Năm 2019, chỉ một dự án thương mại tại TP. Hồ Chí Minh có sổ đỏ

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2019, toàn thành phố chỉ có 01 “dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở” được Ủy ban nhân dân thành phố “chấp thuận chủ trương đầu tư”, giảm 12 dự án, giảm 92%.

Đây là một trong những nội dung trong báo cáo thị trường bất động sản năm 2019 của HoREA.

Thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản lại phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn

Theo HoREA, năm 2019, cả nước đã đạt được những thành tựu rất to lớn, toàn diện và cũng là năm thứ hai liên tiếp thực hiện đạt và vượt tất cả 12 chỉ tiêu kinh tế – xã hội. Trong đó, GDP đạt 7,02%, cao hơn rất nhiều so với mục tiêu Quốc hội đặt ra (6,6 – 6,8%); Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) chỉ tăng 2,79%, dưới mức 3% do Quốc hội đặt ra; Tăng trưởng tín dụng đạt 14% vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa đảm bảo an toàn tín dụng. Tổng Bí thư – Chủ tịch nước và Thủ tướng Chính phủ đã đánh giá cao thành quả đạt được, nhưng đồng thời chỉ đạo không được ngủ quên trên vòng nguyệt quế, mà phải nỗ lực vượt bậc, tạo đột phá trong năm 2020.

Ảnh minh họa

Nhưng, cũng có một số dấu hiệu sụt giảm rất đáng quan tâm, như chỉ số môi trường kinh doanh của nước ta bị tụt 01 bậc (từ vị trí 69 xuống 70) theo đánh giá của Ngân hàng thế giới; Năng lực cạnh tranh bị tụt 03 bậc (từ vị trí 74 xuống 77) theo đánh giá của Diễn đàn kinh tế thế giới; Tổ chức xếp hạng tín nhiệm (Moody’s Investors Service) công bố giữ nguyên hệ số tín nhiệm quốc gia của nước ta, nhưng điều chỉnh triển vọng xuống tiêu cực; Thị trường bất động sản bị sụt giảm về quy mô, về nguồn cung dự án nhà ở cũng như nguồn cung sản phẩm nhà ở, trong đó, có nhiều dự án bị “đứng hình”.

Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những thành quả to lớn và toàn diện trong năm 2019 với 10 sự kiện nổi bật, tiêu biểu trên các lĩnh vực chính trị, kinh tế, đô thị, văn hóa – xã hội, an ninh quốc phòng và đối ngoại. Nền kinh tế thành phố đã đạt và vượt nhiều chỉ tiêu quan trọng. Trong đó, lần đầu tiên, thu ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố đã vượt mốc 400.000 tỷ đồng, đạt 410.295 tỷ đồng, tăng 8,39% so với năm 2018, chiếm 27% tổng thu ngân sách nhà nước và tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế của cả nước.

Tuy nhiên, năm 2019 cũng là năm thứ hai, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản lại phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018; trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch, cũng giảm 20% so với năm 2018.

Theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), năm 2019, lĩnh vực bất động sản có số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc bị giải thể cao nhất, với 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8% và 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra. Tháng 03/2019, Lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường, nhưng trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động trở lại bình thường. Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận thấy việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện rà soát, chấn chỉnh lại các quy trình, thủ tục về đầu tư xây dựng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại là rất cần thiết, nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững. Đây cũng là đợt sàng lọc để loại bỏ những doanh nghiệp bất động sản bất lương, làm ăn chụp giật, thậm chí lừa đảo.

Toàn thành phố chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại có sổ

Năm 2019, toàn thành phố chỉ có 01 “dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở” được Ủy ban nhân dân thành phố “chấp thuận chủ trương đầu tư”, giảm 12 dự án, giảm 92%. Chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”, giảm 24 dự án, giảm 85%. Chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận đầu tư”, giảm 64 dự án, giảm 80%. Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư “đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”, giảm 14,1% so với năm 2018, bao gồm: Căn hộ cao cấp có 15.758 căn, chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1%; Căn hộ trung cấp có 5.284 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 22,5%; Căn hộ bình dân có 2.395 căn, chỉ còn chiếm tỷ lệ 10,2%. Số lượng dự án nhà ở tập trung nhiều nhất tại quận 9 (09 dự án), quận 7 (08 dự án), quận 2 (06 dự án), huyện Bình Chánh (04 dự án). Năm 2019, không có dự án nhà ở xã hội (mới), và chỉ có 03 dự án nhà ở xã hội (cũ) với 2.281 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.

Tính thanh khoản của thị trường bất động sản thành phố nhìn tổng thể vẫn tốt do “tổng cầu có khả năng thanh toán” vẫn cao. Gần như 100% căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đã được tiêu thụ và có những dự án nhà ở cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ lên đến hơn 60% trong năm 2019. Riêng hoạt động kinh doanh cho thuê nhà đã có dấu hiệu sụt giảm hiệu quả đầu tư, tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt bằng hoặc thấp hơn lãi suất tiết kiệm, nên sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản thứ cấp trong những năm sắp tới.

Tăng trưởng dư nợ tín dụng của nền kinh tế cả nước năm 2019 đạt 13,5%, nhưng dư nợ tín dụng bất động sản lại tăng trưởng khá thấp, chỉ đạt 8,8% do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, tổng dư nợ tín dụng khoảng 2,3 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 14% so với cuối năm 2018. Dư nợ cho vay, trung, dài hạn khoảng gần 1,2 triệu tỷ đồng, chiếm 51,5% tổng dư nợ trên địa bàn, tăng 8,5% so với cuối năm 2018. Trong đó, có khoảng 288.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng bất động sản, chỉ tăng 10% so với cuối năm 2018, chiếm khoảng 12% tổng dư nợ. Nếu tính cả phần cho vay tiêu dùng có liên quan bất động sản (vay xây nhà, sửa nhà nhưng thường có khoảng 38% chuyển qua kinh doanh bất động sản) thì tổng dư nợ tín dụng bất động sản có thể chiếm đến 16%. Đây cũng là các mục tiêu được kiểm soát, điều chỉnh bởi Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Nợ xấu toàn hệ thống tín dụng thành phố thấp, chỉ khoảng 2%, riêng nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản chỉ chiếm 1,97% tổng dư nợ, mức rủi ro bình thường.

Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã coi trọng huy động vốn trên sàn chứng khoán, nhất là phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2019 phát triển rất mạnh với 250.000 tỷ đồng, trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai (sau trái phiếu ngân hàng) với cam kết lợi suất rất cao 12-14,5%/năm, cá biệt đến 20%/năm, nên có tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân (chiếm khoảng 7% tổng số nhà đầu tư), do chưa có tiêu chí đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, đã có vài doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công tại sàn chứng khoán nước ngoài.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cả nước năm 2019 đạt 38 tỷ USD, trong đó nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản đạt khoảng 3,31 tỷ USD, chiếm 10,4%, đứng thứ hai. Nguồn vốn FDI vào thành phố Hồ Chí Minh đạt 8,3 tỷ USD, tăng 39,4% so với năm 2018, với Top 5 nhà đầu tư lớn nhất đến từ HongKong (39,14%), Singapore (18,21%), Hàn Quốc (10%), British Virgin Islands (9,74%), Nhật Bản (9,26%). Lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai trong thu hút nguồn vốn FDI với giá trị khoảng 2,06 tỷ USD, chiếm 24,9% tổng nguồn vốn FDI của thành phố. Năm 2019, các nhà đầu tư nước ngoài có xu thế lựa chọn phương thức hợp tác với các doanh nghiệp bất động sản trong nước để phát triển các dự án.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất của thành phố Hồ Chí Minh năm 2019 bị sụt giảm đáng kể so với năm 2018 và nhất là so với năm 2017 do thị trường bất động sản gặp khó khăn. Thu tiền sử dụng đất 2019 chỉ đạt 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm 2018 và giảm 18,2% so với năm 2017; Thu tiền thuê đất đạt 6.031 tỷ đồng, tăng 11,9% so với năm 2018. Năm 2019, số nợ tiền sử dụng đất là 974 tỷ đồng tăng 33,4% so với năm 2018; Số nợ tiền thuê đất là 2.837 tỷ đồng, tăng đến 85,9% so với năm 2018. Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở chưa được Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất đối với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất, nên các chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Do vậy, dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí doanh nghiệp, nhất là chi phí tài chính và làm tăng giá bán nhà, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Năm 2019, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm trên dưới 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến bị sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận. Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng. Các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại đứng trước rủi ro trong việc thu hồi nợ.

“Thị trường bất động sản thành phố hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013. Thị trường bất động sản thành phố rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có “độ trễ” nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Nhật Lâm

Theo vnmedia.vn