các chủ thể liên quan, nên NHNN đã chọn phương án giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống mức 30% theo lộ trình 3 năm là sự điều chỉnh phù hợp để các ngân hàng thương mại (NHTM) chuẩn bị và đáp ứng đúng quy định của NHNN đặt ra. Hiện nay, không ít NHTM đã đưa tỷ lệ này xuống dưới 40%, ở mức 30%-35%, để chuẩn bị cho quyết định này từ trước. Quan trọng là với việc điều chỉnh này, các NHTM phải cân nhắc và suy xét kỹ hơn khi cho vay BĐS. Qua đó, dần hình thành xu hướng ngân hàng chỉ là kênh cấp vốn ngắn hạn, còn DN muốn vay vốn trung, dài hạn thì phải đến với thị trường vốn. TS NGUYỄN TRÍ HIẾU, Chuyên gia tài chính ngân hàng

Thanh lọc chủ đầu tư "tay không bắt giặc"

NHNN đã thể hiện thông điệp mạnh mẽ về kiểm soát cho vay cá nhân để mua nhà ở phân khúc cao cấp là hoàn toàn hợp lý để giảm thiểu thiệt hại có thể xảy ra. Cụ thể, Thông tư 22/2019 quy định, khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro ở mức 120% trong cả năm 2020 và đến đầu năm 2021, sẽ áp hệ số rủi ro 150% nhằm đảm bảo kiểm soát, hạn chế đối với lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như BĐS. Ngoài ra, việc NHNN hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS, các DN BĐS cũng sẽ phải chủ động tìm các kênh vốn đầu tư khác; đồng thời, thanh lọc những chủ đầu tư "tay không bắt giặc", không có năng lực tài chính mà kinh doanh dựa vào vốn ngân hàng, vốn huy động từ người dân... gây nhiều rủi ro.

NHUNG NGUYỄN

Theo sggp.vn

Đất nền vẫn đang là kênh đầu tư "vua" của giới đầu tư Trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản trầm lắng thì đất nền vẫn được xem là nơi trú ẩn của nhiều nhà đầu tư địa ốc. Dòng tiền có xu hướng chảy về những vùng đất mới giàu tiềm năng phát triển. Đánh giá về xu hướng đầu tư này, trong một buổi hội thảo diễn ra gần đây tại TP.HCM,...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có;

Không

Tin liên quan

Xem thêm Share

Xem nhiều

Thông tin mới nhất vụ cô gái bị bắt cóc đòi chuộc 150 triệu đồng02:01

Trung Quốc tung chatbot đấu ChatGPT, cổ phiếu Phố Wall chao đảo bốc hơi 1.000 tỉ14:53

Đường dây lừa đảo 13.000 người: Biệt danh ACE của 3 quản lý cấp cao02:36

Quán bún Hà Nội xin lỗi vụ bán 1,2 triệu đồng 3 bát bún riêu ngày Tết, nói chỉ là 'hiểu lầm'09:39

Vụ xe ôtô lao xuống mương 7 người tử vong: Công an công bố nguyên nhân ban đầu14:39

CSGT hú còi mở đường cho xe chở người bị điện giật nguy kịch đi cấp cứu01:10

11 'quái xế' chạy vào cao tốc Nghi Sơn - Diễn Châu bị phạt 78 triệu đồng501:27

'Trấn lột' 2 tỉ đồng của người bán đào, quất01:32

Tổng thống Trump lên tiếng về 'thảm kịch' hàng không ở thủ đô Washington DC10:41

Thông tin về ô tô 'tự di chuyển' ở sân bay Tân Sơn Nhất09:00

'Chiến thắng' đầu tiên của Tổng thống Trump trong cuộc chiến trục xuất di dân lậu09:26

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

17:03:21 25/02/2023

Ngày 25/2, Công an TP Hà Nội cho biết, Cơ quan CSĐT Công an huyện Đông Anh đã tiến hành bắt khẩn cấp 5 đối tượng và ra lệnh khám xét khẩn cấp Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D, có địa chỉ tại xã Mai Lâm, Đông Anh, Hà Nội...

Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

18:51:58 04/08/2021

NCB có Quyền Tổng giám đốc mới và 2 Phó Tổng giám đốc, cả 3 đều là nữ.

Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

10:40:01 24/12/2020

Sáng 24/12, thông tin tại họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 21/12/2020, tín dụng tăng 10,14% so với cuối năm 2019 và tăng 11,62% so với cùng kỳ năm trước.