Thị trường bất động sản: Phân khúc vừa túi tiền sẽ ‘phủ sóng’

Bảo Lan15:51 13/08/2020

Tuy chịu ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch Covid -19, theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế, nền kinh tế Việt Nam vẫn khả quan và một thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục có nhiều điểm sáng.

Phân khúc dự án nhà ở trung bình vẫn đang là thị trường tiềm năng khi NĐT FDI tiếp tục đổ dồn vào thị trường (Ảnh: Bảo Lan)

Chuyển động chậm nhưng chắc

Theo nhận định của CBRE Việt Nam, mặc dù kinh tế thế giới năm 2020 có nhiều biến động, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì các chỉ số kinh tế ở ngưỡng an toàn và được dự báo là ổn định.

Trong Đông Nam Á với nhiều nền kinh tế mạnh như Thái Lan, Singapore…, Việt Nam vẫn là tâm điểm của khu vực này. Theo lý giải của CBRE, tình trạng đó được cho là ảnh hưởng từ thương chiến Mỹ – Trung ngày càng căng thẳng, cộng thêm dịch Covid-19 tác động tiêu cực đến tâm lý của nhà đầu tư…, dẫn đến việc dịch chuyển hướng đầu tư, thị trường đầu tư và cả lựa chọn đối tác đầu tư.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục xu hướng giảm, đạt 15,67 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm. Tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 15,67 tỷ USD, bằng 84,9% so với cùng kỳ năm 2019.

Tình hình thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam đang dần cải thiện. Riêng trong tháng 6/2020, cả nước đã thu hút được 1,79 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2019, tăng 14,9% so với tháng 5/2020 và chiếm 11,4% tổng vốn đầu tư thu hút được trong 6 tháng đầu năm 2020. Như vậy, vốn đầu tư đã tăng trở lại trong tháng 6/2020 sau khi giảm trong tháng 5/2020. Quy mô dự án đầu tư mới cũng tăng lên đáng kể, quy mô vốn bình quân trong tháng 6 đạt 4,8 triệu USD/dự án, cao hơn 67,2% so tháng 5/2020, gấp 2,4 lần so với tháng 3/2020 và 2,2 lần so với tháng 2/2020.

Theo bà Dương Thùy Dung, cán bộ quản lý cấp cao của CBRE, mặc dù việc đi lại của các nhà đầu tư cũng như các quyết định đầu tư mới và mở rộng quy mô dự án đầu tư nước ngoài vẫn còn bị ảnh hưởng, trong tháng Sáu đã ghi nhận sự tăng trưởng, dù chậm hơn so với nhu cầu thực tế và chủ yếu tăng là nhờ các dự án lớn, đã được nộp hồ sơ và đàm phán trong một thời gian dài trước đó.

CBRE Việt Nam đánh giá hiện FDI vào BĐS vẫn chưa nhiều và chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, các dự án hạ tầng và một vài dự án nhà ở. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong nhiều lĩnh vực thời gian tới sẽ sôi động hơn khi dịch bệnh được kiểm soát và sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư FDI tham gia vào thị trường.

Phân khúc vừa túi tiền sẽ “phủ sóng”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động BĐS như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014… đang ngày càng được sửa đổi, bổ sung, đã góp phần giúp thị trường phục hồi và tăng trưởng.

Video đang HOT

“Đó cũng chính là những thách thức mà doanh nghiệp BĐS trong nước sẽ phải đối diện. Trong đó, những ảnh hưởng từ giá vàng trong nước, trái phiếu chính phủ, chỉ số chứng khoán và cả sự chênh lệch tỷ giá giữa VND/ USD… đều bắt buộc doanh nghiệp Việt Nam phải tuân thủ theo nguyên tắc của sân chơi quốc tế”, CBRE cho hay.

Cũng theo CBRE, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam nói chung và trên địa bàn khu vực phía Nam, cũng như TP. Hồ Chí Minh nói riêng, rất cẩn trọng, xem xét từng khía cạnh của dự án từ vị trí, thiết kế… đến việc chọn nhà thầu, đơn vị tư vấn…

Cùng quan điểm với CBRE Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Phạm Lâm – Công ty Nghiên cứu thị trường BĐS cũng cho hay, hiện quỹ đất khu trung tâm đang dần thu hẹp. Cùng với đó, hạ tầng các khu vực lân cận như Vũng Tàu, Long An, Bình Dương, Đồng Nai đang dần được hoàn thiện. Do vậy, sẽ có nhiều chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch qua khu vực xa trung tâm thành phố.

Bên cạnh đó, các nhà chuyên môn cũng đánh giá phân khúc vừa túi tiền sẽ “phủ” toàn cảnh thị trường BĐS trong thời gian tới, khi có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư, nhiều tập đoàn vào phân khúc này. Thậm chí, đại diện một tập đoàn chuyên xây dựng dự án cao cấp cũng không ngần ngại “bật mí”, dòng sản phẩm của tập đoàn này sẽ là những dự án nằm ở phân khúc trung bình trong thời gian tới.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng đánh giá, “việc tham gia vào phân khúc trung bình của nhiều nhà đầu tư lớn cho thấy thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ định hình đúng hướng theo nhu cầu của đại đa số người lao động Việt Nam, đồng thời, cũng đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các nhà đầu tư FDI khi thâm nhập thị trường Việt Nam. Điều này cũng sẽ góp phần làm thay đổi bộ mặt của thị trường bật động sản và hứa hẹn sự bùng nổ phân khúc trung bình trong thời gian tới”.

Chủ tịch HoReA kiến nghị dừng "siết" trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp bất động sản TP.HCM (HoReA) cho biết như trên tại Hội thảo lựa chọn chính sách phục hồi kinh tế Việt Nam" giai đoạn Covid-19 do Trường đại học Kinh tế - Luật (UEL) và Viện Nghiên cứu phát triển công nghệ ngân hàng Đại học Quốc gia TP.HCM (VNUHCM-IBT) đồng tổ chức ngày 20/5.

Ồ ạt huy động vốn bằng trái phiếu lãi suất khủng

Theo ông Châu, doanh nghiệp bất động sản đang gặp không ít khó khăn trong đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, bất động sản không xin hỗ trợ bằng tiền mà hỗ trợ bằng thể chế, chính sách.

Ông Châu cho rằng, tại thời điểm này không nên "siết" trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản. Bởi hiện nay, chính sách tín dụng của ngành ngân hàng đã kiểm soát vốn vào lĩnh vực bất động sản.

Hiện nay, đang trong quá trình thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Các doanh nghiệp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân, nếu tiếp tục "siết" cả trái phiếu thì doanh nghiệp bất động sản vô củng khó khăn.

Vì thế, theo ông Châu, dù thấy rất cần thiết sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018/NĐ-CP để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu.

Tuy nhiên, ông Chủ tịch HoReA khẳng định, cộng hưởng với những khó khăn mới phát sinh do đại dịch Covid-19 hiện nay, không nên siết hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, để tạo thêm kênh huy động vốn đầu tư xã hội cho lĩnh vực bất động sản.

Ông Châu cho biết, năm 2019, hoạt động trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%. Trong đó 84,2% doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tổng giá trị dưới 03 lần vốn chủ sở hữu, lãi suất bình quân 10,3% (tương đương lãi suất ngân hàng), đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý.

Cũng theo HoReA, quý I/2020, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp cả nước có giá trị lên đến 37.308 tỷ đồng.

Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành nhiều nhất, đạt 20.474 tỷ đồng, chiếm 55%, lãi suất bình quân 10,8%/năm, giảm hơn so với năm 2019 nhưng vẫn khá cao so với lãi suất trong hệ thống ngân hàng.

Thế nhưng, mới đây vào giữa tháng 3/2020 chính Bộ Xây dựng đã có cảnh báo rủi ro doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu.

Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành kiểm soát chặt việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản để huy động vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, để tránh rủi ro dòng tiền.

Không được mua trái phiếu với mục đích đảo nợ

Thực tế, tình trạng ồ ạt phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bắt nguồn từ việc chính sách siết chặt tín dụng với lĩnh vực này.

Để huy động vốn, một số doanh nghiệp đã đẩy lãi suất trái phiếu cao gấp đôi, thậm chí gấp 3 lãi suất ngân hàng, từ 14% - 20%/năm.

Chẳng hạn như Công ty Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng thông báo hoàn tất phát hành số trái phiếu trị giá hơn 1.403 tỷ đồng, kỳ hạn và bên mua là nhà đầu tư nước ngoài với mức lãi suất "khủng" lên 20%/năm cuối năm 2019.

Hay Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) công bố phát hành trái phiếu 4 đợt với lãi suất cao nhất lên đến 14,45%/năm. PDR là trái phiếu không chuyển đổi, có bảo đảm bằng tài sản và không kèm chứng quyền....

Trước những lo ngại trên, mới đây NHNN đã đưa ra Dự thảo Thông tư quy định về việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các nhà băng.

Theo NHNN, thời gian qua, một số ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp nhằm cơ cấu lại nợ. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro khi doanh nghiệp tiếp tục gặp khó và không có khả năng trả nợ gốc và lãi trái phiếu đến hạn, dẫn đến việc phát hành thêm trái phiếu để tiếp tục cơ cấu lại nợ.

Vì vậy, Dự thảo Thông tư mới quy định ngân hàng không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại các khoản nợ.

Theo đó, khi một đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với nhiều mục đích khác nhau, trong đó có mục đích cơ cấu lại khoản nợ, thì ngân hàng cũng không được mua.

Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3%, trừ khi mua theo phương án cơ cấu lại đã được phê duyệt.

Các ngân hàng cũng không được mua trái phiếu của doanh nghiệp có nợ xấu phát sinh trong một năm.

Theo lý giải của NHNN, điều này nhằm tránh tình trạng ngân hàng có nợ xấu cao nhưng vẫn mua bán trái phiếu doanh nghiệp, nâng cao chất lượng tín dụng.

Lãnh đạo NHNN cho biết, tính đến cuối tháng 4, đầu tháng 5/2020, tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng chỉ khoảng 1,2%. Riêng khu vực doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng trưởng tín dụng lại giảm 0,8%.

Trong khi đó, báo cáo vừa gửi Quốc hội, NHNN cũng cho hay, tạm tính đến cuối tháng 3/2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, dư nợ các lĩnh vực ưu tiên không tăng cao như cùng kỳ năm trước.

Nhưng riêng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng cao hơn mức tăng trưởng chung của hệ thống, tập trung chủ yếu vào dư nợ phục vụ mục đích tự sử dụng (khách hàng vay mua nhà để ở...).
Cụ thể, đến cuối tháng 3, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 1,23% so với cuối năm ngoái và chiếm 19,31% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, dư nợ phục vụ nhu cầu về nhà ở chiếm khoảng 62,43% tổng dư nợ cho vay bất động sản.
Tuy nhiên, theo NHNN, tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ lĩnh vực này ngày càng giảm. Nếu cuối năm 2017, tỷ lệ này là 45,63% thì đến cuối năm 2019 đã giảm về 32,95%.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu: Nên giảm lãi suất từ 30 - 50% Sự phục hồi của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế quốc dân và những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ thông qua biện pháp cơ cấu lại nợ, tăng mức giảm trừ lãi suất cho cộng đồng DN. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có;

Không

Tin liên quan

Xem thêm Share

Xem nhiều

Người lạ vào tận trường mầm non nghi bắt cóc bé gái 4 tuổi10:53

Tình báo Israel cài thuốc nổ trong máy ly tâm hạt nhân Iran09:17

3 người giàu nhất thế giới sẽ dự lễ nhậm chức của ông Trump08:24

Thấy gì từ câu nói "Mày có biết tao là ai không?"01:00

Xác minh người mặc đồ GrabBike chỉnh tín hiệu đèn giao thông ở TPHCM12:11

Triệt phá đường dây lớn tàng trữ, mua bán vũ khí quân dụng01:54

Rộ tin Hamas đồng ý thỏa thuận ngừng bắn, thả con tin tại Gaza08:14

Ông Trump và ông Biden đều nhận công về thỏa thuận ngừng bắn ở Gaza09:00

Iran hé lộ tàu do thám hiện đại trong cuộc tập trận rầm rộ17:48

Chánh án Tòa án Công lý Quốc tế trở thành tân thủ tướng Li Băng09:56

Phe ông Yoon cáo buộc lãnh đạo cơ quan điều tra 'vi phạm bí mật quân sự'09:51

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

17:03:21 25/02/2023

Ngày 25/2, Công an TP Hà Nội cho biết, Cơ quan CSĐT Công an huyện Đông Anh đã tiến hành bắt khẩn cấp 5 đối tượng và ra lệnh khám xét khẩn cấp Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D, có địa chỉ tại xã Mai Lâm, Đông Anh, Hà Nội...

Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

18:51:58 04/08/2021

NCB có Quyền Tổng giám đốc mới và 2 Phó Tổng giám đốc, cả 3 đều là nữ.

Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

10:40:01 24/12/2020

Sáng 24/12, thông tin tại họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 21/12/2020, tín dụng tăng 10,14% so với cuối năm 2019 và tăng 11,62% so với cùng kỳ năm trước.