Sắp đến thời điểm vàng của thị trường bất động sản
Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp trong ngành lạc quan về sự ổn định của thị trường BĐS trong năm 2021, nếu vắc-xin Covid-19 có mặt tại Việt Nam vào năm 2021 thì càng khẳng định thêm cho niềm tin về sự phục hồi tốt hơn của thị trường BĐS.
Dự báo về thị trường BĐS cuối năm 2020, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, đất nền cuối năm 2020 tiếp tục giao dịch chậm, giá không giảm mà có thể sẽ tăng 5%. Trong tương lai, các khu vực càng xa trung tâm lại càng có giá bởi đất trung tâm đã quá cao.
Nhìn nhận về tâm lý nhà đầu tư, ông Quang cho rằng kể từ nay đến cuối năm, giới đầu tư sẽ tiếp tục tái cơ cấu và có thể bán BĐS để giữ t.iền mặt vì chưa thể kỳ vọng vào thị trường năm 2021. Với các nhà đầu tư, các sản phẩm cần phải có tính thanh khoản tốt mới có thể trụ lại được.
Đồng thời, các chủ đầu tư đang đưa ra nhiều chính sách về tài chính, kích thích và thu hút nhà đầu tư mới, khiến họ phấn khích. Các dự án mới tập trung vào chiến lược cạnh tranh để thu hút khách hàng thu nhập ổn định, muốn đầu tư thêm BĐS thứ hai. Đây cũng là xu hướng của thị trường trong năm 2021.
Nhìn nhận về BĐS năm 2020, ông Quang cho rằng có nhiều biến động do ảnh hưởng của dịch bệnh. Tuy vậy, giá vẫn “neo” ở hầu hết các phân khúc. Còn sang năm 2021, dịch Covid-19 vẫn chưa xong nhưng thị trường BĐS sẽ ổn định trở lại, trong đó du lịch ổn định lại thúc đẩy BĐS nghỉ dưỡng phục hồi trong năm 2021.
Chuyên gia lạc quan vào thị trường BĐS năm 2021. Ảnh: Hạ Vy
Theo ông Quang, lãi suất cho vay ngân hàng vẫn thấp nên Việt Nam là điểm đến đầu tư, chính phủ cũng khuyến khích tăng cung nhà ở thu nhập thấp, xử lý dứt điểm pháp lý dự án tồn động, vì thế cơ chế đã bắt đầu thoáng hơn cho BĐS. Dự báo thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021.
Còn theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), dự báo từ nay đến Tết Âm lịch Tân Sửu (cũng là thời điểm vàng) và cả năm 2021, thị trường BĐS cả nước và Tp.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid và Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới.
Cụ thể, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021; (ii) Đồng thời với việc Chính phủ đang xem xét sửa đổi một số
Nghị định, nhất là “Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai”, sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách; (Nhưng, cần phải có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương trong khâu thực thi pháp luật, tháo gỡ ách tắc cho các dự báo thị trường bất động sản đến Tết Âm lịch Tân Sửu và năm 2021″ dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại, để thực hiện “mục tiêu kép” của Chính phủ đề ra, vừa kiểm soát hiệu quả đại dịch CoViD-19 vừa phát triển kinh tế vững chắc.
Bên cạnh đó, tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa, sẽ tiếp thêm nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội và thị trường BĐS Tp.HCM phục hồi và tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn, cả trong trung hạn và dài hạn, với những lực gia tốc mới.
Video đang HOT
Đó là, Đề án thành lập thành phố Thủ Đức thuộc Tp.HCM là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, là đô thị loại 1, có quy mô kinh tế bằng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố, đi đôi với mục tiêu xây dựng thành phố Hồ Chí Minh trở thành đô thị thông minh.
Đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Bên cạnh đó, hoàn toàn có khả năng huyện Cần Giờ sẽ trở thành “đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường” trong tương lai.
Chính phủ đã quyết định cho Tp.HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020, mà thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp.
Những t.iền đề này, theo HoREA sẽ là lực đẩy cho thị trường BĐS trong thời gian tới.
Trước đó, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam đã có góc nhìn lạc quan của BĐS nhà ở thương mại ngay cả ở bối cảnh dịch bệnh.
Theo ông Duy, thời điểm khó khăn này, từ một góc nhìn khác, lại là cơ hôi rất tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư BĐS không chỉ trong và ngoài nước. Với những chính sách và chủ trương thiết thực nhằm trải thảm đỏ cho các doanh nghiệp của Chính phủ Việt Nam, đây có thể coi là thời điểm vàng dành cho các thương vụ mua bán và sát nhập cho các dự án BĐS tại Tp.HCM nói riêng, và cả nước nói chung.
Bên cạnh đó, việc nỗ lực triển khai tuyến đường sắt Metro của UBND Thành phố, đi cùng với việc hoàn thiện triệt để việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại các quận vệ tinh như Quận 9, Nhà Bè, sẽ là một cú huých mạnh mẽ cho việc mở rộng và kết nối các khu độ thị mới, nhằm giải tải cho các khu vực trung tâm.
“Việc tạm thời hạn chế trong các hoạt động kinh doanh có thể coi là thời điểm tốt để bản thân chủ doanh nghiệp sản tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới các phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như BĐS công nghiệp hay nghỉ dưỡng, và tiến hành hoàn thành các công tác thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển BĐS tiếp theo trong vòng 1,2 năm tới”, ông Duy nhận định.
Nhận định về các chính sách thủ tục pháp lý, ông Duy cũng cho rằng, Nhà nước cần xem xét và mở rộng hơn về chính sách và quy trình thủ tục mua bán BĐS đối với khách hàng người nước ngoài. Có thể kể đến như tăng tỉ lệ quota số lượng căn hộ bán cho người nước ngoài, đơn giản hóa quy trình thủ tục hành chính- cho phép kí hợp đồng mua bán điện tử, đơn giản hóa việc thanh toán t.iền mua BĐS, cho phép đóng các loại thuế phí trực tuyến, minh bạch và ra các hướng dẫn và đấy nhanh tiến độ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất- sổ đỏ, sổ hồng.
Thành lập tổ hợp tín dụng cứu doanh nghiệp
Giảm lãi suất điều hành là điều kiện để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp (DN). Song trao đổi với ĐTTC, TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU, chuyên gia tài chính NH cho rằng, giải pháp này chưa thể kích thích được tăng trưởng trong lúc này mà cần có giải pháp khác thiết thực hơn.
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, theo số liệu của NHNN, tín dụng 9 tháng tăng 6,09%, ông nhận định như thế nào về con số này?
TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU: - Đây là mức tăng trưởng thấp so với năm ngoái, do nền kinh tế Việt Nam đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh. Nhưng thực tế DN rất cần vốn.
Vốn đây không những là vốn đầu tư mà còn là vốn lưu động để duy trì tính thanh khoản để họ có thể trả lương cho người lao động, trả t.iền thuê mặt bằng, thanh toán cho nhà cung cấp, trả nợ cho NH, trả thuế cho Chính phủ, trả tất cả các chi phí thường xuyên khác.
Trong vòng 1 tháng, nếu một DN mất khả năng chi trả, hoạt động của họ sẽ lung lay, người lao động cũng sẽ bắt đầu đi tìm việc làm mới, đơn vị cho thuê mặt bằng cũng sẽ có sự cảnh báo, nhà cung cấp có thể cảnh báo không giao hàng.
Trong vòng 3 tháng nếu không thanh toán được những khoản đó, DN sẽ đi vào tình trạng mất thanh khoản. Khi đó, người lao động rời khỏi DN, bên cho thuê mặt bằng tìm cách cắt hợp đồng thuê, nhà cung cấp sẽ ngưng ngay việc cung cấp nguyên vật liệu, dịch vụ.
Với các khoản vay NH, thanh toán nợ chậm từ 90 đến 180 ngày, DN sẽ rơi vào nợ nhóm 3. Và sau 3 tháng nếu không còn sức chịu đựng nữa, trong vòng 6 tháng, họ đi đến ngưng hoạt động và phá sản.
Nhưng trên thực tế, rất nhiều DN không có khả năng vay t.iền của NH mặc dù nhu cầu về tín dụng rất lớn. Bởi dưới sự chỉ đạo của NHNN, NHTM không được cho vay dưới chuẩn. Chính vì thế, tăng trưởng tín dụng rất thấp so với năm ngoái.
Bên cạnh đó, mức cầu trong nền kinh tế cũng suy giảm, nên nguồn cung sản xuất cũng giảm theo trong tất cả các ngành nghề từ du lịch, khách sạn đến thương mại, nông nghiệp... Các trụ cột chính của nền kinh tế bị ảnh hưởng, từ đó tác động cộng hưởng với nhau để đưa đến tình trạng tăng trưởng tín dụng thấp.
- Trong bối cảnh đó, NHNN tiếp tục giảm lãi suất điều hành, liệu điều này có kích thích được tăng trưởng tín dụng, hỗ trợ nền kinh tế?
- Giảm lãi suất điều hành có tác động tích cực là giảm chi phí vốn cho DN. Nhưng với rất nhiều DN, vấn đề lãi suất hiện tại không phải là điều họ lo lắng, mà làm thế nào để vay được vốn khi họ đang cần duy trì thanh khoản, duy trì sản xuất kinh doanh, duy trì thị phần.
Chính vì vậy, trong thời gian gần đây, NHNN liên tục giảm lãi suất điều hành, giảm cả lãi suất trên thị trường 1 (giảm trần lãi suất huy động từ 4,5%/năm xuống 4%/năm cho kỳ hạn dưới 6 tháng), nhưng thật sự điều này không tác động mạnh đến tín dụng.
Bởi nhu cầu tín dụng lúc này lớn nhưng NH không cho vay ra được do vướng chuẩn, nên có giảm lãi suất cũng không tạo ra động lực DN đi vay. Dĩ nhiên lúc này DN nào có khả năng vay rất hoan nghênh việc giảm lãi suất. Nhưng nhìn chung, dùng chính sách t.iền tệ giảm lãi suất điều hành để kích thích tăng trưởng nền kinh tế lúc này chưa thể kích thích được.
Ảnh minh họa: VIẾT CHUNG
- Vậy ông có đề xuất nào để giải bài toán vốn cho DN?
- Tôi cho rằng rất khó giải bài toán này. Thật sự các NH cũng phải làm mọi cách để bảo toàn vốn vì họ đã trải qua bài học nợ xấu giai đoạn trước. Bây giờ, họ không thể cho vay dưới chuẩn để đến lúc nào đó chính họ chịu thiệt hại do hoạt động tín dụng dễ dàng.
Chính vì vậy, tôi đề nghị Chính phủ phải có một giải pháp là yêu cầu các NH phải thành lập một tổ hợp tín dụng. Tất cả các NH đều phải tham dự vào tổ hợp này, với tỷ lệ tham gia tương đương 3%/tổng dư nợ của mỗi NH.
Tổng dư nợ của nền kinh tế là 8,5 triệu tỷ đồng, nếu tham gia với tỷ lệ 3% sẽ có một tổ hợp tín dụng khoảng 300.000 tỷ đồng, cũng tương tự gói 300.000 tỷ đồng các NH đã triển khai trước đó.
Đây sẽ là chính sách của Chính phủ và các NH nội lẫn ngoại hoạt động tại Việt Nam phải tham gia. NHNN làm đầu mối thiết lập tổ hợp nhưng phải có một NHTM đứng ra quản lý tổ hợp. Dùng tổ hợp này để cho vay các DN đang khó khăn trong dịch bệnh.
Vấn đề đặt ra là t.iền đâu? Các NH hiện nay có thanh khoản rất tốt và trong nguồn vốn huy động có nguồn huy động lõi với lãi suất rất thấp là CASA (gồm t.iền gửi không kỳ hạn và tiết kiệm không kỳ hạn).
CASA của hệ thống NH Việt Nam chiếm khoảng 20% trên tổng vốn huy động. NH có thể lấy nguồn đó để tham dự vào tổ hợp tín dụng, từ đó có thể cho vay ra với lãi suất rất thấp, khoảng 3%/năm.
Thể thức cho vay là kỳ hạn 3 năm, trong đó năm đầu ân hạn chỉ trả lãi không trả gốc (vì tại thời điểm này dịch bệnh có lẽ vẫn tiếp tục tác động tới các DN ít nhất 1 năm nữa); gốc và lãi được trả từ năm thứ 2 trở đi.
Đương nhiên đi kèm là những tiêu chí phân loại cụ thể rõ ràng DN nào được hưởng gói đó, không thể nói chung chung như gói 300.000 tỷ đồng trước đây là giúp DN bị tác động bởi dịch bệnh thì NH sẽ không thực hiện.
Về quản lý rủi ro, vì những DN vay được gói này đa phần là DN đang yếu nên phải rà soát, những DN nào c.hết lâm sàng không thể nào giúp họ được, vì DN kiệt quệ rồi dù có bơm bao nhiêu t.iền chăng nữa cũng không thể cứu. NHNN phải cùng các NH xây dựng bộ tiêu chí phù hợp để giúp các DN còn đủ sức tồn tại, có thể phục hồi sau dịch bệnh và có thể đóng góp được cho đất nước sau dịch bệnh.
Thêm vào đó phải dùng cơ chế bảo lãnh tín dụng (BLTD) để kiểm soát rủi ro. Chính phủ đã có Nghị định 34/2018 về quỹ BLTD, nhưng trong đó chỉ mới đề cập đến quỹ BLTD địa phương. Tôi đề nghị phải có quỹ BLTD quốc gia và có vốn điều lệ lớn đổ vào.
Quỹ BLTD đó sẽ bảo lãnh cho DN vay vốn NH theo chương trình trên. Chỉ có cách đó, NH mới dám cho vay. Nếu dùng hình thức đó, Chính phủ không phải bỏ t.iền mà các NH lại có thể kiểm soát được rủi ro, giúp được DN, hỗ trợ phục hồi nền kinh tế.
Còn nếu cứ lẩn quẩn các gói như đã triển khai thời gian qua với thông tin giải ngân rất hạn chế, hay đang dự kiến gói 100.000 tỷ đồng cũng giống như treo "bánh vẽ", trong khi thực chất DN không được thụ hưởng hiệu quả.
- Xin cảm ơn ông.
Ngân hàng tăng dự phòng, rao bán tài sản thế chấp để xử lý nợ xấu Trong bối cảnh tác động của Covid-19, tình hình kinh tế khó khăn, ngành ngân hàng đã triển khai nhiều giải pháp gỡ khó cho doanh nghiệp, người dân như thực hiện cơ cấu miễn giảm lãi, giãn nợ... Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng thương mại công bố trong quý III-2020 cho thấy tỉ lệ nợ xấu tăng đáng kể...