Siết vốn đổ vào bất động sản để kìm giá nhà
Cần kiểm soát chặt những doanh nghiệp phát hành trái phiếu “ba không” do có nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và thị trường.
Thông tư 16/2021 liên quan đến việc các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp (DN) có hiệu lực từ ngày 15-1-2022. Những quy định tại thông tư này được đánh giá là biện pháp mạnh tay góp phần hạn chế vốn chảy vào bất động sản (BĐS), giúp thị trường phát triển minh bạch, ổn định. Tuy nhiên, để kéo giảm giá nhà, đất trong thời gian tới thì các chuyên gia cho rằng cần rất nhiều yếu tố cộng thêm.
Siết nhưng vẫn có lỗ hổng
Theo thống kê của Công ty chứng khoán SSI, trong quý III-2021, các DN BĐS dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành 85.500 tỉ đồng. Tính chung chín tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp đã phát hành 201.000 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8%/năm.
Đáng chú ý, có tới gần 60% lượng trái phiếu DN phát hành là do các ngân hàng và công ty chứng khoán nắm giữ. Đặc biệt, quy mô tín dụng qua kênh trái phiếu DN trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP.
Theo đánh giá của PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, theo thống kê lượng trái phiếu DN phát hành do các ngân hàng và công ty chứng khoán nắm giữ quá lớn, tình trạng này thực sự nguy hiểm. Lý do là trước đây ngân hàng có thể cho các DN vay, giờ lại đổ tiền ra mua trái phiếu. Cuối cùng, các DN lấy tiền bán trái phiếu để trả nợ vay thì chẳng khác nào tái cấu trúc lại nợ vay bằng việc mua trái phiếu với lãi suất cao.
Vì vậy, theo ông Thịnh, việc Thông tư 16 siết lại tình trạng trên là rất cần thiết. Theo quy định tại thông tư, ngân hàng chỉ được mua trái phiếu DN khi có tỉ lệ nợ xấu dưới 3%, không được mua trái phiếu DN nếu DN phát hành trái phiếu nhằm cơ cấu lại nợ; góp vốn, mua cổ phần tại DN khác. Như vậy, Ngân hàng Nhà nước sẽ giới hạn được các ngân hàng đầu tư vào các khoản nợ xấu mà sau này sẽ khó đòi.
“Thông tư 16 vừa giúp ổn định thị trường trái phiếu đi vào nề nếp. Đồng thời giúp ổn định hệ thống tài chính tiền tệ và kiểm soát, hỗ trợ thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định” – ông Thịnh nhận định.
Video đang HOT
Tuy nhiên, các chuyên gia bày tỏ lo ngại thông tư sẽ không quản lý được những DN tự phát hành trái phiếu “ba không” gồm không tài sản bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán.
Theo ông Thịnh, trái phiếu “ba không” tiềm ẩn rủi ro rất lớn, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả hệ thống tài chính. Có thể thấy trên thị trường BĐS, nhiều DN vẫn tự phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhằm thu hút nhà đầu tư.
Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cũng cho rằng cần quản lý, giám sát phát hành trái phiếu DN riêng lẻ, nhất là trong lĩnh vực BĐS. DN phát hành phải có xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng độc lập, báo cáo tài chính minh bạch, DN phát hành có kết quả kinh doanh của năm liền trước năm phát hành lỗ hoặc có lỗ lũy kế tính đến năm phát hành…
Giá nhà, đất tăng cao lý do lớn là vì hạn chế nguồn cung. Ảnh minh họa: M.LONG
Khi nguồn vốn bị siết lại, một số ý kiến cho rằng DN BĐS không thể đầu tư tràn lan như trước mà buộc phải tập trung vào những dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.
Tuy nhiên, việc siết vốn đổ vào BĐS qua kênh phát hành trái phiếu, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng vẫn khó kéo giữ được đà tăng của giá nhà, đất. Bởi lẽ giá BĐS do nhiều yếu tố thị trường quyết định.
Theo ông Thịnh, quy định trên sẽ giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững hơn song giá nhà, đất sẽ tiếp tục tăng khi nhiều chi phí đầu vào tăng lên. Điều đáng kể là khi thông tin ngày càng công khai, minh bạch hơn, đặc biệt là thông tin liên quan đến quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng thì việc đầu cơ hay chủ đầu tư thổi giá sẽ được hạn chế.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng trong giai đoạn này thị trường đang có nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, đây là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao. Vì thế, khi bị siết nguồn vốn từ phát hành trái phiếu, các DN BĐS sẽ phải tìm nguồn tín dụng khác để phát triển dự án.
“Khi chủ đầu tư khó khăn nguồn vốn, tăng thêm chi phí, khiến áp lực buộc phải tăng giá BĐS cao hơn nữa khi ngưỡng giá hiện đã là rất cao rồi” – ông Đính lo ngại.
Ngoài ra, ông Đính cho hay giá BĐS khó giảm vì hiện nay phải đối mặt với áp lực tăng giá do giá đất tăng, đầu vào giá nguyên liệu tăng, giá nhân công tăng…
Bộ Tài chính khuyến nghị nhà đầu tư khi mua trái phiếu doanh nghiệp
Bộ Tài chính khuyến nghị, nhà đầu tư cần hết sức lưu ý là lãi suất cao sẽ đi kèm với rủi ro cao; do đó phải hết sức thận trọng đánh giá kỹ về các rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu; không mua trái phiếu thông qua chào mời của các tổ chức cung cấp dịch vụ khi chưa tìm hiểu kỹ về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành...
Bộ Tài chính cho biết, trong thời gian vừa qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng nhanh, sau gần 8 tháng triển khai các quy định mới tại Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn duy trì đà tăng trưởng.
Theo Bộ Tài chính, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ 7 tháng năm 2021 tăng 17% so với cùng kỳ năm 2020. Tuy nhiên, bên cạnh các tác động tích cực giúp doanh nghiệp huy động vốn cho sản xuất, kinh doanh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng tiềm ẩn một số rủi ro.
Cụ thể, một số doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao, chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu hạn chế; chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản, có sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân nhỏ, lẻ.
Theo quy định hiện hành tại Luật Chứng khoán và Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, doanh nghiệp huy động vốn trái phiếu riêng lẻ theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm, cơ quan quản lý Nhà nước không cấp phép phát hành. Nhưng trong số doanh nghiệp phát hành trái phiếu vẫn có doanh nghiệp có quy mô nhỏ song huy động vốn với khối lượng lớn, lãi suất cao, doanh nghiệp phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc chất lượng tài sản đảm bảo kém.
Bộ Tài chính cho biết, đối với các trường hợp doanh nghiệp có tình hình tài chính yếu kém, khi huy động vốn trái phiếu với khối lượng lớn, lãi suất cao, chính các doanh nghiệp phát hành sẽ gặp rủi ro nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.
Với tính chất rủi ro cao hơn nên Bộ Tài chính cho rằng trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ chỉ phù hợp với nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là đối tượng nhà đầu tư có khả năng phân tích, đánh giá rủi ro, có năng lực tài chính và dám chấp nhận rủi ro khi quyết định mua trái phiếu.
Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp và các Nghị định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã quy định rõ chỉ nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được mua và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Theo đó, nếu không đủ điều kiện để trở thành nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, nhà đầu tư nên cân nhắc các quy định về điều kiện, tài liệu chứng minh và các quy định về xử phạt vi phạm đối với nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.
Bộ Tài chính khuyến nghị, nhà đầu tư cần hết sức lưu ý là lãi suất cao sẽ đi kèm với rủi ro cao; do đó phải hết sức thận trọng đánh giá kỹ về các rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu; không mua trái phiếu thông qua chào mời của các tổ chức cung cấp dịch vụ (công ty chứng khoán, ngân hàng thương mại) khi chưa tìm hiểu kỹ về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành và các điều kiện, điều khoản của trái phiếu.
Theo Bộ Tài chính, trái phiếu cần được đánh giá, phân tích trên các khía cạnh về lĩnh vực hoạt động, doanh nghiệp phát hành, tình hình tài chính, mục đích sử dụng vốn, chất lượng tài sản đảm bảo cũng như các điều kiện, điều khoản của trái phiếu.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cho rằng, nhà đầu tư cũng cần lưu ý việc các tổ chức tín dụng, công ty chứng khoán phân phối trái phiếu doanh nghiệp không có nghĩa là các tổ chức này đảm bảo an toàn cho việc mua trái phiếu. Các tổ chức này chỉ là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, hưởng phí dịch vụ từ doanh nghiệp phát hành mà không chịu trách nhiệm về việc doanh nghiệp có hoàn trả gốc và lãi trái phiếu khi đến hạn hay không, rủi ro của trái phiếu vẫn là rủi ro của doanh nghiệp phát hành.
"Đặc biệt, trong trường hợp "lách" quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp bằng hình thức mua trái phiếu thông qua các hợp đồng đầu tư với công ty chứng khoán, nhà đầu tư sẽ không phải là chủ sở hữu trái phiếu và không được bảo đảm các quyền lợi đối với trái phiếu theo các cam kết của doanh nghiệp phát hành", Bộ Tài chính cho biết
Vì vậy, Bộ Tài chính nhấn mạnh, tuân thủ pháp luật và nắm rõ thông tin về trái phiếu trước khi đầu tư là cách duy nhất để hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân khi tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Dẫn vốn trái phiếu doanh nghiệp đi đúng luồng Hai năm liên tiếp 2019 và 2020, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp lập kỷ lục vượt trái phiếu Chính phủ. Như hai mặt đồng xu, nếu không căn chỉnh đúng luồng, sẽ rất nhiều rủi ro tiềm ẩn... Ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng thư ký Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) Sự phát triển của thị trường trái...