Thời của sốt đất: Một dự án tăng giá, các dự án xung quanh đồng loạt tăng

Theo một nhà đầu tư dày kinh nghiệm, giá bất động sản trên thị trường đã dần được “mặc định” bằng mức giá mà người bán phát ra.

Khi một dự án tăng giá, như tác động dây chuyền, các dự án xung quanh cũng đồng loạt tăng giá.

“ Giá bất động sản tăng liên tục, bất chấp ngay cả khi dịch bệnh”, đó là nhận định của rất nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường.

Theo lý giải của các chuyên gia, giá bất động sản tăng là bởi giá nguyên vật liệu đầu vào đều tăng. Bên cạnh đó, nhu cầu mua bất động sản rất lớn khi nguồn cung lại khan hiếm. Do lo ngại lạm phát, dòng tiền có xu hướng đổ mạnh vào bất động sản như cách tìm cân trú ẩn, lưu trữ tài sản. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản nhỏ giọt do chính sách pháp lý ràng buộc.

Trên góc độ một nhà đầu tư, ông Phương Ngô, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản Đà Nẵng cho rằng, thị trường của hiện tại rất khác so với giai đoạn trước. Người bán công bố giá ra thị trường ra sao sẽ gần như mặc nhiên, đó là giá thị trường. Đó cũng là lý do giá trên thị trường bất động sản tăng đáng kể. Thậm chí, chỉ trong một thời gian ngắn, giá tăng gấp 3, thậm chí 5 lần.

(Ảnh minh hoạ)

Một số nhà đầu tư cho rằng, đặc thù của thị trường địa ốc hiện tại là “gần như không mặc cả, hay đàm phán hạ xuống một mức giá quá thấp”. Chính vì vậy mà chỉ có 2 trường hợp: Người mua chấp nhận với giá đó, xuống tiền và kỳ vọng giá tăng hơn. Hoặc họ sẽ không mua. Nhưng do việc phát ra từ người mua gần như mặc định là giá thị trường nên theo tâm lý neo tư duy (lạc quan và kỳ vọng lớn về lợi nhuận bất động sản), những người bán chỉ tăng giá mà hiếm ai hạ giá. Đó cũng là lý do khiến thị trường ghi nhận mức thang chỉ tăng của bất động sản. Và nhà đầu tư khi nhìn thấy giá cứ tăng, họ lại lo sợ bỏ lỡ cơ hội kiếm lợi nên lại chấp nhận xuống tiền.

Trong một tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, chia lô bán nền và đấu giá đất là 2 vấn đề có tác động ghê gớm đến thị trường, chỉ cần một dự án tăng giá hàng loạt dự án tăng giá theo. Đó là cái hạn chế địa phương cần tăng cường quản lý hạn chế méo mó thị trường.

Ngoài ra, theo ông Khởi, còn có tình trạng câu kết liên kết làm giá giữa sàn và chủ đầu tư, giữa các sàn với nhau, giữa các sàn với môi giới hay chủ đầu tư không đem hàng ra bán liên kết với sàn nâng giá làm nhiễu loạn thông tin.

Ông Khởi đề xuất một số giải pháp để minh bạch hóa thị trường như tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý hiện nay vẫn tồn đọng những mâu thuẫn, chồng chéo để gỡ khó cho doanh nghiệp cũng như địa phương. Bên cạnh đó, cần rà soát lại toàn bộ các chính sách, bộ luật để đem lại tác động cụ thể, tích cực, sát với thực tiễn và đảm bảo có tính liên kết với nhau.

Theo ông Khởi, vấn đề nguồn cung bất động sản cần được đặc biệt quan tâm. Các cơ quan ban ngành cần tích cực tìm ra phương án bổ sung nguồn cung trên thị trường trong thời gian tới. Các dự án còn dang dở vấn đề pháp lý về khởi công, xây dựng,… nên chưa thể hoàn thành đưa vào sử dụng cần được nhanh chóng thông qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội.

Ngoài ra, về dòng vốn, thị trường vốn gắn rất chặt với thị trường bất động sản vậy nên nếu siết quá chặt thị trường vốn thì bất động sản sẽ không thể phát triển, do đó cần đánh giá lại các điều luật đã và đang được áp dụng. Thế nên, thay vì cấp vốn đồng đều cho tất cả các dự án thì nhà nước cần đánh giá sự cần thiết của các dự án để lựa chọn việc cấp vốn hay không.

Bàn về giải pháp kéo giá nhà xuống, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, để có giải pháp căn cơ cần ban hành các luật đánh thuế tài sản, đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất. Từ đó siết đầu cơ vào bất động sản, uống nắn dòng tiền chảy vào sản xuất kinh doanh.