Siết vốn vay lĩnh vực bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) tăng nóng, Ngân hàng Nhà nước ( NHNN) vừa tiếp tục siết mạnh khâu cho vay BĐS, khi chính thức chốt lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn, được sử dụng để cho vay trung và dài hạn trong 3 năm tới.

Có lộ trình

Thông tư 22/2019 vừa được NHNN ban hành (có hiệu lực từ ngày 1-1-2020), quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, cơ quan này sẽ siết lại giới hạn dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng, theo lộ trình 3 năm, từ đầu năm 2020 đến năm 2022.

Cụ thể, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ ngày 1-1-2020 đến 30-9-2020 là 40%, từ ngày 1-10-2020 đến 30-9-2021 là 37%, từ ngày 1-10-2021 đến 30-9-2022 là 34% và từ ngày 1-10-2022 sẽ còn lại 30%.

Cho vay mua nhà từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ áp hệ số rủi ro lên đến 150%. Ảnh: PHAN LÊ

Thông tư mới không chỉ siết lại hoạt động cho vay đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng, mà mục tiêu nhắm đến còn hạn chế cho vay trong lĩnh vực BĐS khi tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Hệ số rủi ro này được áp dụng để tính (mẫu số) trong việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng. Hệ số rủi ro càng cao thì CAR càng giảm. Các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay, mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỷ đồng, sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Trong đó, các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay, mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120% từ ngày 1-1-2020 đến hết ngày 31-12-2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1-1-2021.

Thông tư 22/2019 cũng quy định: tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi là 85% đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Bên cạnh đó, các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa đáp ứng được tỷ lệ an toàn vốn theo Thông tư 41/2016, phải gửi văn bản đến NHNN trước ngày 1-1-2020 nêu rõ lý do tiếp tục thực hiện tỷ lệ an toàn vốn và giải pháp, lộ trình để đảm bảo tuân thủ Thông tư 41/2016 chậm nhất kể từ ngày 1-1-2023.

Hướng đến ổn định thị trường

Việc siết vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tác động rất nhiều đến thị trường BĐS cũng như các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS, nên trước đó, Hiệp hội BĐS TPHCM đã nhiều lần kiến nghị gia hạn tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, nhằm tạo thuận lợi cho các DN tiếp cận vốn.

Vì hiện nay, nguồn vốn của DN BĐS chủ yếu dựa vào ngân hàng, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn. Mặc dù vậy, NHNN vẫn hạn chế cho vay vào lĩnh vực rủi ro này nên đã chốt lộ trình siết tín dụng vào thị trường BĐS và rải đều trong 3 năm.

Theo thông tin từ NHNN, đến hết quý 3-2019, tín dụng toàn hệ thống tăng 9,4% so với cuối năm 2018, trong đó, tính đến cuối tháng 8-2019, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng tới 14,58% so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 1,48 triệu tỷ đồng.

Con số trên cho thấy, tín dụng BĐS vẫn tăng với tốc độ khá cao, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Không chỉ thế, các chuyên gia trong ngành nhận xét, tín dụng BĐS thời gian qua có thể “núp bóng” cho vay tiêu dùng như vay để mua nhà để ở, kinh doanh nhà…

Nếu tính luôn các khoản vay này thì tín dụng BĐS chiếm không dưới 20% trên tổng dư nợ tín dụng.

Xét theo phân khúc thì BĐS cao cấp trên thị trường có dấu hiệu dư nguồn cung, nhưng giá vẫn không giảm. Trong khi đó, phân khúc trung bình vẫn đang thiếu cung, không đáp ứng đủ nhu cầu trên thị trường.

Do đó, việc NHNN tiếp tục siết chặt tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn trong gian đoạn tới đây là hợp lý, nhằm hạn chế việc dòng vốn chảy mạnh vào lĩnh vực BĐS; qua đó hạn chế rủi ro về thanh khoản, nâng cao an toàn chung của hệ thống tín dụng.

Cùng với đó, cũng có thể giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động mạnh theo chiều hướng xấu, giúp thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, ổn định hơn. Ông NGUYỄN HOÀNG MINH, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM

Tín dụng BĐS tăng gần 10% trong 11 tháng

Tính đến đầu tháng 12-2019, tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn TPHCM đạt 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm nay. Trong tổng tăng trưởng tín dụng đạt 2,2 triệu tỷ đồng này, tín dụng cho vay BĐS đạt 252.000 tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn TPHCM 11 tháng đầu năm, tương đương mức tăng trưởng 9,6% so với đầu năm 2019. Tuy nhiên, dư nợ này chỉ tính cho vay đầu tư dự án và mua nhà kinh doanh, chưa bao gồm dư nợ cho vay mua nhà để ở. Liên quan đến nợ xấu, 11 tháng năm 2019, nợ xấu của các ngân hàng trên địa bàn TP chiếm 2,2% trên tổng dư nợ của các ngân hàng. Riêng nợ xấu cho vay BĐS của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 3,3% tổng dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng tại TPHCM nói trên. TS BÙI QUANG TÍN, Trường Đại học Ngân hàng TPHCM

Doanh nghiệp phải tìm đến thị trường vốn

Việc giảm sốc và giảm ngay vốn vào BĐS sẽ tác động tiêu cực đến thị trường và các chủ thể liên quan, nên NHNN đã chọn phương án giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống mức 30% theo lộ trình 3 năm là sự điều chỉnh phù hợp để các ngân hàng thương mại ( NHTM) chuẩn bị và đáp ứng đúng quy định của NHNN đặt ra. Hiện nay, không ít NHTM đã đưa tỷ lệ này xuống dưới 40%, ở mức 30%-35%, để chuẩn bị cho quyết định này từ trước. Quan trọng là với việc điều chỉnh này, các NHTM phải cân nhắc và suy xét kỹ hơn khi cho vay BĐS. Qua đó, dần hình thành xu hướng ngân hàng chỉ là kênh cấp vốn ngắn hạn, còn DN muốn vay vốn trung, dài hạn thì phải đến với thị trường vốn. TS NGUYỄN TRÍ HIẾU, Chuyên gia tài chính ngân hàng

Thanh lọc chủ đầu tư “tay không bắt giặc”

NHNN đã thể hiện thông điệp mạnh mẽ về kiểm soát cho vay cá nhân để mua nhà ở phân khúc cao cấp là hoàn toàn hợp lý để giảm thiểu thiệt hại có thể xảy ra. Cụ thể, Thông tư 22/2019 quy định, khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro ở mức 120% trong cả năm 2020 và đến đầu năm 2021, sẽ áp hệ số rủi ro 150% nhằm đảm bảo kiểm soát, hạn chế đối với lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như BĐS. Ngoài ra, việc NHNN hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS, các DN BĐS cũng sẽ phải chủ động tìm các kênh vốn đầu tư khác; đồng thời, thanh lọc những chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, không có năng lực tài chính mà kinh doanh dựa vào vốn ngân hàng, vốn huy động từ người dân… gây nhiều rủi ro.

NHUNG NGUYỄN

Theo sggp.vn