Siết cho vay bất động sản, người nghèo lo khó mua nhà

Các ngân hàng mạnh tay “siết” cho vay bất động sản khiến nhiều người có nhu cầu ở thực lo ngại vì không thể tiếp cận vốn để để mua nhà.

Mua nhà gặp khó

Hiện nay, đa số người có nhu cầu ở thực, thu thập vừa và thấp đang sử dụng đòn bẩy tài chính từ các khoản vay ngân hàng. Đang có nhu cầu mua nhà sau khi kết hôn, vợ chồng anh Nguyễn Minh Tuấn (Hà Đông, Hà Nội) tham khảo một số dự án chung cư ở ven đô. Sau khi tìm hiểu, anh Tuấn cho hay, bất động sản tăng quá cao khiến những vợ chồng trẻ có nhu cầu mua nhà gặp khó khăn. Với nguồn tài chính hạn hẹp, họ buộc phải vay thêm ngân hàng. Hiện, vợ chồng anh Tuấn có hơn 1,5 tỷ đồng, buộc phải phải vay thêm một khoảng 800 triệu đồng của ngân hàng.

Anh Tuấn cho hay, thu nhập của vợ chồng anh là hơn 20 triệu đồng/tháng. Mỗi tháng, anh chị trả lãi và gốc cho ngân hàng theo dư nợ giảm dần. Tuy nhiên, trước thông tin các ngân hàng đang siết chặt cho vay, anh Tuấn lo lắng: “Nếu không có sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng thì vợ chồng mình khó có thể xoay sở thêm”.

Bà Nguyễn Thị Thảo (một khách hàng ở Hà Nội) cũng đang lên kế hoạch mua căn hộ tại Thanh Xuân (Hà Nội). Với khả năng tài chính có hạn, gia đình bà Thảo phải vay thêm ngân hàng 600 triệu đồng. “Nếu trước đây, ngân hàng cho vay khoảng 70% giá trị tài sản thì nay rút xuống còn khoảng 50%. Một căn hộ có giá trị trường khoảng 1 tỷ đồng thì ngân hàng chỉ cho vay 500 triệu đồng, thay vì khoảng 700 triệu đồng như trước đây”, bà Thảo cho hay.

Một số ngân hàng siết cho vay bất động sản

Theo bà Thảo, việc siết cho vay bất động sản là một trong những động thái làm giảm cầu về nhà, đất có tác dụng tốt để hạ nhiệt sức nóng của thị trường hiện nay. Tuy nhiên, cần phải có cơ chế để những người thực sự có nhu cầu về nhà ở vẫn có thể tiếp cận được với nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Đại diện một ngân hàng cho hay, mỗi ngân hàng có một chiến lược cho vay riêng. Tỷ lệ tăng trưởng cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân đã nhiều rồi nên ngân hàng không muốn cho vay lĩnh vực này nữa, mà tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Điều này cũng phù hợp với chủ trương của NHNN là kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo dõi thị trường bất động sản Việt Nam 15 năm qua, Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell chia sẻ: “Tôi từng chứng kiến một số chu kỳ có lượng đầu cơ rất lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS nhà ở tại Hà Nội hay TP.HCM. Có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế thông qua các khoản vay ngắn và dài hạn để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng. Thị trường do đó trở nên rất sôi động, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ”.

Hạ nhiệt thị trường

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, việc siết cho vay bất động sản ngay lập tức sẽ tác động rất lớn đến cả khách hàng lẫn chủ đầu tư. Bởi nếu các công ty kinh doanh bất động sản không được vay từ ngân hàng sẽ rất khó có nguồn lực để tạo lập quỹ đất và rất nhiều chi phí khác như xây dựng, bảo lãnh dự án… Như vậy, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, dẫn đến nguồn cung nhà đất tung ra thị trường bị hạn chế.

“Còn với khách hàng cá nhân, nếu họ không được ngân hàng cho vay mua nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đầu ra của chủ đầu tư, dẫn đến cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn. Tuy nhiên, tôi được biết việc siết tín dụng vào nhà đất là chính sách của một số ngân hàng chứ không phải đại trà” – ông Phúc nói.

Ông Đinh Minh Tuấn, đại diện một đơn vị nghiên cứu, cho rằng, siết chặt tín dụng chứ không phải hạn chế toàn bộ, tối đa. Tuy nhiên, việc siết tín dụng cũng ảnh hưởng, đầu tiên làm hạ nhiệt thị trường bất động sản, ưu tiên vốn vào sản xuất kinh doanh.

“Giả sử, nếu đưa room (hạn mức) tín dụng ngân hàng khoảng 20%, trong đó 8% cho bất động sản và 12% dành cho sản xuất kinh doanh. Thế nhưng, khi thấy thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh, rất mạnh thì không phải 12% đi vào sản xuất kinh doanh nữa mà gần như 20% đi vào thị trường bất động sản.

Khi tiền ở trong thị trường bất động sản là tiền không vận động, việc tạo ra giá trị cho thị trường thấp xuống, giá tiếp tục tăng lên nhưng hồi phục về sản xuất kinh doanh không có.

Vì thế, câu chuyện của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ là hạ nhiệt thị trường, điều chỉnh nguồn vốn đi vào thị trường bất động sản và sản xuất kinh doanh. Đối với những người lần đầu đi vay hoặc lần đầu đầu tư bất động sản sẽ có lợi thế, giá được kiểm soát”, ông Tuấn phân tích.

Cũng theo ông Tuấn, năm 2008-2010, room tín dụng cho vay bất động sản rất lớn, lên đến 25%, dẫn đến khi thị trường có động thái siết chặt tín dụng thị trường đã có làn sóng bán tháo bất động sản.

Do đó, năm 2022 chúng ta đã có những động thái siết một phần liên quan đến dòng vốn vào thị trường bất động sản. Vì thế, với những người mua, những người tham gia thị trường bất động sản mà không cần vay vốn sẽ có lợi thế. Đồng thời, sẽ làm cho thị trường có mức độ ổn định bền vững hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết, trong thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm trong khi bất động sản lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.

Với các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ,… việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng loại hình bất động sản mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa chủ đầu tư dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay.