Doanh nghiệp bất động sản tìm vốn bằng cách nào?

Lộ trình siết tín dụng bất động sản (BĐS) và kiểm soát dòng tiền vào thị trường này vẫn tiếp tục được Ngân hàng Nhà nước triển khai.

Lãi suất cho vay có chiều hướng nhích dần, cơ cấu nguồn vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%, cho thấy doanh nghiệp (DN) BĐS có thể gặp khó đối với nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Lộ trình siết tín dụng bất động sản (BĐS) và kiểm soát dòng tiền vào thị trường này vẫn tiếp tục được Ngân hàng Nhà nước triển khai. Nguồn: internet

Tại sự kiện “Dòng tiền BĐS năm 2020″ do Kênh truyền hình FBNC và Tổng đài Địa ốc phối hợp tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 7/1/2020, ông Nguyễn Đình Ninh – Tổng giám đốc Tổng đài Địa ốc cho biết: “Thị trường BĐS chiếm khoảng 40% lượng của cải vật chất, 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Đây là kênh hữu hiệu để huy động nguồn tài chính dồi dào trong và ngoài nước, tăng nguồn thu cho ngân sách và giải quyết việc làm, tạo động lực, kéo theo và gia tăng sự đóng góp của các thị trường “cộng hưởng” khác, như thị trường tài chính – tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động”.

Cũng theo ông Ninh, giai đoạn 2016-2020 là thời điểm thực hiện cam kết đầy đủ đối với WTO cũng như thực thi các hiệp định thương mại thế hệ mới (FTA) song phương và đa phương mà Việt Nam đã ký kết trong thời gian qua. Chính bối cảnh này đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng “toàn cầu hóa BĐS” và thị trường chính thức hội nhập quốc tế, đón những dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2019, những vướng mắc về thủ tục pháp lý là nguyên nhân chính khiến cho phần lớn các dự án nhà ở bị chậm triển khai. Tuy vậy, thị trường đã có chuyển biến tích cực về nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhiều khu nhà sẽ được đưa ra thị trường sau một thời gian tạm ngưng nên dự báo năm 2020, nguồn cung nhà ở sẽ tăng trưởng trở lại, thị trường BĐS sẽ sôi động hơn.

Với thị trường tiếp tục tăng trưởng, năm 2020, nguồn vốn, dòng tiền cho BĐS sẽ như thế nào khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào lĩnh vực này đang được các DN quan tâm?

Theo các chuyên gia trong ngành, từ năm 2018 đến nay, khi dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS bị siết chặt, thị trường luôn rơi vào tình trạng khát vốn. Từ cuối năm 2018, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS bắt đầu giảm, nguồn vốn trung và dài hạn bị cắt giảm từ 60% xuống 40%, dẫn đến sự chững lại của thị trường trong 9 tháng đầu năm 2019.

Theo ông Lê Thành Trung – Phó tổng giám đốc HD Bank: “Hiện Ngân hàng Nhà nước có chủ trương hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%, và hạn chế cho vay BĐS. Điều kiện để vay BĐS cũng bị các ngân hàng siết chặt. Trong khi đó, phần lớn DN BĐS phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Do đó, khi nguồn vốn bị siết lại, DN không thể đầu tư”.

Cũng theo ông Trung, hiện có 4 nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS, gồm nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn tư nhân, vốn FDI và trái phiếu DN. Các nguồn vốn này đang có xu hướng tăng.

Theo ông Lê Nhị Năng – Trưởng đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tại TP. Hồ Chí Minh, DN BĐS niêm yết còn rất thấp, chỉ khoảng 100 DN trong số 10.000 DN BĐS. Vì vậy, đối với DN chưa niêm yết, có thể phát hành trái phiếu chuyển đổi. Tuy nhiên, quan trọng nhất vẫn là lãi suất vì xu hướng giảm lãi suất còn tiếp tục nên DN phải tính toán kỹ và nhà đầu tư trước khi quyết định mua trái phiếu DN phải tìm hiểu kỹ nhiều vấn đề.

Lý do là DN BĐS có tỷ lệ kết cấu nợ khá lớn. Ở Việt Nam chưa có những tổ chức xếp hạng uy tín DN, độ tin cậy chưa cao nên trái phiếu tồn tại hai rủi ro. Một là doanh nghiệp yếu (nợ nần) và hai là rủi ro về ngành, do BĐS là ngành tăng trưởng theo chu kỳ, lên xuống không ổn định.

Vấn đề “đau đầu” nhất của các ngân hàng hiện nay là xét duyệt cho vay BĐS vì đa số DN chưa đạt tầm công ty niêm yết nên tính minh bạch chưa rõ. Tiếp theo là năng lực triển khai dự án. Nếu DN giải quyết được các yếu tố này thì việc tìm dòng vốn đầu tư vào BĐS sẽ không còn khó.

Bên cạnh đó, trái phiếu không có cơ chế giám sát. Ngân hàng cho vay thì còn giám sát giải ngân đúng dự án, đúng chỗ. Trái phiếu thì DN dùng tiền ấy vào việc gì là chuyện của họ. Nhà đầu tư cá nhân thường không có đầy đủ thông tin nên việc đánh đổi có thêm một vài % so với tiền gửi ngân hàng có vẻ chưa đủ hấp dẫn. Trong kinh tế, mức rủi ro càng thấp thì lãi suất càng thấp, lãi suất cao thì rủi ro tỷ lệ thuận, rất “nguy hiểm” cho nhà đầu tư.

Một thực tế khác là hiện nay, các ngân hàng khi cho DN vay phát triển BĐS đều quan tâm đến đất thực hiện dự án. Tuy nhiên, khó khăn của DN BĐS là dòng tiền đã có nhưng dự án lại có sau. Vì vậy, theo ông Trung, để DN có được dòng vốn đầu tư vào BĐS thì thủ tục hành chính, như chính sách đấu giá, giao đất, đền bù giải tỏa cần giải quyết trước. Tiếp theo đó là tính minh bạch của dự án. Vấn đề “đau đầu” nhất của các ngân hàng hiện nay là xét duyệt cho vay BĐS vì đa số DN chưa đạt tầm công ty niêm yết nên tính minh bạch chưa rõ. Tiếp theo là năng lực triển khai dự án. Nếu DN giải quyết được các yếu tố này thì việc tìm dòng vốn đầu tư vào BĐS sẽ không còn khó.

Theo bà Nguyễn Hương – Tổng giám đốc BĐS Đại Phúc Land, năm 2020, DN BĐS mong muốn có một thông điệp đủ mạnh của Ngân hàng Nhà nước về cho vay ngắn hạn để DN BĐS có kế hoạch đầu tư đúng hướng, đặc biệt là đầu tư dài hạn.

Tại hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu BĐS” trước đó, các chuyên gia tài chính cho rằng, nhiều DN vừa và nhỏ thiếu minh bạch trong kinh doanh, quản trị, các phương án kinh doanh ít khả thi. Đây là lý do để các thiết chế tài chính và tín dụng từ chối cấp vốn.

Riêng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, các chuyên gia trong ngành này cho biết, đây được xem là kênh tìm vốn hợp lý, bởi nguồn vốn cho BĐS thường lớn và dài hạn, trong khi các ngân hàng đang có xu hướng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này. Và nguồn vốn từ chứng khoán hứa hẹn sẽ tác động tích cực lên khả năng hút dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng như cải thiện thanh khoản của thị trường. Song song đó, nền kinh tế phát triển ổn định sẽ hỗ trợ tốt cho thị trường chứng khoán tăng điểm nhiều hơn là rủi ro. Quy mô thị trường chứng khoán hiện nay là cơ hội tốt cho BĐS phát triển trong năm 2020. Đặc biệt, nguồn vốn từ quỹ đầu tư ngoại cũng rất khả quan.

Theo Lữ Ý Nhi/doanhnhansaigon.vn