Đã đến lúc thị trường bất động sản phải thanh lọc?

Theo các chuyên gia, một loạt tín hiệu cảnh báo về rủi ro trên thị trường địa ốc khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại.

Nhưng nhìn xa hơn, thị trường bất động sản cần thanh lọc sau khoảng thời gian dài tăng trưởng nóng, để đi vào quỹ đạo ổn định.

Nhà đầu tư lo ngại trước tín hiệu cảnh báo

Sốt đất đã trở thành kịch bản lặp đi lặp lại trên thị trường bất động sản, ngay cả khi dịch bệnh xuất hiện. Đến thời điểm hiện tại, sốt đất tại một số khu vực tỉnh vẫn xảy ra. Điều đáng nói, đó là giá bất động sản chưa có dấu hiệu dừng lại. Tâm lý giữ giá cao của người bán và không có người mua trở thành thực tế trên thị trường địa ốc.

Một thống kê của batdongsan.com.vn ghi nhận, lượt tìm kiếm bất động sản trong quý 1/2022 giảm 4% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng khoảng 2% so với quý 1/2019 – thời điểm dịch bệnh chưa diễn ra. Diễn biến này cho thấy bất động sản vẫn rất được quan tâm bất chấp những tác động tiêu cực và kéo dài từ dịch Covid-19. Thậm chí, nhu cầu tìm kiếm, sở hữu bất động sản còn tăng cao hơn, ở cả nhu cầu đầu tư và an cư.

(Ảnh minh hoạ)

Một số báo cáo của tổ chức này còn cho thấy, giá tất cả các phân khúc, đặc biệt là đất nền tăng mạnh. Mức giá tăng không ngừng của bất động sản khiến cho nhà đầu tư e ngại rằng, thị trường đang chững lại ở đỉnh.

Đầu tháng 4/2022, một số nhà băng bắt đầu có động thái siết tín dụng vào bất động sản. Xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp tục khi dòng tiền đổ vào địa ốc mạnh và lớn.

Tiếp đến, mới đây, thị trường bất động sản đón nhận thông tin xử lý lãnh đạo một số doanh nghiệp địa ốc sai phạm.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn lo ngại kịch bản đóng băng theo chu kỳ của thị trường địa ốc sắp diễn ra bởi tính đến nay bất động sản đã tăng nóng gần 10 năm.

Thị trường cần phải thanh lọc

Đánh giá về tín hiệu siết tín dụng vào bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng thương mại đang đối đầu với rủi ro tài chính lớn nhất là tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Hiện nay giá bất động sản đã tăng 200% – 500% so với năm 2013, nhiều khu vực tăng hơn. Quy mô thị trường cũng đã lớn hơn rất nhiều. Trong khi đó nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn dựa phần lớn trên nguồn vốn ngân hàng thương mại. Do vậy, với việc một số ngân hàng thương mại dừng khẩn cấp việc cho vay bất động sản và từng bước thắt chặt cho vay lĩnh vực này là điều cần thiết để giảm rủi ro khi thị trường thực sự đóng băng như giai đoạn 2011 – 2013.

Tăng trưởng tín dụng năm 2020 vào bất động sản còn 12% nhưng điều lo là ngân hàng thương mại đã chuyển vốn tín dụng sang hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp ba lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng…

Một góc độ khác là nợ xấu báo cáo chính thức cuối năm 2021 chỉ 3,79% (an toàn là dưới 3%); nhưng tính đúng tính đủ có thể lên tới 8%, tăng mạnh so với 2020. “Điều này làm chúng ta nhớ tới 2011, 2012 đa số ngân hàng thương mại đều công bố nợ xấu dưới 3%, nhưng Tổ chức xếp hạng Fitch lại cho rằng con số đúng là 14%”.

Theo ông Hiển, không có nhà nước nào kìm hãm giá đất nếu sự tăng giá đó là sự gia tăng tự nhiên của nền kinh tế đang phát triển. Còn hiện nay, Chính phủ siết tín dụng vào bất động sản là để bảo vệ hệ thống tài chính, ngân hàng. Vị chuyên gia này cũng cho rằng, thị trường bất động sản cần phải trải qua “kiếp hạn” trong năm 2022 để giảm đi rủi ro, trở nên ổn định và minh bạch hơn.

Đồng quan điểm đó, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, không đáng lo ngại với tín hiệu như siết phân lô bán nền, siết tín dụng hay việc xử lý sai phạm của lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản. Vị chuyên gia này cho rằng, thị trường bất động sản rất cần sự thanh lọc như vậy. Những chủ đầu tư, nhà đầu tư mang tính chộp giật, phát triển dự án nóng quá mức so với năng lực tài chính cần phải được thanh lọc. Việc thanh lọc sẽ làm thị trường trong sạch hơn, thông tin trở nên công khai minh bạch hơn.

Điều này đảm bảo thị trường được chấn chỉnh phù hợp cũng như phát triển bền vững. Theo ông Thịnh, sự lo lắng của một số nhà đầu tư là có thật nhưng nhìn tổng thể, thịt trường sẽ trở nên phát triển ổn định và lành mạnh.

Cũng theo các chuyên gia, tín hiệu cảnh báo khiến cho nhà đầu tư dè dặt hơn trong quyết định xuống tiền. Điều này cũng góp phần làm giảm nhiệt thị trường địa ốc nhưng điều này có nghĩa, bất động sản đi vào chu kỳ ổn định, bền vững hơn khi bong bóng được hạn chế nguy cơ vỡ.