Sao vẫn mắc bẫy bất động sản “ma”?

Thời gian qua, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận liên tục xảy ra tình trạng một số công ty môi giới bất động sản lập dự án ma lừa bán ra thị trường.

Chỉ cần lên mạng gõ tên dự án, địa chỉ hoặc đến bộ phận địa chính của UBND phường (xã), quận (huyện) hỏi là có thể biết rõ tính xác thực của dự án. nhưng tại sao vẫn có rất nhiều người dân bị lừa?

Dự án ảo, thu tiền thật

Ngày 3-12, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh đã khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với Trịnh Quốc Hưng (40 tuổi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Thương mại và đầu tư KingLand có trụ sở tại quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh để điều tra về hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Theo hồ sơ vụ án, giữa năm 2020, đơn vị đã nhận tổng cộng 44 đơn thư của nhiều cá nhân với nội dung tố cáo ông Trịnh Quốc Hưng thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng hợp tác đầu tư của dự án Khu nhà ở Định An (tên gọi khác là KingLand Home City 5) ở ấp Đồng Sến, xã Định An, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương để chiến đoạt tài sản.

Ngoài ra, tất cả các đơn thư tố cáo đều ghi rõ, trong hợp đồng Công ty KingLand hứa sau khi người mua đóng đủ tiền sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù người mua đã đóng đủ tiền nhưng chờ hàng năm trời mà công ty này vẫn không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án, người dân đến đòi tiền thì thanh lý hợp đồng nhưng không trả lại tiền…

Lập biên bản khám xét nơi ở của Trương Tuấn Em – Giám đốc Công ty Eagle Lan.

Sau một thời gian tiến hành điều tra, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. Hồ Chí Minh xác định Công ty KingLand chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Định An. Riêng bị can Trịnh Quốc Hưng đã tự lập bảng vẽ phân lô dự án, quảng cáo gian dối, ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng hợp tác đầu tư để bán đất nền và thu tiền của nhiều cá nhân. Đồng thời, không thực hiện thỏa thuận, lẩn tránh khách hàng nhằm chiếm đoạt tổng số tiền hơn 9 tỉ đồng, thu lợi bất chính cho cá nhân và đồng phạm.

Vụ thứ hai, vào ngày 5-12, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh đã tống đạt quyết định khởi tố bị can, thực hiện lệnh bắt tạm giam Trương Tuấn Em (sinh năm 1988, ngụ huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng), Giám đốc, đại diện pháp luật Công ty CP Đầu tư bất động sản Eagle Land (gọi tắt là Công ty Eagle Land) về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Trước đó, ngày 31-7, Cơ quan Cảnh sát điều tra đã khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với Nguyễn Thị Diệu Thúy cũng về tội trên (Thúy là người cấu kết với Tuấn Em lập dự án ma lừa bán cho nhiều người).

Theo cơ quan điều tra, ngày 3-7-2018, Nguyễn Thị Diệu Thúy, Giám đốc Công ty Đầu tư Tiên Phong Land (Tiên Phong Land) đã ký thỏa thuận đặt cọc một phần tiền trong tổng số 32 tỷ đồng đã thỏa thuận trước đó để mua 2 lô đất rộng 2.462m thuộc thửa đất số 692, 695, 701 tờ bản đồ số 06 và thửa đất số 437 tờ bản đồ số 03, tại phường Phú Hữu, quận 9, TP Hồ Chí Minh của bà Lê Thị Tỉnh. Nội dung hợp đồng đặt cọc thể hiện rõ tình trạng pháp lý của khu đất gồm 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc quyền quản lý của Công ty CP Dịch vụ và Vận tải ôtô số 6, tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng và đang bị nợ quá hạn nên ngân hàng đồng ý thanh lý tài sản.

Mặc dù thủ tục mua bán lô đất trên chưa hoàn thành, chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa lập thủ tục xin thành lập dự án nhưng với ý đồ lừa đảo, tháng 8-2018 Thúy đã liên hệ với Công ty Eagle Land do Trương Tuấn Em làm giám đốc để hợp tác. Sau khi thống nhất đặt tên dự án là “Khu dân cư Gò Cát mới”, Tuấn Em và Thúy cho tiến hành lập bảng vẽ phân khu đất trên thành 29 lô đất diện tích từ 50-80m, xây dựng cơ sở hạ tầng một cách qua loa rồi rao bán trên mạng Internet.

Để phục vụ cho mục đích lừa đảo, Thúy còn thuê căn nhà ở đường Thân Nhân Trung, phường 13, quận Tân Bình, để làm trụ sở cho Công ty Eagle Land, tuyển dụng nhân viên tiếp thị và quy định nếu có khách hàng liên hệ nhận chuyển nhượng đất thì giới thiệu với họ là công ty đang thực hiện dự án trên và sẽ sang tên chuyển nhượng đất cho người mua trong vòng 3 tháng kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.

Nguyễn Thị Diệu Thúy – Giám đốc Công ty Tiên Phong Land.

Với chiêu trò này, Công ty Eagle Land của Thúy đã ký 29 hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với 22 khách hàng để thỏa thuận chuyển nhượng các lô đất thuộc khu đất trên và đã nhận của 22 khách hàng trên với tổng số tiền hơn 41,5 tỷ đồng.

Đối với Trương Tuấn Em, kết quả điều tra ban đầu cho thấy, chỉ trong thời gian ngắn làm Giám đốc Công ty Eagle Land từ tháng 8-2018 đến tháng 10-2018, mặc dù biết rõ tình trạng pháp lý của khu đất trên nhưng Trương Tuấn Em vẫn đồng ý thực hiện môi giới. Trong vụ này, Tuấn Em cùng một số đối tượng lập khống bảng vẽ phân lô dự án với tên gọi “Khu dân cư Gò Cát mới” rồi tổ chức rao bán, tư vấn thông tin sai sự thật về tình trạng pháp lý của “dự án” để ký hợp đồng chuyển nhượng cho 14 khách hàng, thu tổng cộng trên 12 tỷ đồng giao lại cho các đối tương khác, hưởng lợi hơn 1 tỷ đồng phí môi giới.

Tiếp tục thủ đoạn lừa đảo, tháng 10-2018, Tuấn Em thành lập Công ty CP Tư vấn và Đầu tư bất động sản New City Land, trụ sở phường Tân Sơn Nhì, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh rồi thuê Đinh Văn Đại (sinh năm 1990 tại huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình) làm người đại diện pháp luật. Có pháp nhân trong tay, công ty này lập tức ký 6 hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng đất nền tại dự án ma “Khu dân cư Gò Cát mới” và viết các phiếu thu, thu tiền của 6 khách hàng tổng cộng gần 8 tỷ đồng.

Cơ quan Công an tống đạt quyết định khởi tố bị can đối với Trịnh Quốc Hưng – Tổng Giám đốc Công ty King Land.

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. Hồ Chí Minh đang điều tra vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại những chung cư do Công ty CP Đầu tư phát triển địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) làm chủ đầu tư. Giám đốc công ty này là Trịnh Minh Thanh (sinh năm 1964; ngụ phường 6, quận Tân Bình), bỏ trốn trước đó nên cơ quan điều tra đã ra quyết định truy nã trên phạm vi toàn quốc.

Theo tài liệu của Cơ quan công an, Công ty Khang Gia có địa chỉ tại 103 Sư Vạn Hạnh, phường 12, quận 10, ngành nghề kinh doanh bất động sản. Công ty được thành lập cách đây 17 năm. Trong thời gian làm chủ đầu tư chung cư Khang Gia Chánh Hưng (tại số 59 đường 16, quận 8), mặc dù dự án này không tồn tại căn hộ số 12B, tầng 5 nhưng Thanh vẫn lừa ký hợp đồng bán cho bà Trần Thị Kim Liên để chiếm đoạt số tiền trên 1,5 tỷ đồng. Ngoài ra, sau khi bán cho bà Lê Thị Xuân Hà căn hộ số 10, tầng 7, Thanh tiếp tục ký hợp đồng lừa bán cho ông Phan Nhất Hải, chiếm đoạt số tiền 984 triệu đồng.

Người mua trở thành đồng lõa?

Theo ông Trần Văn Thuận, một người từng có nhiều năm hoạt động môi giới bất động sản cho biết, mặc dù trong những năm qua, cấp chính quyền ở các khu vực nóng về nhà đất và cả Cơ quan công an liên tục phát đi cảnh báo trên các phương tiện thông tin đại chúng, cắm biển cảnh báo tại những khu đất nông nghiệp, đất do Nhà nước quản lý nhưng vẫn có hàng nghìn nạn nhân sập bẫy.

Lý giải vấn đề này, ông Thuận cho rằng do nắm nhu cầu về đất nền đối với người dân rất lớn nên một số cá nhân đã lập ra các công ty môi giới bất động sản rồi vẽ ra những dự án trên nền đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc đất do Nhà nước quản lý rồi lừa bán cho nhiều người.

Dân kinh doanh nhà đất có thể bỏ ra vài trăm ngàn mua phần mềm kiểm tra trên mạng của một nhà mạng nào đó là có thể kiểm tra ngay được khu đất đó có thuộc diện quy hoạch cây xanh, trường học, bệnh viện, đất ở hay không. Còn đối với người dân thì có thể trực tiếp đến bộ phận địa chính cấp phường hoặc quận nơi được giới thiệu là đang thực hiện dự án là có thể tìm hiểu rõ ràng về tính pháp lý của dự án. Nhưng, có lẽ do nhiều người hám lợi nên cứ nhắm mắt làm liều mà không cần tìm hiểu.

Một bộ phận không nhỏ khác thì chưa từng có kinh nghiệm trong mua bán nhà đất nên dễ tin vào những lời quảng cáo, môi giới như: “Đây là tập đoàn lớn nên đảm bảo chỉ trong vòng từ 2-3 tháng là ra sổ… Công ty chỉ ưu đãi cho một số khách hàng đầu tiên được mua giá rẻ nhưng khả năng sinh lời nhanh… chỉ còn vài nền, nếu không nhanh người khác sẽ mua mất…” để rồi bị lừa.

Người dân bày tỏ thái độ, đòi Công ty Tiên Phong Land trả lại tiền.

Theo luật sư Phan Hoàn Phúc – Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, trong 5 năm trở lại đây, mỗi năm có ít nhất hàng chục người tìm đến ủy quyền cho ông đứng đại diện pháp luật để khởi kiện một số công ty môi giới bất động sản dùng dự án ma để lừa đảo. Nhiều người mù mờ về đất đai nhưng thấy lãi suất ngân hàng quá thấp nên đã rút tiền tiết kiệm đi mua đất mà không cần tìm hiểu nên bị lừa, song cũng có không ít người biết đó là dự án ma vẫn tranh thủ lướt ván. Những người này thường không quan tâm đến vấn đề đạo đức, sẵn sàng bắt tay với người đứng đầu công ty lừa đảo, tìm người có nhu cầu mua đất để bán, tạo thành một chuỗi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo kiểu đa cấp.

Từ thực tế những gì mà luật sư Phúc thu thập được trong thời gian dài cho thấy, chính người mua lại là người đứng ra bảo vệ cho đơn vị bán hàng sai phạm đó. Vì nếu không bảo vệ, họ cũng bị ảnh hưởng, có nguy cơ mất trắng, thiệt hại về tiền. Vì sợ mất tiền nên họ buộc phải nói tốt và trở thành đồng phạm.

Để xảy ra hàng loạt vụ lừa đảo bán dự án ma không thể không nhắc đến sự thiếu sót trong công tác quản lý và kiểm tra, kiểm soát của một số đơn vị chức năng. Thực tế, chỉ cần một người dân xây nhà không phép thì lập tức bị quản lý đô thị ở nơi đó đến lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải khôi phục nguyên trạng. Vậy mà đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sử dụng, chưa được cấp phép xây dựng, lại phải sử dụng máy móc, thiết bị để làm đường, vỉa hè, ống cống, kéo điện… phân lô nhưng không có giấy phép xây dựng, chưa chuyển mục đích sử dụng để chuyển sang đất ở nhưng lại không bị xử lý? Các cấp chính quyền phải sát sao hơn nữa để kịp thời phát hiện và xử lý mạnh tay đối với những trường hợp xây dựng hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp rồi phân lô, chia nền lừa bán cho khách hàng.