Vụ ‘bán đất, không bán mai’: Áp dụng pháp luật hay tập quán?

Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất không thỏa thuận về phần tài sản trên đất; do đó ba cây mai phải được thể hiện trên giấy chứng nhận thì mới thuộc quyền sở hữu của người mua đất.

Số báo hôm qua, Pháp Luật TP.HCM có đăng bài “Chủ đất cũ tự ý đào lấy 3 cây mai vì “bán đất, không bán mai”". Theo đó, ông Nguyễn Tài Nguyên mua mảnh đất gần 700 m2 ở xã Thới Bình, huyện Thới Bình, Cà Mau của ông Thạch Xuân Vũ. Trên đất có căn nhà cấp 4 và nhiều cây xanh nhưng giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ) không thể hiện tài sản trên gắn liền với đất. Thửa đất này do ông Vũ nhận chuyển nhượng của ông L vào ngày 13-12-2019.

Ngày 19-2-2023, phía ông L tới bứng ba cây mai đem đi. Ông Nguyên tố giác tội phạm nhưng cơ quan chức năng không khởi tố vì “ông L bán đất cho ông Vũ không thể hiện có bán nhà và ba cây mai”…

Ba cây mai không còn trên đất của ông Nguyên vì đã bị chủ đất cũ tự ý đào đem đi. Ảnh: TRẦN VŨ

Câu chuyện đã thu hút sự quan tâm của độc giả. Nhiều ý kiến gửi đến báo bàn luận, đều thống nhất rằng theo luật thì tài sản gắn liền với đất không mặc nhiên được chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, thực tế vẫn có trường hợp tập quán được áp dụng để giải quyết tranh chấp.

Có thỏa thuận từ đầu sẽ tránh được tranh chấp

Cây mai có trước khi ông Nguyên nhận chuyển nhượng đất. Căn cứ cả hợp đồng giữa ông L và ông Vũ, sau đó là hợp đồng giữa ông Vũ và ông Nguyên thì thấy rằng ông Nguyên không có bất cứ cơ sở pháp lý nào để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.

Để bảo vệ mình, ông Nguyên cần tìm bằng chứng chứng minh các giao dịch chuyển nhượng có đối tượng không chỉ là 700 m2 đất mà còn bao gồm cây trên đất. Trên thực tế giao dịch các bên vẫn thường hiểu là nhận chuyển nhượng đất thì đi kèm với cây cối trên đất. Do vậy, nếu ngay từ đầu các bên có thỏa thuận rõ thì sẽ tránh được tranh chấp.

TS NGUYỄN PHƯƠNG THẢO, Trưởng bộ môn Luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM

Bán đất không có nghĩa là bán luôn tài sản trên đất

Vậy cây mai trên đất có phải là tài sản gắn liền với đất không? Trao đổi với báo Pháp Luật TP.HCM, ThS Nguyễn Đức Hiếu, Trường ĐH Quốc tế (ĐH Quốc gia TP.HCM), phân tích: Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021 thì các tài sản gắn liền với đất gồm: Nhà ở, công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật…

Theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các loại tài sản này phải có tại thời điểm cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“Như vậy, cây mai là tài sản gắn liền với đất, được pháp luật công nhận. Nếu GCN QSDĐ không ghi nhận (chưa được chủ sở hữu đề nghị bổ sung) nghĩa là nó còn tách rời so với QSDĐ. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không nhắc tới thì được hiểu là nó không được chủ sở hữu chuyển nhượng cùng với đất” – ThS Hiếu nói.

Tuy nhiên cũng có những ngoại lệ, theo ThS Hiếu, có thể áp dụng tập quán để giải quyết. Nhiều vùng, miền, địa phương có tập quán là cứ nhận QSDĐ thì mặc nhiên các tài sản gắn liền với đất cũng đi theo.

Tự ý vào đất cũ đào mai đem đi có dấu hiệu tội phạm không?

Luật sư Phạm Hoàng Lâm (Đoàn Luật sư TP.HCM) nêu quan điểm: “Dù hai bên không thỏa thuận về quyền sở hữu cây trồng (ba cây mai) nhưng trên thực tế, sau khi mua đất, hai bên đã bàn giao. Trong bốn năm sử dụng đất vừa qua, ông Nguyên đã chăm sóc ba cây mai. Nếu phía ông L muốn đào ba cây mai lên thì phải thỏa thuận với ông Nguyên. Việc bỏ qua công chăm sóc ba cây mai, tự tiện đào lên là thiệt hại quyền lợi của ông Nguyên.

“Không đủ yếu tố cấu thành tội trộm cắp tài sản, do quyền sở hữu ba cây mai chưa chuyển giao cho ông Nguyên. Ông Nguyên có thể khởi kiện, yêu cầu bồi thường công chăm sóc, gìn giữ ba cây mai” – luật sư Lâm nói.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Thanh Kha (Đoàn Luật sư TP.HCM) lại cho rằng có dấu hiệu tội phạm trong việc tự ý vào đất mà ông Nguyên đã có chủ quyền để đào mai đem đi. Bởi lẽ việc chuyển nhượng đất đã hoàn thành. Hơn nữa, ông Nguyên mua đất của ông Vũ, chứ không mua đất của anh em ông L.

Hết thời hiệu khởi kiện đòi tài sản trên đất

Trường hợp cho rằng mình bán đất, không bán tài sản trên đất thì ông L có quyền khởi kiện. Tuy nhiên, phía ông L lại tự ý vào đất bứng ba cây mai đang chịu sự quản lý của ông Nguyên đem đi. Nếu ông L tranh chấp tài sản gắn liền trên đất thì ông Nguyên có quyền yêu cầu tòa căn cứ điểm e khoản 1 Điều 217 BLTTDS để đình chỉ giải quyết vụ án vì đã hết thời hiệu khởi kiện (hết thời hạn ba năm kể từ khi ông L bán đất cho ông Vũ).

Dù GCN QSDĐ không thể hiện tài sản gắn liền với đất nhưng khi giải quyết tranh chấp “bán đất, không bán mai” thì tòa có thể căn cứ vào tập quán ở địa phương mà có phán quyết phù hợp.

Thông thường khi thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ… thì các cơ quan chứng thực, văn phòng công chứng đều lập hợp đồng chuyển nhượng đúng với tên của GCN; nếu chỉ bán đất, không bán tài sản gắn liền với đất thì hai bên sẽ có thỏa thuận riêng về việc những tài sản không bán.

Dù cho ông Nguyên không phải chủ sở hữu đối với ba cây mai thì cũng là người đang quản lý tài sản hợp pháp. Do đó, việc lén lút vào đất để bứng ba cây mai đem đi là hành vi vi phạm pháp luật.

Ông HUỲNH MINH KHÁNH , thư ký TAND huyện Cái Bè, T.iền Giang