Sức sống mới từ các đại đô thị

Trong những năm gần đây, nhiều khu đô thị mới do các chủ đầu tư trong nước đầu tư với diện tích hàng trăm héc-ta, gồm đầy đủ những phân khúc như: chung cư, nhà phố, biệt thự, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, mua sắm,… Một số dự án đại đô thị tại các địa phương phía Bắc và phía Nam đã làm thay đổi bộ mặt đô thị, đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế, xã hội địa phương.

Toàn cảnh khu đô thị Ecopark. Ảnh: ST

Sức bật lớn

Thông tin tại hội thảo “Sức bật từ các đại đô thị” tổ chức ngày 24/9 tại TPHCM, các chuyên gia nhấn mạnh, cách đây hơn 20 năm, những mô hình khu đô thị mới bắt đầu xuất hiện tại TPHCM và Hà Nội do chủ đầu tư trong và ngoài nước đi tiên phong phát triển. Điển hình có thể kể đến các khu đô thị kiểu mẫu như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng rộng hơn 400ha, Khu đô thị Ciputra 301ha hay Khu đô thị Linh Đàm quy mô khoảng 200ha. Trải qua quá trình hàng chục năm xây dựng và hình thành, các khu đô thị mới là minh chứng thực tế nhất cho thấy sự thay da đổi thịt của một vùng đất không ngừng gia tăng đóng góp cho kinh tế địa phương về mọi phương diện.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:

Các đại dự án giống như các đô thị vệ tinh, tạo ra sự đồng bộ trong đô thị vệ tinh đó. Trên thực tế, nó giống với một thành phố, đô thị thu nhỏ. Mọi yếu tố về hạ tầng cảnh quan, về chất lượng công trình, về hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng dịch vụ khá đầy đủ. Thậm chí các đại đô thị còn tạo ra việc làm cho cư dân trong đó, tạo ra sự tăng trưởng ổn định cho cư dân. Đây là mô hình trên thế giới rất phát triển.

Tại Việt Nam, ngay trong các đề án quy hoạch phát triển đô thị của một số thành phố lớn cũng định hướng phát triển các đô thị vệ tinh. Ví dụ như Hà Nội có 5 đô thị vệ tinh. Các đại đô thị có thể không đạt quy mô của thành phố vệ tinh nhưng cũng có thể là đô thị thu nhỏ, bản thân nó sẽ tự tạo ra giá trị, tự tạo ra việc làm, chất lượng sống. Việc xây dựng, phát triển các đại đô thị này rất tốt, tuy nhiên cần lưu ý, các dự án đại đô thị cần đảm bảo các mục tiêu, tiêu chí đặt ra ban đầu. Bởi trên thực tế, có nhiều đại dự án khi xây dựng đề án đề ra nhiều mục tiêu rất ưu việt, nhưng sau đó không thực hiện đầy đủ những mục tiêu đề ra ban đầu. Những hạng mục, chức năng dễ bán, dễ sinh lợi thì xây dựng, những chức năng phục vụ cho các tầng lớp bình dân thì không đảm bảo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM:

Thời gian qua, sự hình thành và phát triển của các đại đô thị đã làm thay đổi bộ mặt đô thị, đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế, xã hội địa phương. Dù vậy, điểm hạn chế của đại đô thị nằm ở mức giá thành. Chất lượng dự án càng lớn, suất đầu tư sẽ càng cao, giá thành càng tăng và giá bán càng lớn, do đó, các khu đô thị lớn luôn có mức giá cao so với khu vực đầu tư khác. Vì thế, cần giải quyết hài hòa khi phát triển các đại đô thị. Như đã biết, Luật Nhà ở quy định, với dự án quy mô 10 ha trở lên, cần dành 25% quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội, nhưng chúng ta thiếu cơ chế thực hiện. Do đó, ở các dự án khu đô thị hiện đại, hầu hết là người có tiền mới mua được. Để giải quyết vấn đề này, tôi cho rằng Nhà nước cần quan tâm, giải quyết người dân tại chỗ để không ai bị bỏ lại khi hình thành khu đô thị mới.

Hoài Anh – T.D (ghi)

Giá trị đầu tiên phải kể đến đó chính là yếu tố quy hoạch đồng bộ. Với quy mô các khu đô thị từ 50ha trở lên cho phép các chủ đầu tư quy hoạch hoàn chỉnh với hạ tầng giao thông đồng bộ, kết nối thuận tiện với khu vực lân cận. Các loại hình sản phẩm tại các khu đô thị khá đa dạng và phù hợp với nhu cầu về nhà ở của nhiều nhóm đối tượng khách hàng khác nhau từ thấp tầng đến cao tầng, từ bình dân đến cao cấp.

Hơn thế nữa các tiện ích nội khu được hình thành nhanh chóng từ trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên cảnh quan cùng với hàng loạt tiện ích khác đã tạo nên diện mạo mới cho một khu đô thị sầm uất, văn minh và hiện đại. Theo thời gian, cộng đồng dân cư mới hình thành và chất lượng cuộc sống được nâng cao. Có thể nhận thấy sự khác biệt rõ nét về môi trường sống, không gian sống so với khu dân cư hiện hữu tại các khu vực lân cận. Một xu thế dịch chuyển rõ ràng của người dân vào sinh sống tại các khu đô thị mới khang trang, hiện đại và tiện nghi ngày càng gia tăng và chiếm tỉ trọng cao.

Một hệ sinh thái toàn diện đã được hình thành ngày càng hoàn chỉnh tại các khu đô thị mới, không chỉ là nhà ở mà còn các loại hình văn phòng, thương mại cùng các loại hình dịch vụ khác không ngừng phát triển. Khu đô thị mới đã trở thành các hạt nhân và các tâm điểm mới bên cạnh khu trung tâm hiện hữu, đóng vai trò ngày càng quan trọng đối với sự phát triển chung tại các thành phố lớn trong cả nước. Đơn cử như thành công của Phú Mỹ Hưng lan tỏa qua Cần Giuộc (Long An) với diện tích hơn 1.000ha. Phía Đông TPHCM cũng bắt đầu có những đại đô thị xuất hiện như Khu đô thị An Phú – An Khánh với quy mô hơn 100ha, hai bên Xa lộ Hà Nội đã xuất hiện nhiều dự án cao tầng hiện đại, đi đôi với phát triển các tuyến giao thông trọng điểm của TPHCM như Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên…

Bài toán phát triển cân bằng, dài hạn

Theo các chuyên gia, hiện vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển các dự án đại đô thị, trong đó có cả bất cập về thể chế, chính sách, cũng như kết nối giao thông cho phát triển đại đô thị chưa tương xứng, một số dự án đại đô thị được cấp phép nhiều năm nhưng chưa thể triển khai.

Trong quá trình phát triển các dự án đô thị hoặc đại đô thị, một số chủ đầu tư chỉ tập trung bán hàng, chạy theo lợi nhuận mà không quan tâm đến việc thu hút người dân đến sinh sống thực sự. Điều này có thể gây tác động tiêu cực về lâu dài đối với sự phát triển bền vững của các đô thị, đặc biệt là khu vùng ven, ngoại thành và nghiêm trọng hơn nếu không cung cấp đủ tiện ích sinh sống phù hợp các dự án đô thị cùng với thiếu kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông và khu trung tâm sẽ có thể trở thành các “thành phố ma” như đã xảy ra tại Trung Quốc.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, xu thế phát triển các khu đô thị mới tại các thành phố lớn là tất yếu. Các khu đô thị mới hình thành tạo động lực phát triển quan trọng trong quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, theo bà Hương, để thúc đẩy việc hình thành các khu đô thị mới một cách thuận lợi và hiệu quả vẫn cần sự quan tâm của cơ quản quản lý Nhà nước một số vấn đề. Cần chiến lược phát triển tổng thể về kinh tế xã hội tại các thành phố lớn theo đó định hướng các trục phát triển chính của thành phố theo hướng hình thành các khu đô thị vệ tinh phù hợp với tiềm năng phát triển của khu vực.

Đồng quan quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, trong 5 năm gần đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu đã trở thành một cực đối trọng của TPHCM, chứ không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TPHCM. Ngoài yếu tố đất đai, con người, các địa phương này còn có yếu tố hạ tầng kỹ thuật phù hợp.

Theo ông Phúc, Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người dân và nhà đầu tư về đây. Chính vì vậy, nếu như trước đây, nhu cầu phố thị như mua sắm vui chơi khiến người ta phải ở trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới, chẳng hạn trang mua bán và đội ngũ shipper nhanh gọn. Do vậy, nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là cần thiết và chắc chắn sớm trở thành xu hướng nở rộ.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, sự thành công của đại đô thị thị Phú Mỹ Hưng và câu chuyện phát triển vùng TPHCM mở rộng ra các tỉnh lân cận đã tạo các đợt sóng dự án lớn, dự kiến cao trào từ năm 2021 trở đi. Theo ông Châu, lãnh đạo TPHCM đã có một tầm nhìn về phát triển đô thị trung tâm và các khu đô thị vệ tinh. “Việc phát triển các khu đô thị lớn được quy hoạch bài bản, đồng bộ do những nhà đầu tư có năng lực tài chính, quản lý sẽ làm cho bộ mặt đô thị của TPHCM nói riêng và các tỉnh lân cận sẽ thay đổi.

Về giải pháp tích hợp quy hoạch phát triển đô thị bền vững với quy hoạch sử dụng đất, TS. Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Qũy đất, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, phải quy hoạch các trung tâm đô thị và đô thị vệ tinh theo nguyên tắc thị trường, bắt đầu từ việc hình thành các trung tâm thương mại sử dụng đất thương mại, dịch vụ; tiếp theo là khu vực văn phòng, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh trong đô thị; đất nhà ở tập thể, chung cư và cuối cùng là đất nhà ở đơn lập theo mô hình hướng tâm, nhiều lớp hình thành vùng đô thị trung tâm, với vùng đô thị vệ tinh và các hạt nhân là khu vực kinh doanh, thương mại nằm ở lõi trung tâm đô thị.