Sửa Luật Đất đai để phát triển thị trường bất động sản – Bài cuối: Cởi trói và tiếp thêm động lực
Theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại 2 kỳ họp trong năm 2022 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023 của Quốc hội Khóa XV.
Khu vực cầu Nhật Tân nhìn từ trên cao. Ảnh minh họa: Thành Đạt/TTXVN
Đây là một trong những Luật được cả người dân và doanh nghiệp mong đợi với kỳ vọng sẽ gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội. Đặc biệt, việc sửa đổi Luật Đất đại sẽ giúp “cởi trói” và tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.
Cấp bách sửa luật
Việc Ban chấp hành Trung ương Đảng tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết 19/NQ-TW về “Thực trạng vi phạm pháp luật về đất đai và kiến nghị sửa đổi chính sách, pháp luật về đất đai” đã cho thấy sự cần thiết và ý nghĩa quan trọng của việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai đối với sự phát triển đất nước trong thời gian tới.
Các chuyên gia nhận xét, Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật phức tạp, có nội dung tác động lớn tới xã hội nên cần nhiều thời gian để nghiên cứu, thảo luận kỹ lưỡng. Mặc dù dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được đưa vào chương trình của Quốc hội Khoá XIV, nhưng sau đó lại được điều chỉnh, xin lùi nhiều lần và đến nay vẫn chưa sửa đổi. Dự án Luật Đất đai được sửa đổi liên quan đến nhiều vấn đề như: giá đất, bồi thường, tái định cư hay quản lý đất đai như thế nào để không lãng phí.
Chủ tịch HĐQT GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ: “Tôi đã 75 tuổi, “ngoi lên, ngụp xuống” không ít lần trong thị trường bất động sản và có thể khẳng đinh, điều mà rất nhiều doanh nghiệp “anh chị em” trong ngành mong mỏi nhất hiện nay là sớm được “cởi trói” thông qua việc sớm sửa Luật Đất đai hiện tại”.
Tiến sỹ Nguyễn Đình Cung – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng,nhấn mạnh, Luật Đất đai cần phải được sửa đổi ngay để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Đây cũng là yếu tố quan trọng để tập trung hoàn thiện thể chế, phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất. Từ đó, giúp các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực.
Tại các kỳ họp Quốc hội, lĩnh vực đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của cử tri cả nước. Trên thực tế, những vấn đề bức xúc trong việc giải quyết đơn thư liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ không nhỏ, nếu như chậm giải quyết thì cũng ảnh hưởng đến trật tự – an ninh xã hội.
Video đang HOT
Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 cần sớm được thực hiện, thông qua. Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là một trong những nguồn lực to lớn của đất nước. Chính sách pháp luật về đất đai có tác động trực tiếp đến hầu hết hoạt động kinh tế, văn hóa – xã hội môi trường của đất nước cũng như ảnh hưởng đến người dân và các hộ gia đình.
Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai lại bị ách tắc bởi những quy định không phù hợp với thị trường. Do đó, cần phải sớm sửa đổi triệt để các bất cập của Luật Đất đai trong nhiệm kỳ Quốc hội Khóa XV. Việc sửa đổi, bổ sung cần dựa trên việc rà soát những khó khăn, bất cập thực tế. Đồng thời, các cơ quan Nhà nước cần sớm vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai, bảo đảm thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
Người dân và cả doanh nghiệp đều kỳ vọng những bất cập trong Luật Đất đai 2013 sẽ được các cơ quan thẩm quyền nghiên cứu, tiếp thu, sửa đổi triệt để theo thông lệ quốc tế và thực tiễn của nền kinh tế đất nước đang phát triển trong thời kỳ đổi mới.
Thay rào cản bằng đòn bẩy
Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc “mập mờ” trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Do đó, việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, ngáng đường phát triển… Bởi vậy, đã đến lúc loại bỏ rào cản để thay bằng đòn bẩy.
Tiến sỹ Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội Khóa XV, Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội phân tích, vấn đề căn bản nhất trong sửa Luật Đất đai 2013 tới đây là phải bỏ khung giá đất. Bởi việc này đang kìm hãm, không phản ánh được giá trị thật ở thị trường. Còn nếu có bảng giá đất thì cần phải xây dựng trên cơ sở các nguyên tắc, phương pháp theo giá trị thị trường chứ không thể dựa vào khung giá đất. Bảng giá đất này phải được cập nhật thường xuyên phù hợp với tình hình của thị trường.
Ngoài ra, cần phải có công cụ để đánh giá sự gia tăng giá trị của đất từ khi đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp. Bởi chỉ cần quyết định của chính quyền cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì giá đất tăng lên gấp nhiều lần. Giá trị tăng đó cần phải quay trở lại bồi hoàn cho người dân mất đất và đầu tư phát triển xã hội – ông Hoàng Văn Cường nêu vấn đề.
Đặc biệt, quá trình sửa Luật Đất đai 2013 cần tiến hành song song với việc rà soát các điểm chồng chéo ở những văn bản luật khác như: Bộ Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… Theo đó, cần tổng kết lại các văn bản quy phạm pháp luật sao cho đồng nhất về cách hiểu cũng như quá trình áp dụng chính sách đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tránh việc làm luật theo kiểu “vừa đánh trống vừa thổi còi”, chỉ tạo thuận lợi cho quá trình quản lý.
Tiến sỹ Doãn Hồng Nhung – Phó Trưởng Ban Pháp chế – Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một trong những vướng mắc lớn của Luật Đất đai 2013 là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất. Đây cũng là khâu khó nhất, kéo dài trong quá trình thực hiện một dự án.
Bên cạnh đó, những tồn tại liên quan đến bảng giá và khung giá đất cũng đã được nhiều chuyên gia đề cập để gỡ khó cho doanh nghiệp. Một sản phẩm bất động sản luôn có 2 giá là giá theo quy định của Nhà nước và giá giao dịch thực tế. Việc xử lý khoảng cách này để giá đất “mang hơi thở của cuộc sống” sẽ phải đợi Luật Đất đai 2013 sửa đổi trong thời gian tới. Các doanh nghiệp đều rất nóng lòng và đặt nhiều kỳ vọng cho việc sửa Luật sắp tới.
Cộng đồng doanh nghiệp đang kỳ vọng một sự vào cuộc trọng tâm, dứt điểm của Chính phủ nhiệm kỳ mới trong việc đẩy nhanh dự án sửa đổi Luật Đất đai 2013. Tiến độ sửa đổi và chất lượng sửa đổi Luật lần này sẽ quyết định việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng – bà Nhung nhận xét.
Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần theo hướng thuận lợi cho quá trình triển khai thực thi pháp luật quản lý đất đai, hạn chế tăng thêm những giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp… Vì vậy, cũng rất cần có một “ nhạc trưởng” khách quan đứng ra để chỉ đạo, quản lý quá trình sửa luật, đảm bảo sự minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả, nâng cao sự phối hợp chặt chẽ, giữa các bộ, ngành liên quan.
Mặt khác, các quy định sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần được hệ thống hoá pháp luật để nâng cao hiệu quả thực thi trong đời sống xã hội, tạo dựng hành lang pháp lý an toàn. Các quy định pháp luật đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện khơi thông giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại… trên thị trường bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của một dự án bất động sản.
Chính vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ là giải pháp tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt là sau thời gian dài bị ảnh hưởng của dịch COVID-19.
'Vùng xanh' cho thị trường bất động sản năm 2022
Độ phủ vaccine tăng cao, các hoạt động sản xuất, kinh doanh dần khôi phục cùng tâm lý người mua, có thể giúp thị trường bất động sản khởi sắc từ năm 2022.
Tuy nhiên, vẫn cần những "vùng xanh" tạo "đòn bẩy" duy trì tăng trưởng và phục hồi bền vững trong bối cảnh dịch COVID-19.
"Vaccine" hồi phục thị trường
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Kênh thông tin dịch vụ bất động sản (BĐS) batdongsan.com.vn phân tích, thời điểm khó khăn nhất của thị trường trong quý IV/2021 đã qua, những tín hiệu vui từ độ phủ sóng vaccine, mở cửa nền kinh tế đã tạo điều kiện cho thị trường BĐS tươi sáng lên. Mức độ tìm mua BĐS của nhà đầu tư cả nước phục hồi mạnh, với 95% người được khảo sát mong muốn tìm mua và thuê được nhà phù hợp tài chính ngay trong quý I/2022. Thị trường BĐS Hà Nội sẽ có tốc độ phục hồi giao dịch và nguồn cung nhanh, sớm nhất cả nước, dự kiến ngày từ tháng 1/2022, sau đó đến thị trường miền Trung, TP Đà Nẵng và thị trường phía Nam, TP Hồ Chí Minh có thể phục hồi 100% nhu cầu giao dịch trong quý I/2022.
Thị trường BDS sẽ khởi sắc trong năm 2022 gắn liền với quy hoạch chung đô thị tại các địa phương.
Với những dự báo trên, xu hướng sử dụng, áp dụng công nghệ trong quản lý, tiếp thị và bán sản phẩm BĐS đang trở thành xu hướng bắt buộc để các chủ đầu tư, doanh nghiệp, đại lý môi giới và nhà đầu tư xây dựng cho mình kế hoạch phát triển thị trường và giúp định hình lại doanh nghiệp BĐS, khi nhiều hoạt động đã chuyển từ ngoại tuyến sang trực tuyến. Với việc đi lại còn hạn chế do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, các hình thức công nghệ cao như xem nhà 3D, VR hoặc ứng dụng công cụ tìm kiếm AI... đang ngày càng được đón nhận.
Đại diện các đơn vị công nghệ thuộc các doanh nghiệp BĐS đã khẳng định thương hiệu tại Việt Nam chia sẻ, dịch COVID-19 được xem là "cú huých" giúp quá trình bán hàng online phát triển mạnh mẽ hơn và chuyển đổi số hay áp dụng công nghệ vào bán hàng là xu hướng tất yếu. Đây là quy trình ứng dụng số cho phép quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh, chính sách bán hàng linh hoạt, hợp đồng và chăm sóc khách hàng trên một nền tảng của doanh nghiệp. Người mua chỉ cần "click" chuột là có thể tìm thấy nhiều nền tảng giao dịch BĐS.
Sự thay đổi trong cách thức tìm kiếm và "khẩu vị" nhà đầu tư đã và đang làm thay đổi xu hướng kinh doanh BĐS của nhiều chủ đầu tư. Bên cạnh vị trí và chất lượng xây dựng, nhiều doanh nghiệp bắt đầu "mạnh tay" hơn trong đầu tư phát triển các yếu tố tiện ích, môi trường và không gian sống để đáp ứng nhu cầu người mua. Các sản phẩm BĐS tập trung hướng tới giá trị thực, còn loại hình phục vụ đầu tư lướt sóng không còn được chú trọng.
"Vùng xanh" để đầu tư
Các chuyên gia kinh tế, BĐS dự báo, đại dịch kéo dài, khiến thị trường xuất hiện những "vùng xanh" BĐS, không chỉ "miễn nhiễm" với COVID-19, mà còn sở hữu tiềm năng tăng trưởng liên tục. Bất chấp những khó khăn của dịch bệnh, BĐS vẫn tăng giá và giữ vị thế là kênh đầu tư vàng do: Khung giá đất ở nhiều địa phương được điều chỉnh tăng từ 10-15%, giá vật liệu xây dựng tăng nhanh, thủ tục phê duyệt dự án siết chặt, kéo dài, dẫn đến tăng chi phí và cơ hội tăng theo...
Thị trường BĐS tư năm 2022 hướng đến những "vùng xanh" an toàn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, đến đầu năm 2022, các địa phương trong cả nước đã hoàn thành cơ bản tiêm vaccine cho đối tượng từ 18 tuổi, cùng với việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm COVID-19 đã tạo ra nhiều vùng xanh an toàn; đồng thời, kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới, tạo tiền đề để xác lập lại thị trường. Việc các doanh nghiệp đã được "tôi luyện" qua sàng lọc COVID-19 với những bước đi vững chãi, sự đầu tư bài bản hơn cũng là động lực mới giúp thị trường BĐS đón chờ những vận hội mới.
Những chuyển biến của thị trường BĐS ven đô tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có điểm chung là đầu tư công vào quy hoạch kết nối vùng được đẩy, ưu tiên hàng chục nghìn tỷ đồng cho kết nối vùng. Giai đoạn 2022-2025, Hà Nội tập trung cho các tuyến cao tốc trọng điểm là tuyến đường vành đai 4, vành đai 5 vùng Thủ đô, kết nối vùng quanh Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng được đẩy mạnh là tiền đề kích thích sự tăng giá của thị trường BĐS vùng ven.
Những dự án BĐS "xanh" sẽ trở thành xu hướng tìm kiếm của nhà đầu tư trong năm 2022.
Nhiều nhà đầu tư được hưởng lợi từ làn sóng đầu tư BĐS ven đô tại các tỉnh, thành phố: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu... Tuy nhiên, các thị trường này đều đã qua cơn "sốt nóng", khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao và đang dần có dấu hiệu bão hoà. Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng tìm kiếm những vùng đất tiềm năng mới, đón đầu trước khi sóng bất động sản bùng nổ ở những thị trường này.
Bộ Xây dựng công bố giá đất nền tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hải Phòng Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, chi tiết đến mức đơn giá của từng dự án. Nhìn chung, giá đất nền cơ bản không thay đổi so với quý III/2021. Tại khu vực miền Bắc, đặc biệt tại Hà Nội, giá đất nền vẫn ở ngưỡng cao, chưa giảm. Trong khi đó,...