“Siết” phát triển bất động sản cao cấp lúc này, nên hay không?

Thời gian qua, thị trường BĐS nổ ra các tranh luận nên hay không nên siết BĐS cao cấp. Đã có những động thái quản lý cho rằng, ưu tiên phát triển BĐS bình dân, vừa túi tiền, hạn chế phát triển các dự án cao cấp. Động thái này đang nhận nhiều ý kiến trái chiều nhau.

Trao đổi xung quanh câu chuyện này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, quan điểm siết BĐS là chưa đúng. Bởi quan điểm của CĐT khi làm sản phẩm luôn đánh giá dựa trên quan hệ cung – cầu. Thị trường có nhu cầu thì mới có sản phẩm, không CĐT nào đi đầu tư vào một sản phẩm mà không có nhu cầu.

Khoảng 3 năm trở lại đây, xét ở bình diện chung dòng BĐS cao cấp so với các phân khúc còn lại trên thị trường tương đối đồng đều nhau. Nhu cầu vẫn có, thị trường có, mức độ thanh khoản BĐS cao cấp cũng khá tốt.

Liên quan đến yếu tố đầu vào, theo bà Hương khi định vị một dự án đầu tư, xem phân khúc đó là hạng sang, cao cấp, trung cấp hay bình dân không chỉ phụ thuộc vào câu chuyện nhu cầu mà còn phụ thuộc vào vị trí để phát triển dòng BĐS đó. Với những vị trí CĐT chỉ có thể làm BĐS cao cấp, nhưng cũng có những vị trí muốn làm sản phẩm cao cấp cũng không được vì còn liên quan đến các yếu tố đồng bộ xung quanh.

Như vậy, để phát triển một dòng sản phẩm theo định hướng không chỉ phụ thuộc vào nội lực của CĐT mà còn nhiều yếu tố liên quan khách quan bên ngoài như vị trí, sự đồng bộ, lợi thế cảnh quan…để hình thành nên sản phẩm đúng với phân khúc mà CĐT định hướng. Cũng giống như việc đi du lịch, khách du lịch có đa dạng sự lựa chọn khách sạn 3 sao, 4 sao, 5 sao, thậm chí 6-7 sao. Có thể khách sạn 4 sao số lượng nhiều hơn 5 sao nhưng nhu cầu ở 5 sao vẫn có. Yêu cầu về mặt sản phẩm, khách hàng là khác nhau nên việc làm sản phẩm BĐS đa dạng trong nền kinh tế là việc đương nhiên.

“Thị trường là do cung – cầu quyết định, do sự phù hợp phát triển sản phẩm theo thị trường chứ không phải do yếu tố chủ quan. Vì thế, nên để thị trường quyết định hơn là đưa ra ý chí chủ quan là nên hay không nên, phân khúc này phải thế này, phân khúc kia phải thế khác. Điều quan trọng nhất hiện nay là phải có cơ chế chính sách phù hợp với từng phân khúc, loại hình, quy mô sản phẩm”, bà Hương bày tỏ quan điểm.

Theo bà Hương, khủng hoảng thừa trong BĐS là có nhưng chỉ xảy ra ở một vài giai đoạn đặc biệt của thị trường. Còn hiện nay thực tế nguồn cung đang đi sau cầu. Mặt bằng chung của BĐS Việt Nam còn chậm so với nhiều nước khác. Khoảng cách này cần được rút ngắn lại thì mới vực dậy được bộ mặt của nền kinh tế – xã hội.

Sau một thời gian, thị trường BĐS có sự tham gia của các Tập đoàn lớn như Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng, Đại Phúc…với các dự án quy mô lớn, tạo nên những khu đô thị bài bản, đã đóng góp thay đổi bộ mặt của cả khu vực và còn nâng cao chất lượng sống của người dân đáng nhẽ nên được khuyến khích để đầu tư, phát triển.

Nữ CEO này lấy ví dụ, bộ mặt của khu Nam thay đổi nhờ khu đô thị Phú Mỹ Hưng hay Phú Quốc so với cách đây 10 năm hiện tại rất khác. Cho thấy, đóng góp của BĐS vào diện mạo kinh tế – xã hội là rất lớn. “Cho nên, đừng bao giờ có tư tưởng là cần phải kìm hãm BĐS lại, siết phân khúc này, mở phân khúc kia. Tất cả mọi thứ nên để thuận theo thị trường”, bà Hương nhấn mạnh.

Khi được hỏi, vậy sự lệch pha cung – cầu, dư cung ở phân khúc cao cấp mà thị trường nói khá nhiều thời gian qua, là như thế nào?, bà Hương cho rằng, đó không phải là lệch pha, mà nhu cầu còn tồn tại khá lớn trong mỗi phân khúc. Cơ hội cũng còn rất nhiều cho các CĐT phát triển. Mỗi phân khúc phụ thuộc vào yếu tố đầu vào. Quỹ đất ở trung tâm thì CĐT chỉ có thể làm BĐS cao cấp và vốn dĩ nhu cầu nhà ở đó vẫn có.

Trước đó, thông tin Bộ xây dựng yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án BĐS cao cấp. Trả lời trên báo chíông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn BĐS Việt Nam cho rằng, việc “siết BĐS cao cấp” có thể sẽ đẩy giá nhà đất tăng cao và người dân nghèo càng khó mua được nhà đất. Thị trường hãy để nó tự vận hành, để các doanh nghiệp tự quyết định đầu tư vào phân khúc nào họ thấy phù hợp.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đình Trung, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho hay, bây giờ là lúc xác định bằng định lượng trong cơ cấu giá thành sản phẩm BĐS hiện nay, giá cao lý do từ đâu (tiền sử dụng đất, tiền đền bù đất, chi phí tài chính như lãi suất, chi phí cơ hội…) để tìm giải pháp giúp người dân mua được nhà giá tốt nhất. Không nên lấy doanh nghiệp này suy ra doanh nghiệp khác. Cũng không nên kết luận chung chung BĐS là siêu lợi nhuận, mà phải nhìn vào bản chất của vấn đề để giải quyết.

Theo ông Trung, trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, giao dịch “đóng băng”, thủ tục hành chính kéo dài, đa số các doanh nghiệp cho rằng, nếu Bộ Xây dựng dùng một mệnh lệnh hành chính can thiệp thị trường như nói trên là điều bất hợp lý.

Nói về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam từng cho rằng, trừ khi khu đất là của nhà nước, được chủ trương xây nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp thì buộc doanh nghiệp phải tuân thủ. Còn đối với các dự án mà đất do doanh nghiệp mua, tự đền bù giải tỏa thì việc lựa chọn phát triển phân khúc nào là tùy vào chiến lược của từng doanh nghiệp.

Nếu dùng các biện pháp hành chính để can thiệp nguồn cung mới của phân khúc cao cấp sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Đặc biệt là đối với các chủ đầu tư đang thực hiện các dự án cao cấp tại các khu đất đắc địa. Quá trình cấp phép khó khăn, kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp chịu gánh nặng chi phí, mất thời gian, khó có thể triển khai dự án.

Theo các chuyên gia, nếu muốn tạo nguồn cung cho phân khúc nhà bình dân, nhà ở xã hội thì có nhiều cách để tạo quỹ đất riêng, phân bổ nguồn lực riêng song song với những cơ chế, chính sách, ưu đãi hấp dẫn hơn, nhất là khâu thủ tục hành chính cần nhanh gọn, đơn giản. Còn câu chuyện siết hay không siết, dùng hành chính để can thiệp sẽ không mang lại hiệu quả, thậm chí còn gây hệ lụy cho thị trường BĐS.