Vụ vợ bị đơn định nhảy lầu: 2 cấp tòa đều chưa đúng

Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, tranh chấp về việc mua bán đất như cách gọi nôm na của nhiều người không phải là tranh chấp về quyền sử dụng đất.

LTS: Vụ tranh chấp liên quan đến việc bà Trần Thị Mỹ Hiệp (vợ của một bị đơn) định nhảy lầu tự tử tại TAND TP.HCM vào chiều 1-7, báo Pháp Luật TP.HCM đã đăng các bài “Bất ngờ tình tiết vụ đương sự định nhảy lầu tại tòa”, “Vụ vợ bị đơn định tự tử: 2 cấp tòa xử khác biệt”… phản ảnh nội dung xét xử của tòa án hai cấp. Chúng tôi tiếp tục ghi nhận các ý kiến phân tích pháp lý về vụ tranh chấp này.

Theo TAND TP.HCM, căn cứ vào khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và khoản 3 Điều 155 BLDS 2015 thì phải xác định quan hệ tranh chấp giữa bên bán đất với ba người mua đất là “tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ)” để không tính thời hiệu khởi kiện. Tôi cho rằng TAND TP.HCM đã xác định chưa đúng.

Là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất

Điều khoản trên của Luật Đất đai 2013 giải thích cụm từ “tranh chấp đất đai” chứ không phải là “tranh chấp về QSDĐ”. Trong khi đó, điều khoản trên của BLDS 2015 quy định trường hợp không tính thời hiệu khởi kiện là “tranh chấp về QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai”.

Như vậy, phải thấy rằng việc TAND TP.HCM căn cứ vào quy định trên của Luật Đất đai để xác định quan hệ tranh chấp dẫn đến không xem xét đến thời hiệu khởi kiện là chưa phù hợp.

Điều 23 Nghị quyết 03/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã phân biệt rõ như sau: Tranh chấp về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có QSDĐ đó. Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (như hợp đồng chuyển QSDĐ…) thì áp dụng thời hiệu quy định trong văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đối với loại giao dịch đó.

Trong vụ án có liên quan đến người định nhảy lầu tự tử tại TAND TP.HCM, các bên đã xác lập và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo các văn bản hướng dẫn nêu trên, tranh chấp này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thuộc tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ.

Từ đó cần phải thấy TAND quận Gò Vấp đã xác định đúng về bản chất quan hệ tranh chấp giữa các bên. Đó là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phù hợp với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cũng như yêu cầu phản tố của bị đơn.

Vợ chồng ông Lê Văn Dư (bên trái) và ông Lê Sĩ Thắng tại khu đất đã mua từ nhiều năm nay. Ảnh: MINH CHUNG

Phải tính thời hiệu khởi kiện

Tuy xác định đúng quan hệ tranh chấp để cho rằng thời hiệu khởi kiện là ba năm theo Điều 429 BLDS 2015, nhưng TAND quận Gò Vấp lại tính thời hiệu kể từ ngày nguyên đơn biết bị đơn xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp (ngày 29-3-2017). Cách tính này của tòa cấp sơ thẩm là không đúng.

Bởi vì khi tòa án xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải gắn liền với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đó là yêu cầu tuyên bố ba giao dịch chuyển nhượng QSDĐ (giữa nguyên đơn với ba người mua đất) chưa có hiệu lực và đã bị nguyên đơn đình chỉ thực hiện. Theo nguyên đơn, việc chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực nên chưa có hiệu lực pháp luật.

Đối với yêu cầu đó, hoặc là tòa án xem xét, áp dụng quy định về giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật để không tính thời hiệu. Hoặc là tòa án xem xét, áp dụng quy định về giao dịch vi phạm hình thức bắt buộc công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp cho là giao dịch vi phạm về hình thức thì phải áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015. Đó là hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập không tuân thủ quy định về hình thức, chứ không phải áp dụng theo Điều 429 BLDS 2015, là ba năm kể từ ngày bị đơn xây nhà không phép.

Theo đó, bị đơn đã có đơn yêu cầu tòa án áp dụng thời hiệu nên nếu tòa án thụ lý vụ án trong trường hợp này (hợp đồng vô hiệu về hình thức) thì TAND quận Gò Vấp phải tính thời hiệu khởi kiện. Do phải đến giữa tháng 6-2017 nguyên đơn mới khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm về hình thức nên đã hết thời hiệu khởi kiện. Trong trường hợp này, tòa án phải đình chỉ việc giải quyết vụ án dân sự (theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217, Điều 311 BLTTDS).

Đã hết thời hiệu khởi kiện

Quan hệ tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên. Bởi ý chí của bên có đất là chuyển nhượng để lấy tiền. Còn bên nhận chuyển nhượng là bỏ tiền ra để có QSDĐ.

Về cơ bản, quyền của bên chuyển nhượng là nhận được tiền và khi đã nhận đủ tiền thì bên chuyển nhượng gần như không còn quyền gì nữa. Thay vào đó, bên chuyển nhượng chỉ còn nghĩa vụ đối với bên nhận chuyển nhượng và đối với Nhà nước trong quan hệ giao dịch (như phải tạo điều kiện thuận lợi để bên nhận chuyển nhượng được công chứng hợp đồng, được đứng tên trên giấy chứng nhận…).

Theo đó, TAND cấp sơ thẩm đã xử lý không đúng khi căn cứ Điều 429 BLDS để cho rằng thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là ba năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Luật sư LÊ VĂN HOAN, Đoàn Luật sư TP.HCM

Hai lần tòa phúc thẩm lập luận có lợi cho ai?

PGS-TS Nguyễn Thị Hồng Nhung, Trưởng Khoa luật, Trường ĐH Kinh tế – Luật TP.HCM, nói: Theo nguyên tắc, để xét xử một vụ việc dân sự, trước hết tòa án phải căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của đương sự và các tình tiết trong vụ việc để xác định quan hệ tranh chấp cần phải giải quyết.

Theo ghi nhận trong bản án sơ thẩm của TAND quận Gò vấp, phía ông Phan Quý (nguyên đơn) yêu cầu tòa án tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyên đơn và bị đơn, giữa các bị đơn là vô hiệu, để từ đó lấy lại QSDĐ. Yêu cầu này cũng xuất phát từ quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã tồn tại trước đó giữa phía ông Phan Quý và các bị đơn. Lý do của yêu cầu là phía ông Quý cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm hình thức và do các bị đơn vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng.

“Do đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự nên cần áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định của BLDS 2015 và BLTTDS 2015. Theo Điều 132, Điều 407 BLDS 2015, thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức là hai năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập (điểm đ khoản 1 Điều 132 BLDS), chứ không phải kể từ thời điểm nguyên đơn biết hành vi xây dựng trái phép của bị đơn vào tháng 3-2017. Căn cứ vào quy định này, cần xác định thời hiệu khởi kiện đã hết” – PGS-TS Hồng Nhung khẳng định.

Tuy nhiên, tòa án phúc thẩm lại cho rằng đây là tranh chấp QSDĐ nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Đồng thời, tòa này lập luận toàn bộ việc chuyển nhượng QSDĐ nêu trên không có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực, chưa đăng ký với cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Vì thế, việc chuyển nhượng chưa phát sinh hiệu lực và 674 m2 đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của ông Quý…

“Rõ ràng khi xác định tranh chấp, tòa phúc thẩm đã lập luận khác với ý chí của nguyên đơn để cho rằng tranh chấp này còn thời hiệu. Thế nhưng khi phán quyết, tòa lại không công nhận QSDĐ cho ông Dư, điều này gây bất lợi cho bị đơn – ông Dư và có lợi hoàn toàn cho nguyên đơn” – một chuyên gia nhận định.