Thị trường bất động sản 2019 sẽ ra sao, liệu có xảy ra “bong bóng”?
Sáng nay (11/12), tại một hội thảo về xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản 2019, các chuyên gia cho rằng trên nền tảng kinh tế có nhiều lạc quan, diễn biến thị trường bất động sản năm 2018 ổn định, bức tranh bất động sản 2019 có khá nhiều điểm sáng.
Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, cho biết đến thời điểm hiện tại có thể nói thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục phát triển ổn định, không có nhiều biến động.
Điều này thể hiện qua số lượng giao dịch khá ổn định, giá cả không biến động nhiều so với 2017, lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm. Tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.976 tỉ đồng, giảm 105.572 tỉ đồng so với lúc đỉnh điểm ở quý 1/2013.
Về mặt điều hành, chính sách tín dụng bất động sản hiện đang được ngân hàng kiểm soát hiệu quả. Dự nợ tín dụng đang ở mức cho phép, lãi suất được duy trì tương đối ổn định, các tổ chức tín dụng đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.
Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ngày càng được chú trọng. Các công cụ kiểm soát thị trường như chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư các dự án… vẫn đang tiếp tục phát huy hiệu quả.
Trên cơ sở đó, ông Phấn dự báo thị trường bất động sản trong năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản”. Nhưng thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.
Về mặt tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết việc thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản thì đây là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay bất động sản tăng.
Theo đó, đối với người mua nhà thì đó cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.
“Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện”, vị chuyên gia này phân tích.
Video đang HOT
Ở chiều ngược lại khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao.
Điều này làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng bất động sản. Kết luận của TS. Hiếu là, tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng bất động sản.
Còn theo ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc JLL, tính trong 9 tháng đầu năm 2018, TP.HCM có 150.000 căn hộ hoàn thành, con số này khá nhỏ so với dân số của TP.HCM khoảng 13 triệu dân. Giá bán không có xu hướng tăng cao đột ngột mà được kiểm soát tốt, chỉ tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.
Dự báo năm 2019, nguồn cung mới sẽ đạt mức cao. Trong đó, phân khúc căn hộ bán có khoảng 40.000 căn hộ mới, biệt thự nhà phố có khoảng 4.500 căn được đưa ra thị trường.
Vị chuyên gia này cũng dự báo, phân khúc trọng điểm trong năm 2019 vẫn sẽ là bình dân và trung cấp. Cũng chính nguồn cung nhiều ở phân khúc trung cấp và bình dân, thị trường sẽ phục vụ tốt hơn cho người mua ở thực chứ không phải nhà đầu cơ như trước đây. Giá bán sẽ được giữ ở mức ổn định, không có quá nhiều biến động.
Về phía nhà đầu tư địa ốc, một số ý kiến đồng thuận cho thấy sang năm 2019, nhà ở dành cho đại đa số người dân, những người có thu nhập thấp sẽ dẫn đầu thị trường. Với dân số hơn 90 triệu dân của cả nước, tính sở hữu của đại đa số người dân Việt Nam lại cao, đặc biệt là người dân tỉnh lẻ có con em học, làm việc tại các thành phố lớn thì nhu cầu nhà ở của nhóm này chỉ tăng chứ không giảm.
Thị trường trung cấp đang bão hòa, nên đầu tư vào thị trường này phải tùy vị trí vì thị trường có nguồn cung lớn. Về phân khúc cao cấp, đây là thị trường nhỏ nhưng tiềm năng cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp có khả năng tài chính dồi dào.
Theo bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm – Tổng Giám đốc Thiên Minh Group, phân khúc nhà chung cư sẽ vẫn tiếp tục phát triển vào năm 2019 sẽ lên ngôi. Nhưng lên ngôi thế nào thì phụ thuộc vào từng dự án, từng khu vực. Có nhiều yếu tố tác động đến đến độ “nóng” của một dự án như vị trí, giá trị, xây dựng, chủ đầu tư, tiện ích dự án… nhưng nhìn chung lại phân khúc nhà chung cư vẫn là điểm đáng để đầu tư.
Riêng thị trường TP.HCM trong năm tới sẽ sôi động ở vùng lân cận, bởi quỹ đất ở các khu trung tâm đã cạn kiệt. Các khu vực xung quanh, các vùng ven của TP.HCM đang được các nhà đầu tư, khách hàng đón chờ. “Tôi nghĩ, nguồn cung 2019 đang khan hiếm nên thị trường căn hộ “nóng” là điều dễ hiểu”, vị này nói thêm.
Nguyên Minh
Theo Nhịp sống kinh tế
Thời kỳ "nhạy cảm" của thị trường bất động sản, cơ hội nào cho nhà đầu tư?
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, chu kỳ bất động sản có hai đặc điểm, liên quan đến chu kỳ đầu tư và dịch chuyển tiêu dùng của người mua. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ khó lập lại do các bên đã chuẩn bị nhiều chiến lược đối phó.
Sáng nay (18/7), tại Hội thảo "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" do Báo Thanh Niên tổ chức, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết năm 2019 là thời điểm khá "nhạy cảm" bởi sẽ rơi vào đúng vào chu kỳ 10 năm của lần khủng hoảng trước đó (lĩnh vực kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng), tuy nhiên có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ này khó lặp lại, nhất là thị trường bất động sản.
Theo ông Châu, tình hình hiện này cho thấy không thể có bong bóng trong năm 2018. Và với sự điều hành của Chính phủ cũng chưa xuất hiện bong bóng bất động sản trong năm 2019. "Nhận định chu kỳ 10 năm là một chỉ dấu để tham khảo chứ không phải là dấu hiệu. Chúng ta đang thổi phồng quá lớn tình hình này nhưng thực chất thị trường vẫn đang nằm trong ngưỡng an toàn", ông Châu khẳng định.
Còn theo ông Phan Trường Sơn - Trường Phòng Quản lý nhà và bất động sản (Sở Xây dựng), trong 6 tháng đầu năm 2017, nguồn cung của thị trường nhà đất, cao cấp là 31,3%, trung cấp 31,1%, 37,6% là căn hộ bình dân. Đến thời điểm hiện nay thì con số này lần lượt là 41%, 39% và còn lại là bình dân 19,9%.
Song song đó, Chính phủ đã có nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở phân khúc bình dân như phát triển nhà ở xã hội. Nguồn cung nhà ở nửa đầu năm nay nhìn chung tương đối ổn định. Mặc dù thời gian qua thị trường đã chứng kiến các cơn sốt đất nền diễn ra ở các quận huyện vùng ven như quận 9, Thủ Đức,... do hạ tầng giao thông phát triển mạnh, hoàn thiện.
"Từ đó, giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì trở thành sốt ảo là đúng. Theo quan sát của tôi, các nhà đầu tư đã rút ra được nhiều bài học thất bại trước đây, cộng với những chính sách điều tiết kịp thời của Nhà nước, thị trường rất khó xảy ra bong bóng bất động sản", vị này nói thêm.
Trao đổi với các nhà đầu tư về liệu có bong bóng hay không, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa khẳng định: "Quan điểm của chúng tôi cũng như nhiều nhà đầu tư rằng lo ngại về khủng hoảng theo khía cạnh vĩ mô không nặng nề nhưng thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh phân khúc là có. Ngoài ra, ở Việt Nam còn có xu hướng dịch chuyển quy mô hộ gia đình nhiều thế hệ sang xu hướng ngày càng nhỏ. Điều này khiến nhu cầu về nhà ở sẽ thay đổi. Dịch chuyển sản phẩm từ sở hữu nhà sang sở hữu nhà có giá trị hơn".
Theo ông Nghĩa, quy luật của bất động là lên lên xuống xuống (up and down), do đó các nhà đầu tư không nên lo lắng về chuyện bình thường này mà chủ yếu tái cấu trúc danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào một loại sản phẩm. Chậm hay ngừng giao dịch chỉ có tính cục bộ.
"Dưới góc độ nhà đầu tư, tôi thấy chúng ta nên tập trung dự báo sự thay đổi trong hành vi người mua, xem xét sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư giữa các phân khúc sản phẩm bất động sản để vượt qua giai đoạn này", ông Nghĩa góp ý.
Ở góc độ nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land, cho rằng bất động sản là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hoặc là đóng băng mà chỉ có trầm lắng so với trước do thị trường bị tác động bởi nhiều khía cạnh.
Theo lý giải của bà Hương, nguồn cung nhà ở trên thị trường luôn thiếu so với cầu, cung chỉ mới đáp ứng khoảng 10-15% nhu cầu. Cho dù trong thời đ.iểm gần đây có một số thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số vẫn tập trung ở các đô thị lớn, doanh nghiệp đã thay đổi chiến lược đầu tư, bán hàng một cách nhanh chóng để ứng phó với tình hình biến chuyển mạnh.
"Qua tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài, họ cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam và quan tâm đến đầu tư vào các dự án bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Những chủ đầu tư uy tín, cung cấp sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu vẫn luôn cần sự ổn định về các chính sách vĩ mô. Chẳng hạn giảm chi phí về thời gian triển khai là điều quan trọng để kéo giảm chi phí giá thành sản phẩm đầu ra", bà Hương nói thêm.
Đại diện Công ty An Gia cũng nhận định rằng căn cứ vào dự báo của các cơ quan chuyên môn, thị trường và đ.ánh giá bằng sự kinh nghiệm của doanh nghiệp, cho đến nay bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn, thu hút nhiều dòng vốn trong và ngoài nước. Từ đó, doanh nghiệp này cũng khẳng định rất khó xảy ra bong bóng xảy ra trên thị trường tho chu kỳ.
Theo HoREA thì bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ k.iếm t.iền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng t.iền của mình. Nhưng kinh tế thế giới hiện nay không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ hơn 6% trong khi 2009 tăng gần 9%.
Thứ hai là sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Năm 2006-2007, Việt Nam buông lỏng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lên 37,8%. Hiện nay Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo tăng trưởng tín dụng thận trọng, kiềm chế. Không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn.
Thứ ba, lệch pha cung cầu là có nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản.
Thứ tư, có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên bong bóng thị trường bất động sản.
"Nếu Nhà nước thiếu sự can thiệp nhưng gần đây đã có nhiều chỉ đạo và các công cụ điều chỉnh thị trường rất rõ vì vậy không thể có bong bóng xảy ra trong năm 2018, 2019", chủ tịch HoREA khẳng định.
Nguyên Minh
Theo Trí thức trẻ
Chu kỳ khủng hoảng bất động sản 10 năm: Lịch sử liệu có lặp lại? Tại hội thảo chủ đề "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" do Báo Thanh niên tổ chức sáng nay (18/7) tại TP.HCM, các chuyên gia cho rằng việc quan ngại khủng hoảng BĐS là có cơ sở, nhưng cần xem xét sâu hơn một số yếu tố khác. Theo các chuyên gia muốn biết thị trường bất...
