Phát triển nhà ở tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu – Bài cuối: Cần sự đồng hành của doanh nghiệp

Một nghị quyết gỡ được nhiều vấn đề nan giải cho chính quyền địa phương và “hợp lòng dân” nên được kỳ vọng sẽ triển khai thành công, khơi thông các nguồn lực, ách tắc để tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu phát triển.

Tuy nhiên, một lực lượng quan trọng là doanh nghiệp hiện vẫn chưa thể tham gia đồng hành.

Chung cư nhà ở xã hội ở phường Thắng Tam (thành phố Vũng Tàu) vừa mới xây dựng xong, dự kiến sẽ bàn giao một phần cho các hộ dân bị giải tỏa trong dự án Công viên hồ Bàu Sen thuộc địa bàn phường.

Có giải pháp…

Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho biết, thực hiện Nghị quyết 35 về Chương trình phát triển nhà ở tỉnh giai đoạn 2021-2030, tỉnh sẽ dành gần 10.130 tỷ đồng ngân sách để xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà công vụ. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đầu tư hơn 59.800 tỷ đồng để đầu tư nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Theo Nghị quyết 35, ngoài nhà ở thương mại, tỉnh đề ra mục tiêu, trước mắt đến 2025 sẽ phát triển khoảng 598.000 m2 (tương đương 8.329 căn) sàn nhà ở xã hội, đáp ứng khoảng 34% người có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn tinh; bố trí đủ suất tái định cư bằng nền, nhà ở các loại hoặc bằng tiền (tùy theo nhu cầu của hộ dân) cho 100% hộ dân có đất bị thu hồi đủ điều kiện tái định cư (dự kiến khoảng 8.900 hộ, tương đương 742.000 m2 sàn).

Tiếp đến, giai đoạn 2025-2030, sẽ phát triển thêm 640 nghìn m2 (tương đương 8.300 căn) nhà ở xã hội và khoảng 1,3 triệu m2 sàn (tương đương 9.800 căn) bố tri cho các hộ đủ điều kiện tái định cư.

Để triển khai Nghị quyết, Sở Xây dựng cho biết, tỉnh sẽ rà soát, bố trí quỹ đất công (sạch) để bổ sung quy hoạch xây dựng, tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng giao cho nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội, đồng thời, kiên quyết ràng buộc nhà đầu tư phải dành 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới để làm nhà ở xã hội. Tiến hành rà soát, điều chỉnh các khu công nghiệp để dành diện tích phát triển nhà ở xã hội, thiết chế công đoàn cho công nhân, coi nhà ở cho công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp.

Tỉnh dùng toàn bộ nguồn thu từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, tiền sử dụng đất tương đương với 20% nguồn quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới cho phát triển nhà ở xã hộị và hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Đặc biệt, tỉnh khuyến khích các doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân về quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội như xem xét điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất (nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch chung) để xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp trong khu vực…

…Nhưng cần cách làm

Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã quan tâm triển khai xây dựng nhà ở xã hội từ khá sớm. Cụ thể, năm 2009 đã hoàn thành block nhà ở xã hội đầu tiên tại số 13 Lý Thường Kiệt, phường 1, thành phố Vũng Tàu. Thời điểm năm 2015, tỉnh còn đề ra mục tiêu xây dựng quỹ nhà ở xã hội chiếm tới 24% tổng số căn nhà xây mới trên địa bàn tỉnh.

Tuy nhiên, tính đến nay, trên địa bàn tỉnh mới chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội trên diện tích 6,1ha với tổng cộng 1.551 căn hộ (tương đương 142.000 m2 sàn) cung cấp với số lượng khá hạn chế cho đối tượng chủ yếu là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang khó khăn về nhà ở thuê mua.

Điều đáng nói là trong số 9 dự án, mới chỉ có 2 dự án do doanh nghiệp tham gia xây dựng gồm Công ty TNHH MTV Lan Anh xây dựng 152 căn nhà liên kế và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng dầu khí IDICO xây 24 căn hộ (nhưng 24 căn hộ là xây cho cán bộ, nhân viên của công ty). Số dự án còn lại có 2 dự án tỉnh mua lại từ dự án nhà ở thương mại và 5 dự án do tỉnh, thành phố Bà Rịa, lực lượng vũ trang trên địa bàn tỉnh làm chủ đầu tư bằng ngân sách nhà nước,.

Lý giải việc các dự án nhà ở xã hội vắng bóng các doanh nghiệp tham gia dù tỉnh đã triển khai từ rất nhiều năm qua, các báo cáo của tỉnh đều thể hiện, nguyên nhân nhà đầu tư không mặn mà đối với loại hình nhà ở xã hội vì lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, thủ tục phức tạp, kéo dài làm nản lòng nhà đầu tư. Ngoài ra, quỹ đất công các địa phương rà soát giới thiệu cho phát triển nhà ở xã hội đều là những khu đất nhỏ, lẻ, trong khi nhà đầu tư chi quan tâm đến những diện tích từ 5ha trở lên.

Báo cáo cũng cho biết, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, mỗi dự án nhà ở thương mại phải dành ra 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng các chủ đầu tư chỉ tập trung thỏa thuận đền bù, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở thương mại mà không chú trọng đến giải phóng mặt bằng tạo 20% quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội. Còn những dự án dưới 10ha thì nhà đầu tư chỉ cam kết nộp thay thế bằng tiền theo quy định.

Tuy nhiên, lãnh đạo một doanh nghiệp xây dựng ở Bà Rịa-Vũng Tàu cho biết, lợi nhuận thấp không phải là vấn đề và khẳng định, mức lợi nhuận khống chế dưới 10% và ngay cả khi không có quyền bán nhà (Sở Xây dựng sẽ xét duyệt các hồ sơ đủ điều kiện thuê mua theo giá được quy định) thì đơn vị vẫn luôn trong tâm thế sẵn sàng tham gia xây nhà ở xã hội.

Theo doanh nghiệp này, việc xây nhà ở xã hội sẽ giúp được cho nhiều người nghèo có nhà ở, cùng tỉnh phát triển đô thị đúng quy hoạch, tạo ra nhiều công ăn việc làm, góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương mà bản thân công ty vẫn có một phần lợi nhuận và năng lực công ty được “giàu” thêm thì không có lý do gì không tham gia.

Chủ tịch Hội Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu Đoàn Hữu Thuận cho biết, các doanh nghiệp xây dựng ở tỉnh luôn sẵn lòng tham gia xây dựng nhà ở xã hội vì đây cũng là trách nhiệm đối với xã hội của doanh nghiệp. Thực tế, hàng năm các doanh nghiệp vẫn luôn đóng góp để xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương…thì xây dựng nhà ở xã hội chính là trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp đóng tại địa phương.

Vấn đề là các quy định, thủ tục quá phức tạp, kéo dài làm nản lòng nhà đầu tư. Thực tế, có doanh nghiệp ở tỉnh bản thân đã có đất, xin đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng mấy năm qua vẫn chưa thể triển khai. Đây có lẽ là lý do khiến các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không nhiệt tình triển khai đối với 20% quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án, hoặc xin đóng tiền thay thế.

Bên cạnh đó, theo lãnh đạo doanh nghiệp khác, quan điểm, cách làm của tỉnh đã tự làm khó cho chính tỉnh và khó có cơ hội cho các doanh nghiệp ở địa phương tham gia. Cụ thể, khi đấu thầu chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, tỉnh chọn cách làm trọn gói nên những doanh nghiệp cấp tỉnh thường thua vì kém năng lực hơn. Thậm chí, ngay cả 3 doanh nghiệp cỡ lớn của tỉnh liên danh tham gia đấu thầu dự án chung cư nhà ở xã hội diện tích 4,1 ha trong khu 10 ha tại phường 10 (Tp.Vũng Tàu) nhưng vẫn thua doanh nghiệp ở Tp. Hồ Chí Minh vì năng lực kém hơn (điều đáng nói là sau 3 năm trúng đấu giá, đến nay, dự án trên vẫn chưa triển khai). Nếu tỉnh chia mỗi gói thầu là 1 block nhà thì sẽ có nhiều doanh nghiệp địa phương tham gia được.

Ngoài ra, đơn giá nhân công, vật tư tỉnh áp dụng đã cách nay hơn 10 năm, thấp hơn nhiều so với thời điểm hiện tại, khiến cho tổng mức đầu tư dự án thấp, doanh nghiệp không dám dự thầu vì cầm chắc phần lỗ. Đó là chưa kể rủi ro của dự án cũng rất cao vì sau khi trúng thầu, các thủ tục tiếp theo phức tạp, thêm vướng mắc, dẫn đến dự án kéo dài, giá cả nhân công, vật tư đội lên. Đó là chưa kể tỉnh đề nghị nhà đầu tư ứng tiền cho bồi thường giải tỏa sẽ càng nặng gánh thêm cho doanh nghiệp, bởi hiện tại, hầu như các khu đất quy hoạch làm nhà ở xã hội đều đang vướng bồi thường giải tỏa.

Theo một số doanh nghiệp, nếu tỉnh không có thêm các ưu đãi gì thì chỉ cần làm theo các quy định của Trung ương là đã có cơ hội cho các doanh nghiệp địa phương tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Những khu đất nhỏ, có sẵn đưa ra đấu giá làm trước, chắc chắn có nhiều nhà đầu tư tham gia, quỹ nhà ở xã hội của tỉnh tăng dần, có thêm nhiều sự lựa chọn cho tỉnh.

Ngày 10/12/2021, Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã ban hành Nghị quyết 05-NQ/TU về nâng cao chất lượng cuộc sống và hạnh phúc của người dân đến năm 2025, định hướng đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2045, trong đó nhấn mạnh tiêu chí phát triển nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, thực trạng phát triển nhà ở xã hội vẫn như hiện tại thì nguy cơ Nghị quyết khó thành hiện thực.