‘Sốt’ đất tại các tỉnh phía Nam – Bài 1: ‘Cò’ thổi giá

Thị trường bất động sản tại các huyện ngoại thành và các tỉnh, thành lân cận TP Hồ Chí Minh đã “sốt cao” khi những thông tin “truyền tai” nhau về quy hoạch mới được đưa ra vào đầu năm 2022.

Theo các chuyên gia ngành bất động sản, thị trường đang tiềm ẩn nhiều rủi ro rất lớn khi bị các “cò” đất (người môi giới) làm giá.

Một lô đất nền tại đường Nguyễn Thị Rành, huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh được các cò môi giới đẩy giá lên 1,8 tỷ đồng, trong khi thực tế lô đất này đang được chính chủ rao bán với giá 1,55 tỷ đồng.

Giá bật tăng từng ngày

Từ đầu tháng 3 đến nay, bất động sản tại các huyện vùng ven TP Hồ Chí Minh đã “sốt” trở lại và “ nóng” lên từng ngày khi có một số thông tin về quy hoạch được “truyền tai” nhau. Chẳng hạn, trước thông tin huyện Củ Chi được đề xuất lên thành thành phố trực thuộc TP Hồ Chí Minh (giống thành phố Thủ Đức hiện nay) thì giá đất đã bật tăng chóng mặt khi người người đổ về đây để lùng mua đất.

Trong vai người đi mua đất, phóng viên Báo Tin tức ghi nhận, chỉ trong vài ngày, giá đất tại Củ Chi đã đồng loạt được cập nhật mới. Tùy vào khu vực, vị trí, diện tích, hệ thống hạ tầng mà các “đầu nậu” (cò đất lớn) đưa ra mức tăng khác nhau, từ 100 – 500 triệu đồng/lô.

Một môi giới rao bán đất nền tại xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi với giá 2,8 tỷ đồng nhưng thực tế lô đất này được chính chủ rao bán với giá 2,6 tỷ đồng.

Chị Nguyễn Thị Oanh, ngụ thành phố Thủ Đức cho biết, hai tuần qua, chị đã được “tận mục sở thị” khi theo chân những “cò” đất tại huyện Củ Chi để tìm mua một miếng đất nền với giá khoảng 1,5 tỷ đồng nhằm “đầu tư lướt sóng” nhưng tìm mãi vẫn không được miếng nào ưng ý.

“Trước Tết Nguyên đán 2022, tôi được mấy người bạn chuyên làm “cò” đất chào bán khá nhiều lô đất nền ở Củ Chi với giá từ 1,2 tỷ đồng đến 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi đó do chưa đủ tiền nên tôi nấn ná, thế nhưng chỉ sau Tết, tôi hỏi lại thì họ chào một loạt giá mới. Dù giờ tôi có 1,5 tỷ đồng nhưng vẫn khó có thể mua được đất”, chị Nguyễn Thị Oanh cho biết.

Theo anh Lê Tiến Long, một “cò” đất tại huyện Củ Chi cho biết, từ sau Tết Nguyên đán, giá đất tại Củ Chi đã được thiết lập mới. Đặc biệt, ngay sau khi có thông tin huyện Củ Chi được đề xuất lên thẳng thành phố và tuyến cao tốc TP Hồ Chí Minh – Mộc Bài (Tây Ninh) đi qua huyện Củ Chi chuẩn bị được khởi công đã khiến giá đất tại Củ Chi bật tăng phi mã.

Cụ thể, đất thổ cư có diện tích khoảng 200 m2 đã tăng lên mức 2,5 – 2,8 tỷ đồng/nền; đất vườn không chuyển thổ cư được, có diện tích 500 – 700 m2 có giá khoảng 1,5 – 2,5 tỷ đồng (tuỳ vị trí); đất vườn có thể chuyển thổ cư được hoặc đã có một phần đất thổ cư thì dao động từ 6 – 12 triệu đồng/m2; đất nằm trong khu quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp dự trữ có giá khoảng 2-3 triệu đồng/m2.

“Hiện nay, tại huyện Củ Chi, giá đất nền tăng cao nhất là khu vực xã Nhuận Đức và Bình Mỹ. Tại hai xã này, giá đất đang được đẩy lên từng ngày. Tất cả các lô đất này đều đã được điều chỉnh theo bảng giá mới, cao hơn cách đây 1 tuần từ 100 – 500 triệu đồng/nền tùy diện tích”, anh Lê Tiến Long cho biết thêm.

Tuy nhiên, dưới góc độ nhà đầu tư, anh Đỗ Hữu Tâm, ngụ ở Quận 3 cho biết: “Tôi có hai lô đất, một lô có diện tích hơn 100 m2 đang được chào bán với giá 1,5 tỷ đồng, lô thứ hai có diện tích 300 m2 đang được rao với giá 2,5 tỷ đồng. Giá này được tôi giữ từ trước Tết Nguyên đán đến nay và không tăng giá. Thực tế, giá hai lô đất được tôi rao bán hơn 1 năm qua nhưng đến nay vẫn chưa có người mua. Vì vậy, tôi thấy giá đất ở huyện Củ Chi tăng là do các “cò” đất thổi giá và vẽ vời để đi lừa các nhà đầu tư mới. Với hai lô đất của tôi, sau khi qua tay các “cò” đất đã được đẩy tăng chênh lệnh 250 – 500 triệu đồng/lô tùy diện tích”.

Theo anh Tâm, trước kia, cũng vì nghe lời các “cò” đất giới thiệu mua đất ở huyện Củ Chi đảm bảo có lời hơn cả thành phố Thủ Đức nên anh mới bỏ vốn về Củ Chi đầu tư. Tuy nhiên, hơn 1 năm qua, dù chào bán rất nhiều nơi, anh vẫn chưa thể “ra hàng” theo giá anh mong đợi, khiến vốn bị chôn quá lâu.

Đầu nậu đẩy giá để làm nóng thị trường

Chia sẻ về nguyên nhân giá đất nền tại Củ Chi tăng nóng, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cho biết, trong giao dịch bất động sản có hai giá, giá kỳ vọng và giá giao dịch thị trường. Hai giá này luôn có sự chênh lệch rất lớn. “Khi có thông tin tích cực liên quan đến khu vực nào, đất ở khu vực đó sẽ được người bán đẩy lên cao, đây gọi là giá kỳ vọng. Tuy vậy, giá kỳ vọng có được thị trường chấp nhận hay không cần một khoảng thời gian nhất định. Hiện nay, tôi chưa thấy giá thị trường ở huyện Củ Chỉ có sự thay đổi so với trước đây, chưa thấy có dấu hiệu tăng cao về giao dịch như các “cò” đất đang chào bán hiện nay”, ông Chánh cho biết.

Người dân khi đầu tư vào đất nền tại huyện Củ Chi cần tìm hiểu kỹ các vấn đề về thủ tục pháp lý và giá cả để tránh mua đất nền giá cao.

Tương tự, thông tin về việc tăng giá đất ở Củ Chi, chuyên gia kinh tế Nguyễn Văn Út cho biết, hiện nay, việc giá đất tăng nóng ở Củ Chi chủ yếu do các “đầu nậu” tự đẩy lên để làm nóng thị trường. Bởi, qua tìm hiểu của ông Nguyễn Văn Út, giá trị thực tế đang thấp hơn giá rao bán rất nhiều. “Giá đất thổ cư ở Củ Chi lúc này trung bình chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp từ 1-3 triệu đồng/m2. Các thương lái tự đưa lên để thu hút nhà đầu tư, nhu cầu thực sự chưa có nhiều. Tôi thăm dò gần chục nơi nhưng rất ít giao dịch trong tuần qua. Hiện nay, đang dịch bệnh, chiến tranh, kinh tế khó khăn, giá đất huyện Củ Chi cũng rất khó tăng cao như các môi giới đang chào bán”, ông Nguyễn Văn Út chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Văn Út, hiện nay, những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi vẫn có thể mua đất khu vực Củ Chi với thời hạn 3-5 năm. Thời điểm này, việc “lướt sóng” rất nguy hiểm và tiềm ẩn nhiều nguy cơ chôn vốn thời gian dài bởi thanh khoản hiện nay rất chậm, khách đi coi thì có nhưng xuống tiền mua rất ít. “Lúc này đầu tư rất mạo hiểm, đặc biệt những ai đi vay tiền để đầu tư cũng rất rủi ro. Tôi nghĩ, khoảng 3 tháng sau, khi thị trường đã bão hòa thông tin, giá đất mới thực sự rõ ràng và chính xác mới là thời điểm đầu tư thích hợp”, ông Nguyễn Văn Út nói.

Trong khi đó, theo nhiều chuyên gia bất động sản, hiện nay, tại các tỉnh phía Nam đang xuất hiện tình trạng có thông tin làm dự án, khu đô thị, mở đường cao tốc… ở đâu thì thị trường bất động sản nơi đó lại “sốt” để chờ đón sóng đầu tư. Tuy nhiên, không phải dự án giao thông, đô thị nào cũng được đầu tư và đẩy nhanh tiến độ để cho các nhà đầu tư bất động sản đón sóng tăng giá, ngược lại vẫn còn nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi.

Thực tế, thời gian chuẩn bị các dự án đô thị, hạ tầng giao thông thường rất lâu, đến khi chính thức khởi động mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy, rất nhiều nhà đầu tư mua đầu tư đón sóng đã bị “chôn” vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư “ăn theo” hạ tầng giao thông, đô thị hình thành trong tương lai. Vì thế, các chuyên gia ngành bất động sản cũng khuyến cáo, trước khi đầu tư bất động “ăn theo” sóng hạ tầng, các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu thật kĩ thông tin quy hoạch, pháp lý, tính kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, khả năng thanh khoản… để tránh bị thua lỗ vì “chôn vốn”.