Xin điều chỉnh dự án du lịch để… bán nhà ở

Đó là thực trạng xảy ra ở một số dự án du lịch tại Quảng Nam và Đà Nẵng. Việc xin điều chỉnh chuyển đổi với số lượng khủng sẽ phá vỡ quy hoạch dân cư và gây hệ lụy xã hội.

Khu vực dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An – Ảnh: L.TRUNG

Mới đây, tại tỉnh Quảng Nam, chủ đầu tư dự án tỉ đô là khu đô thị nghỉ dưỡng Nam Hội An (Quảng Nam) đã có văn bản gửi UBND tỉnh này đề nghị điều chỉnh số nhà ở để bán và cho thuê gấp gần mười lần, việc điều chỉnh này lớn hơn nhiều so với nhu cầu phát triển nhà ở của tỉnh.

Xin điều chỉnh “khủng”

Đáng chú ý là xin điều chỉnh tăng “khủng” số công trình nhà ở để bán và cho thuê từ dưới 2.500 căn thành khoảng 22.000 căn (tương đương tiêu chí dân số một đô thị loại IV). Việc điều chỉnh này lớn hơn nhiều so với nhu cầu phát triển nhà ở của tỉnh.

Sau khi nhận được đề nghị của chủ đầu tư, ông Nguyễn Tấn Văn, phó giám đốc Sở Kế hoạch – đầu tư Quảng Nam, ký công văn báo cáo tỉnh Quảng Nam một số nội dung liên quan đến đề nghị điều chỉnh dự án này.

Tại công văn này, sở cho biết đối với nội dung điều chỉnh tên dự án là có thể xem xét. Tuy nhiên, việc điều chỉnh mục tiêu dự án đối với đầu tư các công trình nhà ở để bán và cho thuê với số lượng dự kiến 22.000 căn nhà ở, theo sở này, là lớn hơn nhiều so với nhu cầu phát triển nhà ở của tỉnh.

Dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An đề xuất được triển khai nội dung nhà ở với diện tích 325,5ha, khoảng 7.684.223m2 sàn. Như vậy, theo đề nghị của nhà đầu tư, diện tích sàn nhà ở của dự án chiếm đến 61,7% diện tích nhà ở thương mại của toàn tỉnh giai đoạn 2021 – 2030.

Cũng theo Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Quảng Nam, theo quyết định số 3790 của UBND tỉnh phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2021 – 2025, toàn tỉnh phát triển khoảng 42.810 căn nhà ở thương mại.

“Nhưng dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An đề xuất được triển khai lên đến 22.000 căn là lớn hơn nhiều so với nhu cầu phát triển nhà ở của địa phương”, ông Văn nêu.

Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án chưa làm rõ sự phù hợp của dự án với kế hoạch, chỉ tiêu, số lượng, tổng diện tích phát triển nhà ở của tỉnh. Đây là dự án có quy mô dân số lớn (khoảng 60.000 người) tương đương tiêu chí dân số của đô thị loại IV. Tuy nhiên, hồ sơ dự án chưa thể hiện rõ giải pháp đảm bảo khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

“Sở đề nghị UBND tỉnh báo cáo Ban thường vụ Tỉnh ủy xem xét không nhất trí với đề nghị của nhà đầu tư về điều chỉnh số lượng công trình nhà ở thành 22.000 căn. Đồng thời xem xét theo hướng dự án phát triển căn hộ du lịch, biệt thự du lịch với các hoạt động thương mại – dịch vụ để phát triển khu vực này”, ông Văn nói.

Ông Văn cho biết, về việc điều chỉnh này, tỉnh chỉ đạo sở lấy thêm ý kiến các ngành, tham mưu tỉnh báo cáo Ban thường vụ Tỉnh ủy, nhưng quyết định cuối cùng là Thủ tướng Chính phủ.

“Khi chúng tôi đối chiếu, so sánh với nghị quyết và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh, từ việc 2.500 căn nhà ở mà điều chỉnh lên đến 22.000 căn thì độ chênh lệch quá lớn”, ông Văn nói.

Băn khoăn về hạ tầng xã hội

Còn tại Đà Nẵng, theo Sở Xây dựng, trong hai năm 2016 và 2017, đơn vị này đã cấp phép 6 dự án căn hộ khách sạn tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, hiện TP Đà Nẵng đã thống nhất cho một số dự án chuyển từ căn hộ khách sạn qua chung cư để bán.

Cụ thể, UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 phân khu quy hoạch số 1 tại khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (phía tây đường Trường Sa, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn) do Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư, trong đó cho phép chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư.

Theo đó, 1.016 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1, 2, 3 được chuyển thành căn hộ chung cư và 544 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng tại dự án đã được chuyển thành căn hộ chung cư.

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết khi điều chỉnh sẽ yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hạ tầng xã hội dự án như trường học, trạm y tế, bãi đậu xe, cây xanh, cảnh quan…

Sở Xây dựng cho rằng việc điều chỉnh quy hoạch tại dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire là phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được duyệt tại khu vực và phù hợp với mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) đã cấp.

Ngoài dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire đã chuyển phần lớn số lượng căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, Đà Nẵng đã thống nhất cho phép một số chủ đầu tư dự án căn hộ khách sạn chuyển đổi thành căn hộ chung cư.

Vậy việc chuyển đổi này có phát sinh hệ quả lâu dài cho TP, nhất là về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội?

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, chủ đầu tư dự án khu phức hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, khách sạn Đà Nẵng Times Square (góc đường Phạm Văn Đồng – Võ Nguyên Giáp – Dương Đình Nghệ, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà) đã đề nghị chuyển đổi 2 công trình căn hộ khách sạn CT1&CT2 (cao 50 tầng) và CT3&CT7 (30 tầng) thành chung cư.

Theo đó, 2 công trình nói trên được chủ đầu tư (Công ty CP Kim Long Nam) xây dựng trên phần đất ở đã được cấp sổ hồng và có các chỉ tiêu hạ tầng xã hội trong công trình là cơ bản phù hợp nên chủ đầu tư đề nghị chuyển đổi công năng 2 công trình trên thành chung cư với quy mô dân số 3.967 người, thấp hơn so với quy hoạch được duyệt vào năm 2012 là khoảng 5.600 người.

Liên quan đến điều chỉnh quy hoạch tại dự án, Công ty CP Kim Long Nam đã có giải trình về hiện trạng pháp lý, đất đai, quy hoạch và các vướng mắc trong việc triển khai loại hình căn hộ khách sạn. Sở Xây dựng đã có báo cáo và UBND TP Đà Nẵng đã thống nhất chủ trương điều chỉnh quy hoạch tại công văn ngày 14-5-2020.

Hiện nay, chủ đầu tư đã xây dựng hoàn thành phần thô, trong đó có bố trí nhà để xe, nhà trẻ, lớp học, khu phụ trợ y tế, khu sinh hoạt cộng đồng… và đã được UBND TP phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường vào đầu tháng 3-2021.

Căn hộ khách sạn thành chung cư

Lý giải thêm về việc điều chỉnh quy hoạch các dự án căn hộ khách sạn sang loại hình chung cư, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho rằng chức năng sử dụng căn hộ khách sạn còn chưa phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được cấp sổ hồng là đất ở đô thị.

Đồng thời, loại hình căn hộ khách sạn hiện chưa có quy định cụ thể nên việc triển khai sẽ mâu thuẫn trong pháp lý về quy hoạch và đất đai. Vì vậy, phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết do quy hoạch không thực hiện được hoặc phải điều chỉnh các thủ tục về đất đai, nghĩa vụ tài chính cho phù hợp.