Vốn vào bất động sản sẽ khó hơn trong năm 2019
Kiểm soát tín dụng lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro là một trong những nội dung quan trọng của Nghị quyết 01/NQ-CP vừa được Chính phủ ban hành. Theo đó, tín dụng bất động sản được cho là sẽ bị kiểm soát rất chặt chẽ.
Tín dụng bất động sản được dự báo sẽ chịu nhiều ảnh hưởng từ chính sách của cơ quan quản lý.
Đưa nợ xấu nội bảng về dưới 2%
Theo yêu cầu tại Nghị quyết 01, hoạt động tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng cần đi đôi với cơ cấu lại và nâng cao chất lượng tín dụng, tập trung tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, nhất là các lĩnh vực ưu tiên.
Về nợ xấu, Nghị quyết 01 nhấn mạnh, kết thúc năm 2019 phấn đấu đưa tỷ lệ nợ xấu nội bảng hệ thống ngân hàng về dưới 2%, tỷ lệ nợ xấu và nợ tiềm ẩn trở thành nợ xấu về dưới 5% (gồm nợ xấu, nợ xấu đã bán cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng – VAMC nhưng chưa xử lý được và các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ tiềm ẩn trở thành nợ xấu). Trước đó, mục tiêu Chính phủ đã trình Quốc hội là đến năm 2020 giảm được tỷ lệ nợ xấu thực chất xuống dưới 3%.
Giới phân tích nhận định, thay vì chỉ đạo chung về xử lý nợ xấu như nghị quyết năm trước, việc đưa ra một con số cụ thể cho năm 2019 sẽ lượng hóa rõ nhiệm vụ cần làm của ngành ngân hàng trong năm 2019 để tiến gần hơn mục tiêu năm 2020.
Mặc dù sẽ đón nhận không ít thách thức trong năm nay, cũng như thời gian tới, nhưng với tiềm năng vốn có, thị trường bất động sản sẽ thu hút được nhiều dòng vốn khác, ngoài vốn tín dụng
- TS. Cấn Văn lực
Theo một báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cuối năm 2018, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của hệ thổng tổ chức tín dụng là 2,4%, giảm nhẹ so với năm 2017 (2,5%). Trước đó, báo cáo cuối năm 2017 của cơ quan này cho biết, tổng tỷ lệ nợ xấu và nợ xấu tiềm ẩn của ngành ngân hàng vào khoảng 9,5%.
Siết tín dụng bất động sản để tránh rủi ro “bong bóng”
Trên thực tế, không phải đến năm nay, mà trước đó chủ trương kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nhất là bất động sản, đã được thực hiện một cách rốt ráo. Mặt khác, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay được dự báo thấp hơn năm trước, nên khả năng vốn vào bất động sản sẽ còn siết chặt hơn.
Video đang HOT
Theo TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế, năm nay, hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại chịu sự tác động lớn từ những chính sách của cơ quan quản lý, từ đó ảnh hưởng tới tín dụng bất động sản.
“Các ngân hàng phải đáp ứng quy định giảm vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn từ 45% xuống 40% kể từ ngày 1/1/2019 theo Thông tư 16/2018/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 19/2017/TT-NHNN về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, quy định của Thông tư 19/2017 cũng tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 250%, thay vì 200% như hiện tại. Điều này sẽ khiến ‘van’ tín dụng vào bất động sản càng trở nên hẹp hơn”, ông Tín đán.h giá.
Mặt khác, theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN, tuy tỷ lệ an toàn vốn (CAR) dự kiến giảm từ 9% xuống 8% theo Basel II (có hiệu lực từ ngày 1/1/2020), nhưng các điều kiện trong Basel II lại khắt khe hơn, nhất là các quy định về tổng tài sản có, rủi ro lãi suất, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động. Trong đó, tổng tài sản có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp tín dụng cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.
Trên thực tế, thông điệp kiểm soát vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro vẫn thường xuyên được cơ quan quản lý đề cập. Thống đốc Lê Minh Hưng cho biết, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiên định và thực hiện nhất quán chỉ đạo của Chính phủ và Quốc hội trong hoạt động tín dụng, nhất là với lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, thông qua ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản, kiểm soát chặt chẽ dư nợ và tập trung thanh tra, cảnh báo các tổ chức tín dụng tiềm ẩn rủi ro nợ xấu cao…
Theo giới phân tích, việc thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường bất động sản nói riêng tất yếu sẽ ảnh hưởng tới doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô, đây là cơ hội để doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại nguồn vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, từ đó hạn chế rủi ro “bong bóng”, giúp thị trường bất động sản hoạt động ổn định và bền vững hơn.
“Mặc dù sẽ đón nhận không ít thách thức trong năm nay, cũng như thời gian tới, nhưng với tiềm năng vốn có, thị trường bất động sản sẽ thu hút được nhiều dòng vốn khác, ngoài vốn tín dụng”, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính – ngân hàng nhìn nhận.
Thùy Vinh
Theo bds.tinnhanhchungkhoan.vn
Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm nguồn vốn ra sao khi giờ "G" siết tín dụng đang đến gần?
Trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, hơn 80% doanh nghiệp (DN) phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng. Hoạt động kinh doanh BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn.
Tuy nhiên, theo Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), từ đầu năm 2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (thay vì 45% như hiện nay). Điều này có nghĩa, nguồn tín dụng chính cung cấp cho các dự án BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới.
Thống kê của NHNN, dư nợ tín dụng BĐS trong hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của các chuyên gia, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng phải lên gần 20%, nếu cộng cả cho vay BĐS ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng. Vì hiện tỷ trọng cho vay tiêu dùng ở mức 18%, trong đó có hơn một nửa là cho vay mua nhà.
Đây là con số rất lớn, nếu không kiểm soát, tín dụng tiếp tục đổ vào thị trường này sẽ có nguy cơ tạo ra bong bóng trong thời gian tới. Và thực tế cho thấy, trong năm 2018, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua vài cơn sốt đất, trong đó có nguyên nhân nguồn tín dụng ngân hàng chảy vào thị trường này gây cơn bão giá.
Còn theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, mới đây, Chính phủ một lần nữa yêu cầu từ nay đến cuối năm, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiề.n tệ thận trọng, linh hoạt, hỗ trợ thanh khoản hợp lý cho các tổ chức tín dụng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản. Đồng thời, sẽ thanh tra đột xuất các tổ chức tín dụng có tốc độ tăng cho vay cao vào bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ.
Chính vì thế, NHNN cần thiết phải siết quy mô cho vay BĐS, ngay cả khi việc kiểm soát này sẽ tác động nhất định đến thị trường BĐS trong thời gian tới. Tuy nhiên, không phải mới đây mà suốt 3 năm qua, NHNN đã xây dựng lộ trình và từng bước thực hiện, tạo thời gian để các chủ thể trên thị trường chủ động chuẩn bị nhằm giảm rủi ro thanh khoản, đảm bảo hoạt động ngân hàng bền vững. Trên thực tế, nhiều ngân hàng thương mại cũng đã giảm dần theo lộ trình đề ra của NHNN.
Trước tình hình này, thời gian qua nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đã xoay chuyển chiến lược tìm kiếm nguồn vốn đầu tư mới, giảm dần sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Trong đó, hoạt động thường thấy nhất là các doanh nghiệp địa ốc đã ồ ạt "rủ" nhau niêm yết trên sàn chứng khoán để huy động vốn trong giai đoạn tới.
Theo chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho rằng việc trong vài tháng gần đây các công ty bất động sản nhỏ và vừa ồ ạt lên sàn hoặc chuyển sản niêm yết đang thể hiện nhu cầu huy động vốn rất lớn trong khi hệ thống các tổ chức tín dụng giới hạn nguồn vốn vay trung và dài hạn.
Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho biết thêm, thị trường chứng khoán được xem là kênh tìm vốn hợp lý hiệu quả cho các DN BĐS, bởi lẽ nguồn vốn cung cấp cho các dự án đòi hỏi lớn và dài hạn. Hiện nay có khoảng 60 DN BĐS đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều DN huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả. Với quy mô vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam đã trên 70% GDP thì đây là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế nói chung và đặc biệt là các DN BĐS.
Ngoài ra, với sự sôi động trở lại của thị trường BĐS, trong 3 năm gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự quan tâm đến việc đầu tư vào các công ty BĐS đã niêm yết hoặc công ty đại chúng chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở đa dạng. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp, bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán trong đà hồi phục như hiện nay.
Trao đổi với chúng tôi về quyết định đưa một công ty con lên sàn mới đây, ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp., cho biết: "Đưa một công ty con niêm yết trên sàn chứng khoán cũng là một lộ trình đã được chúng tôi chuẩn bị khá kỹ. Đó cũng là một phần muốn thoát khỏi sự phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng thương mại, phần khác đến đúng thời điểm cần phải lên sàn là phải lên".
Cũng theo ông Trung: "Chúng tôi cần phải tính toán thật kĩ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên trong quá trình đàm phán mua lại quỹ đất hoặc hợp tác đầu tư một dự án BĐS nào đó. Thời gian qua, hệ thống ngân hàng đang thực hiện siết chặt cho vay đầu tư BĐS bằng nhiều giải pháp khác nhau, do đó đã tác động không ít đến nhiều doanh nghiệp không mạnh về vốn nên họ đang chuyển hướng để lớn mạnh".
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, việc giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ đem đến những tác động cả tích cực và tiêu cực đối với các DN BĐS. Trước hết, đây là thách thức đối với các doanh nghiệp khi huy động vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư, kinh doanh khi tín dụng cho lĩnh vực BĐS bị hạn chế.
Tuy nhiên, ở chiều tích cực, đây được xem là cơ hội tốt đối với các công ty BĐS. Cơ hội được tạo ra ở chỗ khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế sẽ là "lực đẩy" để các doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng, nhằm phát triển doanh nghiệp bền vững.
Ngoài ra, khi ngân hàng Nhà nước hướng đến kiểm soát, hạn chế tín dụng cho BĐS một cách chặt chẽ hơn, sẽ giúp cho thị trường BĐS hoạt động ổn định, tránh tình trạng phát triển quá nóng, hướng nhiều đến đầu tư đầu cơ mà không phải là sử dụng cuối cùng.
"Việc nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn đối với doanh nghiệp BĐS không phải là bài toán dễ dàng. Tuy nhiên đây là yêu cầu cần thiết đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh cần nguồn vốn rất lớn như lĩnh vực BĐS", ông Châu cho biết.
Để từng bước nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn, ông Châu cho rằng các doanh nghiệp BĐS có thể đi theo nhiều hướng khác nhau. Trước hết, các doanh nghiệp nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Song song với đó, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.
Một hướng đi khác là các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác là các đối tác có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp nội tăng cường nguồn lực, mà thông qua liên kết, hợp tác, doanh nghiệp còn học hỏi được kinh nghiệm của các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài về cách thức phát triển dự án, phong cách, kiến trúc xây dựng cũng như vấn đề nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp...
Còn theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group, các ngân hàng thương mại khi cho vay BĐS có 2 đối tượng chính. Đó là khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là người mua nhà. Đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà ở thực. "Đối tượng này đã ít tiề.n mà lại càng ít sự lựa chọn nguồn vốn vay nên sắp tới sẽ không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở ngày càng khan hiếm nguồn cung", ông Phúc nói thêm.
Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiề.n (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại đa số người dân hiện nay. Không hạn chế room tín dụng đối với các chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân.
Đối với các ngân hàng thương mại, theo ông Phúc nên có chính sách cho vay thuận lợi đối với khách hàng mua nhà lần đầu, khách hàng mua nhà với mục đích để ở chứ không phải đầu tư. "Việc này sẽ không khó với các ngân hàng vì có thể xác định được mục đích vay khi thẩm định hồ sơ của khách hàng và cần ưu đãi lãi suất vay", ông Phúc góp ý.
Nam Phong
Theo Trí thức trẻ
Doanh nghiệp địa ốc tìm cách giảm phụ thuộc vốn ngân hàng Tín dụng vào bất động sản bị siết, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống thấp, nhiều doanh nghiệp đang tính cách huy động tài chính, bớt giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Tín dụng ngày càng hẹp Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng,...