Vỡ mộng đầu tư căn hộ cho thuê

Mai Hoàng Minh11:05 25/08/2018

Thị trường căn hộ có dấu hiệu chững lại, giá cho thuê cũng không còn hấp dẫn nên nhiều người chấp nhận bán ra với giá vốn, thậm chí lỗ.

Vài năm trước, khi thị trường bất động sản TP HCM bắt đầu hồi phục, nhiều người đổ xô mua căn hộ chung cư, đặc biệt là loại trung và cao cấp để đầu tư, cho thuê đón đầu đà tăng trưởng của nền kinh tế. Một báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có 40.000 căn hộ được chào bán, 70% số này mua để cho thuê. Tuy nhiên, hơn 1 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ gia tăng khiến giá thuê chững lại và đi xuống.

Anh Hoàng (ngụ quận Bình Thạnh) cho biết năm 2016, sau khi mua căn hộ Green Valley ở Phú Mỹ Hưng (quận 7) giá 3,4 tỉ đồng (diện tích 97 m2), anh đầu tư thêm 400 triệu đồng làm nội thất để cho thuê. Sau đó, anh tìm được người thuê với giá 1.000 USD/tháng.

Tháng 8 này, khi hết hạn hợp đồng, khách muốn thuê tiếp với điều kiện anh phải giảm giá vì thị trường đang có rất nhiều căn hộ cho thuê để lựa chọn với giá thấp hơn nhiều. Suy đi tính lại, anh quyết định rao bán nhà giá 4,3 tỉ đồng nhưng chưa có người mua. “Tôi thà bán căn hộ tìm đất hoặc nhà giá thấp hơn mua để cho thuê chứ nhà giá cao mà cho thuê thấp, tính ra một năm thu về không bằng tiền gửi ngân hàng” – anh Hoàng tính toán.

Nguồn cung căn hộ tại TP HCM liên tục gia tăng khiến việc cho thuê ngày càng khó Ảnh: TẤN THẠNH

Căn hộ 120 m2 ở Cantavil Hoàn Cầu (đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh) hiện có giá bán 5,2 tỉ đồng nhưng giá thuê chỉ 22-23 triệu đồng/tháng, giảm đến 3-4 triệu đồng so với trước. Tính ra tỉ suất sinh lời trên đầu tư rất thấp.

“Lúc mua, tôi nghĩ đầu tư để cho thuê vì khi ấy giá thuê rất tốt, các dự án bên quận 2 giá thuê đến 1.200-1.300 USD/tháng với cùng diện tích. Ai ngờ mua xong, giá thuê ngày càng giảm. Vài tháng trước, giá giảm còn 1.000 USD/tháng nhưng vẫn ít người hỏi nên tôi phải bán. Rất lâu mới có người mua nhà nên giờ tôi chẳng mặn mà với phân khúc này nữa” – chị Thanh Tuyền, vừa bán căn hộ tại Cantavil Hoàn Cầu, kể.

Theo tìm hiểu, hiện một số căn hộ phân khúc trung bình ở TP HCM giá mua khoảng 2-3 tỉ đồng, trước đây cho thuê được 14-15 triệu đồng/tháng nhưng nay nhiều căn phải giảm giá thuê 10%-15% mới giữ được khách. Tại một số dự án ở khu Đông, nhà đầu tư đã giảm từ 40%-60% giá thuê mới hy vọng tìm được khách hàng. Nhiều người khác chuyển từ cho thuê sang rao bán để thu hồi vốn vì hình thức đầu tư này ngày càng kém hấp dẫn.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng nguyên nhân nhiều người thất vọng khi đầu tư căn hộ cho thuê và buộc phải bán tháo với giá rẻ, thậm chí chịu lỗ là do trước đây (năm 2015-2016), dự án căn hộ cao cấp bung hàng quá nhiều, đến thời điểm bàn giao là 2017-2018, đã tạo ra lượng lớn nguồn cung ở phân khúc cao cấp, tạo áp lực cho thị trường. Trong khi đó, nhu cầu không tăng kịp dẫn đến hiện tượng mất cân đối cung cầu làm cho giá thuê sụt giảm.

Video đang HOT

Điều đáng nói là giá trị căn hộ không tăng theo thời gian mà còn giảm vì chủ nhà cho thuê phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, khấu hao… Chưa kể, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10%-15% mỗi năm làm cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục.

Theo một chuyên gia bất động sản, đồng thời đang tham gia dịch vụ thuê và cho thuê căn hộ, nếu là căn hộ dịch vụ cho thuê, có đơn vị quản lý, giá thuê trung bình 8-18 triệu đồng/căn/tháng tùy theo vị trí là rất tốt. Tuy nhiên, với những đơn vị đầu tư dạng này có thể cho thuê ngắn hạn (vài tuần, vài tháng) mà không yêu cầu khách phải thuê cả năm.

Trong khi đó, những người đầu tư nhỏ hoặc cá nhân mua căn hộ để cho thuê hầu như không mấy thành công. Bởi họ bỏ ra số tiền lớn đầu tư căn hộ, phải cho thuê giá cao mới có lãi nhưng khách thuê căn hộ ngại trả chi phí quản lý, dịch vụ và bị buộc phải thuê dài hạn…. “Người đầu tư nhỏ lẻ tốt nhất nên chọn mua nhà phố để cho thuê sẽ hiệu quả hơn vì giá nhà đất luôn tăng nhiều hơn chung cư. Vì vậy, việc nhiều người thất vọng khi bỏ tiền đầu tư chung cư cho thuê rồi phải bán rẻ là vậy” – vị này phân tích.

Giá đất tăng gấp nhiều lần căn hộ

Không chỉ cho thuê không mấy thuận lợi mà nếu so sánh tỉ suất đầu tư giữa căn hộ và nhà đất riêng lẻ cùng thời điểm thì nhiều người đã “khóc ròng”. Cụ thể, chị Linh (nhà ở quận Bình Thạnh) cho biết vào năm 2014, chị đăng ký mua căn hộ ở Phú Mỹ Hưng với giá hơn 3,8 tỉ đồng. Cứ khoảng 2 tháng, chị góp trên 100 triệu đồng. Đến 2016, khi nhận nhà, tổng số tiền chị chi ra khoảng 4 tỉ đồng. Cùng thời điểm đó, bạn của chị mua miếng đất diện tích 120 m2 ở quận Bình Tân giá 2,2 tỉ đồng. Đến nay, miếng đất này đang có giá 8 tỉ đồng. Như vậy, cùng đầu tư bất động sản nhưng thu nhập quá khác nhau.

Theo Sơn Nhung

Người lao động

Đầu tư cửa hàng ở Phú Mỹ Hưng: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê 8%

Ngoài hình thức mua căn hộ cho thuê với tỷ suất lợi nhuận gộp hàng năm theo CBRE từ 6-7% ở Hà Nội và 7-8% ở TP.HCM khá phổ biến, thị trường BĐS còn một phân khúc tuy rất hẹp nhưng luôn sôi động, hấp dẫn giới đầu tư. Đó là cửa hàng

Bởi đây là những sản phẩm có khả năng đảm bảo tỷ suất lợi nhuận tốt và không ngừng gia tăng giá trị, chỉ cần một động lực nhỏ cũng sẽ lập tức tạo nên cuộc tăng giá ngoạn mục.

Giá cao vẫn không dễ thuê được mặt bằng

Cửa hàng, nhà phố thương mại đáp ứng nhu cầu mua bán, kinh doanh vốn được giới đầu tư ưa chuộng nhưng nguồn cung lại rất ít, hạn hữu lắm mới xuất hiện thông tin rao bán, chuyển nhượng.

Đặc biệt, một khi đã sở hữu được cửa hàng, mặt bằng tại những khu vực "đắt giá" như phố đi bộ, công viên, gần các địa danh, thu hút khách vãng lai lớn hay những thị trường tiềm năng như khu đô thị mới đang hoàn chỉnh và lấp đầy dân cư thì đây là những "con gà đẻ trứng vàng" cho chủ sở hữu.

Qua các số liệu thống kê cho thấy mức thu nhập của người dân tại các thành phố lớn liên tục tăng trong các năm gần đây. Kéo theo đó là những thay đổi về hành vi, thói quen tiêu dùng cũng như sức mua và xu hướng dịch chuyển nhà ở của người dân. Từ đó, tạo nên một cuộc đua gay gắt trong lĩnh vực bán lẻ, ẩm thực, thời trang...

Vì vậy, ngoài khu dân cư hiện hữu, thị phần mà các doanh nghiệp nội lẫn ngoại đang tranh giành chính là những khu dân cư mới, có sức lấp đầy cao. Bởi đây là những nơi mà cơ hội và khả năng để chiếm lĩnh thị trường cao nhất. Điều này lý giải vì sao Phú Mỹ Hưng là một trong những khu vực luôn được các doanh nghiệp ưu tiên hàng đầu để tăng cường sự hiện diện.

Được quy hoạch quy mô 100.000 dân, cộng đồng được chọn lọc là dân cư tri thức, thu nhập tốt, hiện đô thị Phú Mỹ Hưng đã có hơn 30.000 dân và trong số đó, phân nửa là người nước ngoài. Đây là một thị phần "béo bở" mà bất kì doanh nghiệp nào cũng muốn được phục vụ.

Vì vậy, hiệu suất hoạt động của các cửa hàng tại đây rất cao và tỷ suất lợi nhuận luôn từ 8%. Như tại khu phố Sky Garden, cửa hàng có giá thuê giao động từ 2.500 USD/tháng, hay phố đi bộ Tôn Dật Tiên đoạn Hồ Bán Nguyệt (Khu The Crescent) và dọc trục đường thương mại Nguyễn Đức Cảnh, nơi thu hút nhiều tập đoàn, thương hiệu quốc tế, mặt bằng rất khan hiếm, giá thuê lên đến 7.000 USD /tháng.

Với tỷ lệ lấp đầy từ 90%, giá cho thuê cao, mặt bằng tại Phú Mỹ Hưng là một trong những sản phẩm được đưa vào "giỏ đầu tư" sinh lợi hấp dẫn nhất hiện nay.

Giá tăng 16 lần

Ngoài tỷ suất sinh lời cao, một yếu tố khác khiến giới đầu tư săn cửa hàng đó chính là biên độ tăng giá.

Theo khảo sát của Phú Mỹ Hưng về thị trường chuyển nhượng sản phẩm cửa hàng tại đô thị, biên độ tăng giá cửa hàng tại Phú Mỹ Hưng rất cao, cá biệt có căn tăng cao gấp 16 lần trong khoảng thời gian từ năm 2005 đến đầu năm 2017.

Song, giao dịch mua bán cửa hàng tại đô thị Phú Mỹ Hưng nói chung rất ít. Một phần bởi nguồn cung sản phẩm cửa hàng, nhà phố thương mại có mặt bằng để kinh doanh chiếm khoảng 5% trên tổng số 17.000 đơn vị BĐS (bao gồm biệt thự, căn hộ...) mà Phú Mỹ Hưng đã phát triển và chỉ số ít trong đó được Phú Mỹ Hưng đưa ra thị trường. Như tại phố đi bộ Tôn Dật Tiên, hiện Phú Mỹ Hưng chỉ mới có kế hoạch chào bán một vài cửa hàng tầng trệt tại khu phố The Panorama.

Trước đó, cửa hàng ngay phố đi bộ Sakura Park thuộc khu phức hợp Phú Mỹ Hưng Midtown nhanh chóng được tiêu thụ ngay trong buổi sáng mở bán mặc dù để có suất tham dự rút thăm chọn mua sản phẩm, khách hàng phải qua nhiều vòng "xét duyệt hồ sơ" khá khắt khe.

Phố đi bộ Tôn Dật Tiên dài 1.500m, đi qua các khu phố The Panorama, Garden Court, Garden Plaza (Khu Kênh Đào) và Hồ Bán Nguyệt (Khu The Crescent) là điểm đến vui chơi, thưởng ngoạn cảnh quan ấn tượng của người dân thành phố lẫn khách từ phương xa.

Tính pháp lý đảm bảo

Nguồn cung hữu hạn, giá tăng cao cộng với tính thanh khoản linh hoạt giúp cửa hàng trở thành sản phẩm được khuyên đưa vào "giỏ đầu tư" nhất trên thị trường hiện nay.

Theo các chuyên gia, ngay cả so với hai sản phẩm đang "làm mưa, làm gió" trên thị trường là condotel và officetel với những hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận lên đến 10%/năm thì cửa hàng vẫn là sản phẩm ưu tiên lựa chọn khi đầu tư bởi tính pháp lý. Hiện nay chưa có bất kì quy định pháp lý cụ thể nào đối với condotel và officetel nên hàm chứa khá nhiều rủi ro cho người mua.

Đại diện chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng cũng cho biết, người mua cửa hàng, nhà phố thương mại của doanh nghiệp này có quyền sở hữu và sử dụng lâu dài như các sản phẩm nhà ở khác.

A.D

Theo Trí thức trẻ

Nam Hà Nội tiếp tục là "đất diễn" cho phân khúc chung cư tầm trung Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ Hà Nội ngày càng tăng nhưng thị trường đã dần được điều tiết theo nhu cầu của khách hàng: Phân khúc căn hộ chung cư có mức giá tầm trung đã chiếm đa số. Trong đó, Nam Hà Nội đang được đánh giá là là khu...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có;

Không

Tin liên quan

Xem thêm Share

Xem nhiều

Clip nghi phạm đốt quán hát khiến 11 người chết ở Hà Nội01:29

Lý do quán 'Hát cho nhau nghe' bị phóng hỏa khiến 11 người tử vong ở Hà Nội02:17

Cuộc gọi vô vọng của người nhà nạn nhân tử vong trong vụ cháy ở Hà Nội09:51

Nội bộ Mỹ mâu thuẫn về Ukraine?08:24

Diễn biến vụ nghi phạm đốt quán 'Hát cho nhau nghe' làm 11 người tử vong01:02

Nga liên lạc với 'lực lượng mạnh nhất' ở Syria14:18

Chính phủ mới Syria muốn Nga 'xem xét lại' hiện diện quân sự08:31

Chàng trai 20 tuổi kể lại khoảnh khắc lao vào cứu hộ trong vụ cháy quán cà phê02:26

Vụ Mercedes-Benz dừng giữa làn ngược chiều: Xe đang "treo" 5 lỗi phạt nguội01:39

Tài xế ô tô đấm người túi bụi ở trung tâm TPHCM bị bắt tạm giam 2 tháng13:43

Đã có kết luận về bệnh 'bí ẩn' gây chết người ở Congo09:13

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

17:03:21 25/02/2023

Ngày 25/2, Công an TP Hà Nội cho biết, Cơ quan CSĐT Công an huyện Đông Anh đã tiến hành bắt khẩn cấp 5 đối tượng và ra lệnh khám xét khẩn cấp Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D, có địa chỉ tại xã Mai Lâm, Đông Anh, Hà Nội...

Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

18:51:58 04/08/2021

NCB có Quyền Tổng giám đốc mới và 2 Phó Tổng giám đốc, cả 3 đều là nữ.

Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

10:40:01 24/12/2020

Sáng 24/12, thông tin tại họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 21/12/2020, tín dụng tăng 10,14% so với cuối năm 2019 và tăng 11,62% so với cùng kỳ năm trước.