Sau “bóng ma” Covid-19 là cơ hội cực lớn cho thị trường BĐS Việt Nam
Đây là nhận định của ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch BHS Group về diễn biến thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm. Ở bài viết này, chúng tôi xin trích dẫn toàn bộ ý kiến của vị doanh nhân này.
“Trước khi “bóng ma” Covid xuất hiện, Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là gặp nhiều khó khăn bởi nguồn cung hạn hẹp, giá một số nơi tăng cao, đổ vỡ cam kết của dòng BĐS nghỉ dưỡng. Khi Covid xuất hiện thì thực sự làm cho những người lạc quan nhất cũng đã tưởng tượng đến một cơn đại hồng thủy cuốn trôi mọi thành tựu kinh tế và một sự đổ vỡ trên diện rộng của thị trường BĐS.
Nhưng thật kỳ lạ, từ sau khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ thì thị trường như bừng tỉnh, mọi hoạt động mua bán diễn ra sôi động như chưa có chuyện gì xảy ra. Có thể đơn cử như một số dự án: Vinhomes Ocean Park (trung bình bán 150căn/tuần), Windham Lyntime Thanh Thuỷ (50 căn/tuần), Sky Oasis – Ecopark (bán 800 căn xuyên dịch), Legacy Hill Hoà Bình (trên 100 căn booking trong 1 tuần), Citadines Marina Hạ Long (250 căn trong 15 ngày mở bán),…Thị trường Miền Nam có sự chuẩn bị quy mô của các Chủ đầu tư như Novaland với Aqua City, Nam Long với Waterpoint, Đất Xanh với GEM Sky World Long Thành… và được các nhà đầu tư đón nhận thông tin khá tích cực.
Vậy thì đâu là nguyên do cho sự hứng khởi này? Ta có thể có vài suy luận cơ bản sau:
Thứ nhất, sự khác nhau giữa khủng hoảng kinh tế năm 2011 và nguy cơ 2020. Năm 2011 khi kinh tế thế giới phục hồi sau khủng hoảng thì Việt Nam lại chìm trong lạm phát và thất nghiệp. Lãi suất ngân hàng cho vay trung dài hạn lên tới 18% đến 20%, điều này khiến tiền trong dân khan hiếm, nhu cầu đầu tư đặc biệt là đầu tư BĐS bằng không. Còn chưa kể đến đó là hệ lụy của việc phát triển tràn lan các dự án phân lô bán nền không đủ điều kiện, sự quản lý lỏng lẻo của các doanh nghiệp Nhà nước và đặc biệt là “không có các Chủ đầu tư lớn đủ tầm” dẫn dắt thị trường theo hướng minh bạch và chất lượng. Cung thì thừa và cầu thì yếu dẫn đến kịch bản thị trường đóng băng vài năm sau đó.
Trong khi đó, bối cảnh hậu Covid -19, kinh tế Việt Nam đã đạt những thành tựu rất lớn. GDP các năm từ 2013-2019 tăng từ 6.8%- 7% mỗi năm, chỉ số lạm phát thường chỉ từ 3.5%-4.5%, hệ thống ngân hàng hoạt động rất hiệu quả. Đặc biệt, trong ngành BĐS thì tạo lập một thế hệ vàng các chủ đầu tư uy tín, đủ tài, đủ tâm và tầm dẫn dắt thị trường.
Có thể kể tới Vingroup, Sungroup, FLC Group, BIMGROUP, Novaland, Himlamland, MIK, TNR,…các sản phẩm từ tay các chủ đầu tư này vừa đạt chất lượng cao về quy hoạch, vừa đạt đẳng cấp về cảnh quan và tiện ích. Vì vậy, nguồn cung được chuẩn hoá và cạnh tranh nhau, đó là thành tựu của 7 năm thay đổi. Tuy vậy, cũng tại thời điểm này, những khó khăn về thủ tục pháp lý khiến các chủ đầu tư không thể cho ra thật nhanh các sản phẩm của mình. Điều đó dẫn đến một bối cảnh thị trường “cung yếu – cầu cao – giá khó giảm”.
Thứ hai, một loạt các thông tin tốt cho thị trường liên quan đến tháo gỡ pháp lý như: Cấp sổ cho Condotel, Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều trong Luật Đấu thầu, Bộ Xây dựng cho phép chia căn hộ 25m2,… và đặc biệt gần đây, Bộ Tài nguyên Môi trường rút lệnh cấm phân lô bán nền ở ngoại thành Hà Nội và TP HCM. Đó thực sự là những điểm mấu chốt vô cùng tích cực để tháo gỡ cho các chủ đầu tư.
Thứ ba, Việt Nam như đang sống khép kín trong một quả bóng nhiều ôxy. Ta có thể thấy rằng, hiện tại tình hình kinh tế, chính trị thế giới rất phức tạp và nhiều điều kiện bất lợi. Tuy nhiên, Việt Nam hay nói chính xác là tâm lý người Việt Nam hầu như không bị ảnh hưởng gì nhiều. Bên cạnh đó, Chính phủ lại tìm nhiều giải pháp để bơm tiền ra thị trường (dự kiến tổng lượng tiền bơm ra qua các kênh lên tới 900 ngàn tỷ). Khiến 100 triệu dân Việt Nam như sống trong một thế giới thu nhỏ chỉ tiêu tiền Việt và dùng hàng Việt. Không biết điều tích cực này có thể kéo dài bao lâu nhưng trong ngắn hạn điều đó tác động tốt đến tâm lý nhà đầu tư. Đặc biệt là nhà đầu tư chứng khoán và BĐS.
Thứ tư, sự bảo toàn lực lượng của các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Chúng ta thấy rằng, trong thời gian vừa qua các nhà đầu tư tham gia thị trường chia ra làm 2 loại chính, chuyên nghiệp và bán chuyên. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn nhắm tới những thị trường/ sản phẩm có tiềm năng lâu dài, có pháp lý minh bạch, và đặc biệt, họ biết rút tiền ra khi thị trường đã lên giá quá cao. Còn các nhà đầu tư bán chuyên thì thường chỉ nhìn vào lợi nhuận, họ không có kinh nghiệm để biết đâu là sản phẩm tốt và không biết đâu là điểm dừng. Kết quả là, những nhà đầu tư bán chuyên hiện vẫn sở hữu những sản phẩm ít tiềm năng hoặc giá rất cao. Còn các nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn đang rất đủng đỉnh tiền và sẵn sàng cho các “cuộc săn bắt” mới.
Thứ năm, sự nhạy bén của các chủ đầu tư khi ra các dòng sản phẩm mới:
BĐS công nghiệp: Ai cũng biết Việt Nam hiện tại là nước có nguồn nhân công giá rẻ, cầu cảng kho vận thuận lợi. Đặc biệt, Việt Nam được các nước lớn ưu tiên dịch chuyển nhà máy, xí nghiệp đến. Kèm theo đó là cơ hội phát triển BĐS công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi,…) và BĐS phụ trợ khu công nghiệp (nhà ở, khách sạn, trường học, dịch vụ,…).
Đô thị nghỉ dưỡng ven đô: Hiện tại, do yếu tố pháp lý và sự đổ vỡ cam kết của sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, rồi sự thay đổi hành vi đi du lịch (thay từ việc phải bay và nghỉ dài ngày thì khách hàng đang lựa chọn cách tự lái xe và nghỉ ngắn ngày hơn). Những thay đổi đó là cơ hội cho dòng sản phẩm “Đô thị nghỉ dưỡng ven đô”. Đó như là một ngôi nhà thứ hai vừa có thể nghỉ ngơi hoặc cho thuê theo nhu cầu.
Video đang HOT
Nhà ở xã hội: với thu nhập bình quân đầu người 3000 USD/năm thì nhu cầu nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam là vô cùng lớn. Tuy nhiên, loại hình này bị hạn chế về lợi nhuận của các chủ đầu tư nên đang không được họ chú tâm xây dựng.
Tóm lại, thị trường BĐS Việt Nam trong vài năm sắp tới dự kiến sẽ không bị sụp đổ như nhiều người nghĩ. Thậm chí có những điểm sáng và những thay đổi bản lề để có một giai đoạn 2020-2030 phát triển mạnh mẽ hơn. Trong dài hạn thì cần sự tài tình của các cơ quan nhà nước điều tiết để quả bóng ôxy không bị xẹp đi khi thu hồi dòng tiền (do lạm phát) hoặc không bị nổ tung khi thị trường quá hưng phấn khó kiểm soát. Còn về các chủ đầu tư, phần thắng sẽ thuộc về các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất và đưa ra được các dòng sản phẩm có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu dài hạn của người mua. Hy vọng, hậu Covid 19 sẽ là cơ hội để BĐS Việt Nam điều tiết, phát triển và thịnh vượng”.
Xu hướng nào cho thị trường bất động sản 2020?
Dường như thị trường bất động sản chưa quá bi quan dưới những đánh giá, nhận xét của những người trong cuộc.
Năm 2019 thị trường BĐS chứng kiến sự khó khăn chung. Số lượng dự án mới công bố bán hàng và dự án giao dịch thành công giảm rất nhiều so với các năm trước. Trong khi đó, nhu cầu ở thực vẫn tăng nhưng thị trường không đáp ứng được.
Bước sang năm 2020, lượng cung có thể cải thiện so với năm 2019, tuy nhiên vẫn cũng tiếp tục nhỏ gijt và thấp về dự án đủ điều kiện mở bán.
Về lượng cầu: Đối với nhà đầu tư và nhà đầu tư, tiếp tục có sự thận trọng, chỉ những dự án tốt đáp ứng được yêu cầu về thanh khoản cao, vị trí tốt và giá trị sản phẩm phù hợp thì mới được họ quan tâm. Đối với nhu cầu ở thực, đây là thước đo căn bản nhất của thị trường nhà ở trước đến nay. Lượng cầu này tiếp tục có xu hướng tăng và hứơng đến những dự án nhà ở có mức giá vửa phải, hợp lý đặc biệt phân khúc dưới 3 tỉ đồng. Phân khúc có lượng cầu lớn nhất là dưới 2 tỉ đồng/căn.
Nhìn chung thị trường BĐS năm 2020 tiếp tục xu hướng ổn định và thận trọng. Mãi lực thanh khoản ở mức trung bình, sẽ có đột biến ở 1 số phân khúc, đặc biêt phân khúc có nhu cầu ở thực dưới 2 tỉ đồng. Giá cả ở phân khúc này luôn có xu hướng tăng mạnh do lệch pha cung cầu. Phân khúc trên 3 tỉ đồng ít đột biến, giá cả ổn định và cũng có xu hướng tăng trong dài hạn. Ngoài ra, không ngoại trừ khả năng giá cả sẽ điều chỉnh giảm ở 1 số khu vực hiện đang có mức giá quá cao vì được kì vọng quá lớn nhưng thực tế thì những khu vực này cần thời gian rất lâu để kết nối hạ tầng.
Thị trường BĐS không theo một chu kỳ khủng hoảng nào hết (5 năm hay 10 năm trước đây nếu có chẳng qua là sự trùng hợp ngẫu nhiên). Mà do thị trường điều tiết với nhiều yếu tố cộng lại như Chính sách nhà nước, nền kinh tế...
Gần 2 năm vừa qua những nút thắt về pháp lý đang khiến nguồn cung trở nên khan hiếm, mặc dù do nhu cầu đầu tư và sở hữu vẫn rất lớn, thậm chí vượt xa nguồn cung tại những thị trường lớn như TP.HCM, Hà Nội. Cho nên, thị trường nếu có khủng hoảng thì khủng hoảng về nguồn cung.
Chính nguồn cung khan hiếm tại Tp.HCM đã là động lực để thị trường nhà ở liền thổ và đất nền phát triển mạnh trên diện rộng hầu như ở tất cả các tỉnh thành lân cận như: Bình Dương, Bình Phước, Long An, Đồng Nai , Bà Rịa Vũng Tàu, Cần Thơ , Đồng Tháp, An Giang, Kiên Giang. Đối với người dân và NĐT BĐS trên cả nước thì nhà ở liền thổ và đất nền vẫn là những mảng đầu tư truyền thống có sức hấp dẫn đặc biệt vì mang lại lợi nhuận cao và đáp ứng nhu cầu tiết kiệm, để dành khi có nguồn tiền nhàn rỗi.
Trong vòng 2-3 năm vừa qua BĐS tăng liên tục và có nhiều cơn sốt nên hiện nay 1 vài khu vực đang có đấu hiệu chững lại do thị trường điều chỉnh. Nhưng thị trường sẽ không bị khủng hoảng như giai đoạn 2009 - 2012 mà sẽ trầm lắng cục bộ ở 1 vài khu vực.
Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định trong năm 2020, khi Quốc hội đặt chỉ tiêu 2020: Tăng trưởng GDP khoảng 6,8%, lạm phát dưới 4% thì chắc chắn thị trường BĐS vẫn sẽ tiếp tục phát triển tốt.
Thị trường BĐS năm 2020 sẽ chưa "sáng sủa" hơn năm 2019, nhất là về vấn đề pháp lý. Tuy vậy, xu hướng thị trường có khả năng dồn vào dự án của các ông CĐT lớn nhiều hơn.
Người mua trên thị trường đang có xu hướng tập trung vào các CĐT lớn/khu đô thị lớn, bởi mang tính chất an toàn hơn. Có thể giá mua sẽ cao nhưng với những dự án quy mô được đầu tư bởi các CĐT lớn, uy tín trên thị trường thì dòng tiền của khách hàng sẽ đảm bảo.
Trong đó, phân khúc nghỉ dưỡng được dự báo sẽ có khả năng phát triển mạnh trong các năm tới. Du lịch Việt Nam đang có xu hướng tăng trưởng cho nên BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ phát triển theo. Còn phân khúc đất nền đang bị ảnh hưởng tâm lý từ yếu tố pháp lý nên khoảng vài năm nữa khi pháp lý ổn, nhà nước quy hoạch lại các tỉnh đồng bộ hơn thì mới phát triển lại được.
Về các khu vực phát triển BĐS nghỉ dưỡng thì Hạ Long, Nha Trang, Phú Quốc vẫn phát triển tốt do các thị trường này đã bền vững từ trước đến nay. Nhưng năm 2020, các thị trường này cũng chưa xuất hiện dự án nào mang tính bùng nổ.
Còn các thị trường mới nổi như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Yên, Bình Định...là những thị trường tiềm năng và sẽ có cơ hội phát triển trong vài năm tới. Các thị trường này tuy chưa bùng nổ, còn chậm nhưng hiện đang bắt đầu được các NĐT "nhòm ngó". Nhìn về dài hạn, các thị trường này chỉ bùng nổ khi có một ông CĐT lớn đứng ra "lead" cả thị trường đó, sức nóng sẽ kéo về. Hoặc là chờ thị trường chung, thuyền lên nước mới lên.
Thị trường bất động sản tại Tp.HCM trong suốt 2019 vừa qua vẫn tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cầu mạnh mẽ trong tất cả các lĩnh vực, đặc biệt là mảng nhà ở, văn phòng, công nghiệp và nghỉ dưỡng. Mặc dù vậy, thị trường cũng gặp khá nhiều hạn chế do việc thiếu nguồn cung và việc chậm trễ trong việc phê duyệt của chính phủ về khởi công các dự án mới, đặc biệt là trong mảng BĐS nhà ở. Mặc dù vậy, nguồn cầu của thị trường vẫn còn rất lớn.
Do nguồn cung hạn chế của hầu hết tất cả các phân khúc BĐS tại Tp.HCM, thị trường BĐS công nghiệp đang được đánh giá là điểm sáng trong năm vừa qua. Phân khúc này đặc biệt được cải thiện nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI ồ ạt vào thị trường Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất với hơn 60% giá trị đầu tư vào cả những doanh nghiệp sản xuất mới và cũ.
Tính trên địa bàn Tp.HCM và các khu vực lân cận, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy rất nhiều các hoạt động và giao dịch mua bán, chuyển giao và cho thuê lại của các nhà xưởng theo yêu cầu- mô hình nhà xưởng được thiết kế và xây dựng theo yêu cầu của doanh nghiệp, giúp tối ưu hóa diện tích sử dụng. Nhìn chung, thị trường BĐS công nghiệp đang ngày càng thể nên phổ biến và thu hút vốn đầu tư lớn từ các nhà đầu tư tại thị trường Việt Nam.
Tiến tới năm 2020, vẫn có những lạc quan về thị trường BĐS do nguồn cầu đang rất lớn ở các phân khúc trên thị trường. Thời gian tới, sự dồi dào trong nguồn cung của thị trường về cơ bản phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt chính sách của nhà nước, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới. Điều này cũng sẽ là yếu tố kích thích sự phát triển các 1 hệ sinh thái BĐS, bao gồm nhiều ngành nghề như thiết kế kiến trúc, xây dựng, và chính bản thân sự phát triển của chính phủ.
Những thị trường nóng sốt những năm 2017-2018 bắt đầu chững lại vào năm 2019 như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Tp.HCM.... Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến điều này. Trong đó, hàng loạt dự án "ma" xuất hiện, lừa đảo khách hàng đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người mua BĐS. CĐT cũng rất thận trọng việc ra hàng cuối năm năm 2019.
Tuy vậy, thị trường đang chứng kiến một vài dự án có sự bứt phá về bán hàng ở khu vực Q.9, Tp.HCM. Đồng thời, dư án BĐS tỉnh lẻ vẫn thu hút lượng lớn khách hàng quan tâm và đầu tư như: Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước....theo quy luật "chảy về vùng trũng".
Năm 2020 thị trường tăng trưởng tốt một vài phân phúc tuy nhiên khó quay lại thời hoàn kim năm 2017-2018.
Trong đó, BĐS các tỉnh lân cận với giá cả phải chăng vẫn thu hút dòng tiền của NĐT trong năm 2020 - 2021. Những dự án có diện tích phù hợp, giá tốt, quy hoạch đồng bộ, pháp lý chuẩn, vị trí thuận lợi.... thanh khoản vẫn khá tốt.
Ngoài ra, phân khúc nhà liền thổ ở các quận huyện ngoại ô và căn hộ chung cư giá vừa túi tiền với người mua thực vẫn sẽ bán tốt trong các năm tới. Bởi vì, thực tế quỹ đất trung tâm đã hết nên việc phát triển các quỹ đất xa lõi đô thị và chạy về vùng trũng là điều tất yếu của thị trường.
Thị trường năm 2020 chắn chắn sẽ sàn lọc lượng lớn các CĐT làm ăn chụp giật, năng lực yếu kém và lượng lớn sàn môi giới BĐS sau thời gian "mọc như nấm sau mưa". Đây là giai đoạn thanh lọc thị trường quyết liệt nhất.
Bài: Phương Nga
Thiết kế: Hương Xuân
Theo Trí Thức Trẻ
Bất động sản 'sống' thế nào thời Covid-19? Savills Châu Á Thái Bình Dương vừa công bố bản báo cáo mới nhất về Covid-19, với những phân tích chuyên sâu về tác động của dịch bệnh này tới thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, còn rất nhiều điều chưa thể dự đoán chính xác, tuy nhiên mỗi phân khúc bất động sản đều đang có những biện pháp...