Ngân hàng siết tín dụng, các nhà phát triển dự án phải làm mới mình

Thị trường bất động sản năm 2019 là một sân chơi thú vị cho các nhà phát triển dự án, với cơ hội thể hiện lợi thế cạnh tranh, bản sắc thương hiệu và tạo thêm nhiều giá trị mới cho người mua nhà.

Việc thắt chặt chính sách tín dụng đối với các ngân hàng là một động thái tốt để đảm bảo thị trường bất động sản không quá nóng và về lâu dài là một yếu tố tích cực cho người mua nhà.

Tâm lý trái chiều

EZ Land là nhà đầu tư bất động sản thuộc Quỹ đầu tư quốc tế KEY SICAV SIF tại Luxembourg. Với nguồn vốn mạnh từ châu Âu, công ty tập trung vào phân khúc tầm trung ở TP.HCM với dự án đầu tiên là HausNeo tại quận 9, vốn đầu tư 25 triệu USD.

Ông Đỗ Ngọc Olivier Dũng, Giám đốc điều hành EZ Land cực kỳ lạc quan về triển vọng thị trường trong vài năm tới, dù Việt Nam đang có chính sách siết chặt nguồn tín dụng vào lĩnh vực này.

“Được hỗ trợ vốn bởi một quỹ đầu tư của Luxembourg, chúng tôi có thể linh hoạt hơn trong việc phát triển các dự án, cho phép người mua có thể sở hữu nhà với phương thức thanh toán ưu đãi”, ông Dũng nói.

Cũng theo ông Dũng, đó cũng là cách thức giúp các doanh nghiệp tạo ra giá trị thặng dư trong dài hạn, đồng thời hỗ trợ tích cực cho người mua nhà các khoản vay ưu đãi, giúp họ có thể sở hữu nhà một cách dễ dàng hơn. Tuy nhiên, để có được nguồn tín dụng này, đòi hỏi các dự án phải kiểm soát được chất lượng và tiến độ thi công, bàn giao. Điều này cũng có nghĩa, các nhà phát triển dự án cần nỗ lực để tạo ra những sản phẩm mang tính cạnh tranh.

Theo ông Dũng, việc thắt chặt chính sách tín dụng đối với các ngân hàng là một động thái tốt để đảm bảo thị trường bất động sản không quá nóng và về lâu dài là một yếu tố tích cực cho người mua nhà. Tất nhiên, điều này sẽ gây áp lực lên các nhà phát triển không có nguồn vốn tốt và ảnh hưởng đến sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư trong ngắn hạn.

“Ngân hàng siết vốn sẽ gây khó khăn cho phát triển dự án”, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Tập đoàn Kosy tỏ ra không vui với chính sách thắt chặt tín dụng. Năm 2019, Kosy sẽ triển khai một số dự án lớn, dự tính vốn vay khoảng 2.500 tỷ đồng, trong đó 1.800 tỷ đồng từ ngân hàng, còn lại là nguồn khác, có thể tiếp cận qua thị trường chứng khoán, hợp tác đầu tư… Kosy dự kiến đầu năm 2019 sẽ chuyển niêm yết từ sàn UPCoM sang HOSE.

Ông Cường cho rằng, với thị trường bất động sản hiện nay thì chưa cần phải kiểm soát vốn chặt chẽ, vì Việt Nam cần phải đẩy mạnh đô thị hoá, giảm giá nhà, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Hơn nữa, thị trường đang có xu hướng trầm lắng, thanh khoản thấp ở nhiều phân khúc…

Nhiều doanh nghiệp khác cũng cho rằng, động thái thắt chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước sẽ khiến hoạt động mua bán cũng như triển khai dự án mới gặp khó khăn, người mua không tiếp cận được khoản vay ngân hàng để mua và doanh nghiệp không có đủ nguồn vốn để triển khai dự án.

Đi vào nhu cầu thực

Ngân hàng Nhà nước muốn kiểm soát dòng tín dụng vào bất động sản theo hướng đi vào nhu cầu thực của người dân. Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này phải tự tạo lợi thế cạnh tranh cho mình ở từng phân khúc cụ thể.

Với Dự án HausNeo của EZ Land, ngoài lợi thế vốn cho phép chủ đầu tư này đưa ra thị trường những căn hộ có giá vừa phải (khoảng 1,4 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ), với chính sách thanh toán linh hoạt, người mua chỉ cần trả 47% giá trị căn hộ cho đến ngày nhận nhà. Với căn hộ hai phòng ngủ, người mua đặt cọc 450 triệu đồng. Suốt quá trình xây dựng, mỗi tháng họ chi trả 1%, tương đương 15 triệu đồng, cứ như vậy, hoàn thành thanh toán 47% cho đến khi nhận nhà.

Ngoài ra, chủ đầu tư này còn trình diễn điểm mạnh về thiết kế kiến trúc của dự án, tối ưu hoá công năng, giảm thiểu chi tiết thừa, căn hộ tạo cảm giác rộng rãi, thoáng đãng hơn nhiều dự án khác, dù cùng một diện tích và còn bảo đảm cho người mua về chất lượng xây dựng, nội thất căn hộ.

EZ Land đặt mục tiêu lên top các nhà đầu tư phân khúc tầm trung. Công ty sẽ tung ra thị trường 1.500 – 2.500 căn hộ/năm và đặt mục tiêu trở thành đơn vị thu hút nhà đầu tư ngoại vào thị trường căn hộ Việt Nam. Sau HausNeo, EZ Land tiếp tục có thêm nhiều dự án. Tuy nhiên, để tìm được đất cho dự án 500 – 600 căn hộ để tối ưu giá xây dựng, đảm bảo quy mô dự án mà vẫn có mức giá tốt là điều không đơn giản.

Với trường hợp của Kosy, năm 2018, tập đoàn này đã tăng vốn lên 1.000 tỷ đồng thành công. Song, ông Nguyễn Việt Cường cho rằng, quan trọng là cần chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp. Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung và cạnh tranh gay gắt với các doanh nghiệp nước ngoài, Kosy có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu ở thực và được Chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi. Ngoài ra, lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.

Quy mô thị trường bất động sản hiện nay vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỷ USD (tương đương hơn 450.000 tỷ đồng, tính đến cuối năm 2017) chiếm 80% nguồn vốn chảy vào bất động sản. Trong khi ở các nước khác, tỷ lệ này vào khoảng 35%. Điều này cho thấy, cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn bất hợp lý, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Việc ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016, Thông tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017, hay Công văn số 563/NHNN-TTGSNH quy định giới hạn tỷ lệ tín dụng đầu tư vào bất động sản, là một động thái thắt chặt của Ngân hàng Nhà nước đã tạo ra thách thức, nhưng cũng là cơ hội để các doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Theo Dautubds.baodautu.vn